30 קומות ומאות דירות ליד "הבארבי הישן": התוכנית למתחם בית מארס בדרום ת"א נחשפת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המקומית תל אביב-יפו תדון בשבוע הבא בהפקדת תוכנית להתחדשות מרחב "בית מרס" הכולל שלושה מבנים לאורך רחוב הרצל (156-160). התוכנית כוללת שילוב בין שימור אופיים התעשייתי של המבנים לבין הקמת מגדלים של עד 30 קומות בעירוב שימושים בשטח. את התוכנית מקדמת חברת "א.ק.א בית מרס" שבבעלות ישראל קנדה , אלמוגים , יוסי אברהמי ועלמה-פוטרס - קבוצת משקיעים בראשות גבי קלמן, מנכ"ל העיר הלבנה ומשנה למנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי לשעבר, ועומר גטניו, מנהל פורטרס, זרוע הנדל"ן של הפמילי אופיס דה-סרוויס.

התוכנית ומציעה עד 350 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומלאכה, מסחר ושטחי ציבור, במתחם ששימש במשך עשרות שנים מוקד למלאכה, אמנות ותפעול, וכולל גם נכסים של בנק דיסקונט. זאת באמצעות שימור הטיפולוגיה התעשייתית לצד כאמור בנייה מגדלית של עד 30 קומות ועירוב שימושים.

מרחב "בית מרס", ממוקם בציר הרצל 156–160, דרומית לצומת עם דרך קיבוץ גלויות, ומערבית לפארק החורשות. התוכנית משתרעת על פני כ-13.4 דונם ותחומה ממערב ברחוב 3426 המתחבר לרחוב אבולעפיה, מצפון במתחם מועדון ה'בארבי' הישן אשר גובל בדרך קיבוץ גלויות, ממזרח בהמשך רחוב הרצל ומדרום במתחם 'שוק הדגים' אשר גובל ברחוב התחיה.

כיום מאופיין השטח בשלושה מבנים בני ארבע קומות שנבנו בין השנים 1972-1982 בסגנון "קופסה" בבינוי תעשייתי: הרצל 156 ("בית הרצל"): תוכנן במקור כבית משרדים עבור בנק דיסקונט; הרצל 158 ("בית מרס"): מבנה המשמש כיום למחסנים, אולמות תצוגה ופעילות של עמותות קהילתיות ואמנים; הרצל 160 ("בית דיסקונט"), מבנה ששימש את הבנק לצרכים תפעוליים.

הוספת בנייה מדורגת עד 30 קומות - ומבנה לצרכי ציבור

לפי התוכנית המוצעת, המבנים בכתובות הרצל 158 ו-160 - בית מרס ובית דיסקונט, יחודשו במתווה של תוספת בנייה מעל המבנים הקיימים. היזמים יוכלו להוסיף קומות במדורג עד לגובה מקסימלי של 30 קומות, תוך שמירה על השפה האדריכלית והזהות ההיסטורית של קומות הבסיס לשימושי תעסוקה, מסחר מגורים.

החזון למתחם כולל הקמת עד 350 יחידות דיור, כאשר 15% מהן (כ-53 יח"ד) יוקצו לדיור בהישג יד במחיר מופחת, בהתאם למדיניות העירונית. לצד המגורים, התוכנית שומרת על אופי האזור כמרכז תעסוקה ויצירה: כ-35% מהשטחים הסחירים יוקצו לתעסוקה ומלאכה זעירה, מתוך הבנה שחללים אלו קשים לשחזור בבנייה חדשה. שטח דירה לא יפחת מ- 40 מ"ר (עיקרי). 

שטח דירה ממוצע יהיה כ-81 מ"ר (פלדלת). תמהיל שטחי הדירות (פלדלת): עד 30% מהדירות תהיינה קטנות בשטח של עד 65 מ"ר. לפחות 25% מהדירות תהיינה בינוניות בשטח של 66-85 מ"ר (שטח ממוצע 75 מ"ר). לפחות 25% מהדירות תהיינה בינוניות עד גדולות בשטח של 86-105 מ"ר (שטח ממוצע 100 מ"ר). לפחות 20% מהדירות תהיינה גדולות בשטח של מעל 106 מ"ר.

בנוסף, המבנה בהרצל 156 (בית הרצל) יוקצה לצרכי ציבור כאגף נפרד ועצמאי, כולל אפשרות להקמת גינת גג ציבורית. התוכנית מאפשרת תוספת בניה למבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש בהתאם לצרכים עירוניים. אם המבנה הקיים לא ייהרס, קובעת התכנית הוספת קומה בקונטור המבנה הקיים וקומת יציאה לגינת גג ציבורית, ואם ייהרס היקף זכויות זהה.

התכנית מציעה חיבורים בין מפלס רחוב הרצל למפלס רחוב 3426 (רחוב אבו-אלעאפיה) בין שלושת המבנים, לטובת יצירת מרחב עירוני המשכי, פעיל ופתוח בשטחים הפנויים מבינוי ובמעברים על ידי קביעת זכות מעבר בזיקת הנאה לציבור לכל ימות השנה ושעות היממה. עוד קובעת התוכנית חזית מסחרית כלפי הרחובות הרצל ורחוב 3426 וכלפי החזיתות הפנימיות במעברים בין הבניינים.

 שטח המבנים הכולל צפוי להיות  61,900 מ"ר, מהם 19,165 מ"ר למסחר ותעסוקה, 6,760 מ"ר לשימוש ציבורי והיתר למגורים. הפרויקט מקודם בהתאם למסמך המדיניות "מבואות יפו" שמטרתו לשמר את האופי היצרני וההטרוגני של האזור תוך התחדשות מבוקרת.  עורכי התוכנית הם משרד בר אוריין אדריכלים .

ישראל קנדה, אלמוגים ואברהמי רכשו את הקרקע בספטמבר 2021 במכרז שקיימו בעלי הקרקע הקודמים, בנק דיסקונט וקרן ריאליטי לפי שווי 685 מיליון שקל. ב-2024 מכרו 20% מהקרקע תמורת 150 מיליון שקל לקבוצת המשקיעים. צוות מחלקת תכנון יפו ודרום ממליץ על דיוק הנחיות בינוי ותנאים להקמה של שטח ציבורי בנוי; תיאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית ודיוק טבלת הזכויות  לצד תיקונים טכניים.