הענף מגיב להכרה בשכ"ט המארגנים עד 2%: "השמאי הממשלתי מייצר נורמות עסקיות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החלטת השמאי הממשלתי שפורסמה רשמית אמש לפיה יש להכיר בשכר טרחת המארגנים עד לגובה של כ-2% מההכנסות, שימחה מאד את סקטור המארגנים, אך גם יוצרת התנגדות מצד לא מעט גורמים אחרים בענף, ביניהם יזמים, ראשי מנהלות התחדשות, ועורכי דין החוששים כי עלייה בשכר המארגנים שעכשיו מקבלת לגיטימציה מהשמאי הממשלתי, עשויה לפגוע בכלכליות הפרויקטים ולמנוע מהם לצאת לפועל.

"לשלם למארגן 2% מהמכירות זה כמו להפוך אותו לשותף של עשרה אחוזים בפרויקט", אמר ל" מרכז הנדל"ן " יזם התחדשות עירונית ותיק שביקש להישאר בעילום שם. "יש יזמים שלא מבינים זאת ומבטיחים דברים שאי אפשר להוציא לפועל. מומלץ שגם השמאי הממשלתי יקבע ששכר הטרחה יהיה אחוז מהמכירות בהתאם לגודל הפרויקט, כשבפרויקטים קטנים אפשר יותר. אחרת זה יפיל הרבה פרויקטים ויביא למשאים ומתנים עם מאכערים שלא יצאו לפועל".

כפי שנחשף במרכז הנדל"ן: השמאי הממשלתי מכיר בשכ"ט מארגנים בגובה של עד 2% מההכנסות

לדברי אותו יזם, "כל הנושא של מארגנים או מחתימים מחולק לשלוש קטגוריות: חברות מקצועיות שמייצגות נציגויות ומחתימות, וחלקן אף מקדמות את התב"ע, שאותן ניתן לספור אותן על כף יד אחת. הקטגוריה השנייה – חאפרים. לא משקיעים וללא כוח אדם. הקטגוריה השלישית היא של מארגנים שהם בעצם מתווכים, שמביאים עסקה ואז נעלמים. לקטגוריה השלישית, כיזם, מגיע סכום צנוע. הקטגוריה השנייה הייתה צריכה לקבל כחצי אחוז, בגלל הוודאות הנמוכה. הקטגוריה הראשונה - אלו שידועים ביכולתם להביא מתחם שיתקדם להתחדשות עירונית מגיע בין אחוז לאחוז וחצי. אין לי אף עסקה שבה אני משלם 2%. אני משלם אחוז ורבע. זו הסיבה שאני מצליח להוציא לפועל פרויקטים".

ראש מנהלת התחדשות עירונית : "אנחנו לא יודעים מה תחום האחריות של המארגן. ייתכן שהוא מוצדק, אך מה תחום האחריות שלו אם משהו קורה? לכל איש מקצוע אחר בפרויקט יש אחריות מקצועית, ושכרו צריך להצדיק זאת. בנוסף, יש ניגוד עניינים מובנה: יש לו אינטרס לקדם את הפרויקט בכל מחיר. נתקלתי לא פעם בקידום מתחמים ללא התייעצות עם העירייה, כאשר הסיכוי להתחדשות אינו גבוה"

לסיכום אמר: "הרשות להתחדשות צריכה להגביל גם את שכר הטרחה של עורכי דין, שמאים ומפקחים. כיום שמאי הדיירים דורש 5,000 שקלים על יחידה מפונה ומגיע לחצי מיליון שקל. אני נגד הטענה של 'שוק חופשי' בהתחדשות עירונית. מדובר בהצלת חיים, בחידוש המדינה ובזכויות שאינן ניתנות בשוק חופשי אלא ניתנות מהמדינה, ולכן לא ניתן לספסר בהם. כל הנושא צריך להיות מפוקח".

"השמאי הממשלתי מייצר נורמות עסקיות"

מנהל מינהלת התחדשות באחת הערים הגדולות הצטרף גם הוא לביקורת: "באופן כללי אנחנו רואים שברשויות המקומיות אין עודף זכויות לתת, ויש בנייה ישנה שדורשת מענה. כל זכות וכל יחידת דיור נוספת צריכות להינתן במשורה. שכר המארגנים מצריך זכויות לצורך רווחיות, אך אלה זכויות שאין מהן עודפים לתת. המגמה להפחית תמורות נובעת ממצוקה של יצירת ערים מתפקדות. שכר גבוה יכול להיות נטל על פרויקט ולבוא על חשבון התמורות, וזה לא נכון. צריך פיקוח".

עוד הוסיף ראש המינהלת כי "אנחנו לא יודעים מה תחום האחריות של המארגן. ייתכן שהוא מוצדק, אך מה תחום האחריות שלו אם משהו קורה? לכל איש מקצוע אחר בפרויקט יש אחריות מקצועית, ושכרו צריך להצדיק זאת. בנוסף, יש ניגוד עניינים מובנה: יש לו אינטרס לקדם את הפרויקט בכל מחיר. נתקלתי לא פעם בקידום מתחמים ללא התייעצות עם העירייה, כאשר הסיכוי להתחדשות אינו גבוה. שכר טרחה באחוזים מגיע למיליונים רבים, וב-2% אף לעשרות מיליונים. יש חשיבות גדולה למה שהם עושים, אך הנטל לא יכול ליפול כולו על כתפי הרשויות המקומיות".

עו"ד משה רז-כהן: "שכר המארגנים צמח לשיעור כל כך גבוה, דווקא בגלל ירידת שכר עורכי הדין. התחרות בשוק עורכי הדין, הביאה לקיצוץ עמוק בשכר. מסיבה זו עורכי הדין חייבים לצמצם את סל השירותים לדיירים. את החלל ממלאים המארגנים שעורכי הדין רואים בהם ברכה. אלא שהמארגנים אינם מחוייבים לכללי אתיקה והגינות דומים לאלה של עורכי הדין. למארגן כוח רב. לעיתים הוא משפיע על בחירת היזם, והדרך לעסקאות מתוך ניגוד אינטרסים היא קצרה"

לדברי עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', "תקן 21 במקורו נועד אך ורק לשרת את מוסדות התכנון לשם הפעלת שיקול הדעת בהרעפת היקף הבינוי בפרויקטים להתחדשות עירונית - בהחלט נוהג רצוי ושוויוני. אך מאז התקן מתיימר להשיג הרבה יותר. התקן קובע נורמות באשר לתמורה הרצויה לדיירי התחדשות עירונית ואפילו לשכר הראוי. יוצא שהשמאי הממשלתי מייצר נורמות עסקיות, ולנורמות השפעה עמוקה על השוק. האם באמת ראוי להפקיד בידיו קביעת נורמות כאלה? ספק בעיני, ורצוי לפתוח לדיון ציבורי את הנורמות. אבל לכוח הרב הטמון בתקן בהחלט יש משמעויות חיוביות. סטנדרטיזציה בשוק ההתחדשות היא בהחלט חשובה. היא דווקא מורידה ממידת המוטיבציה של הנוגעים בדבר לנהל משא ומתן סחטני, היא שומרת על הגינות ושוויון, ומבחינה זו היא בהחלט רצויה".

עוד אומר רז-כהן כי בעקבות ההחלטה צפוי שכר המארגנים לעלות על חשבון שכר עורכי הדין: "שכר המארגנים צמח לשיעור כל כך גבוה, דווקא בגלל ירידת שכר עורכי הדין. התחרות בשוק עורכי הדין, הביאה לקיצוץ עמוק בשכר. מסיבה זו עורכי הדין חייבים לצמצם את סל השירותים לדיירים. את החלל ממלאים המארגנים שעורכי הדין רואים בהם ברכה. אלא שהמארגנים אינם מחוייבים לכללי אתיקה והגינות דומים לאלה של עורכי הדין. למארגן כוח רב. לעיתים הוא משפיע על בחירת היזם, והדרך לעסקאות מתוך ניגוד אינטרסים היא קצרה. יש לבחור באחת משניים: קביעת נורמות ורישוי שיחולו על מארגנים עם סנקציות פליליות בצידן, או השבת עורכי הדין למרכז הבמה".

הרשות להתחדשות: "ליקויים עקרוניים בהסדר שכר הטרחה שהוכר ע"י השמאי" 

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בעקבות הודעת השמאי הממשלתי כי "כגוף האמון על קידום המדיניות בענף ההתחדשות העירונית, מחוייבת הרשות הממשלתית להתריע בפני הציבור על ליקויים עקרוניים בהסדר שכר הטרחה הנהוג בשוק, שהוכר על ידי השמאי הממשלתי לצורך תקן 21. ההסדר הקיים מוביל לעיתים לשכר טרחה גבוה במיוחד בפרויקטים גדולים, באופן המכביד על הפרויקט ועלול לפגוע בזכויות בעלי הדירות – לעיתים מבלי שהם מודעים לכך ובלא שיש להם השפעה ממשית על גובה התשלום.

השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו: "ההנחיה אינה עומדת באוויר. על היזם שמבקש הכרה בשכר טרחת המארגן במסגרת התקן, להציג חוזה חתום עם המארגן. אני מבקש מהשמאים שיבחנו את תכולת העבודה של המארגן, שמתפרס מקצה לקצה בפרויקט. בחנו עשרות מקרים, עמדתי בקשר עם גורמים רבים, וכך השוק מתנהג כיום מול היזמים הגדולים"

"הרשות סבורה כי קיים קושי מהותי בקביעת שכר הטרחה כאחוז מהכנסות היזם, מנגנון העלול ליצור זיקה עסקית בין המארגן ליזם ולעורר חשש לניגוד עניינים מול חובת הנאמנות לבעלי הדירות. בנוסף, מתעורר קושי בעיגון מסמך מטעם ארגון שמעמדו אינו מוסדר במסגרת הנחיה רשמית, בהיעדר הסדרה של מקצוע המארגן וארגון יציג המופקד על כללי האתיקה. מדיניות הרשות הממשלתית בנושא פורסמה לציבור, ואנו ממליצים לבעלי הדירות להביאה בחשבון לשם שמירה על זכויותיהם. בתוכניות המקודמות על ידי הרשות, המהוות כשליש מהשוק, ניתנים מרבית שירותי הארגון כחלק ממערך הליווי של הרשות, והציבור מוזמן להסתייע בהם".

בלולו: "אם ההוצאה לא תהיה מוכרת - לא תהיה היתכנות כלכלית"

השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו מסר בתגובה לדברים: "ההנחיה אינה עומדת באוויר. על היזם שמבקש הכרה בשכר טרחת המארגן במסגרת התקן, להציג חוזה חתום עם המארגן. אני מבקש מהשמאים שיבחנו את תכולת העבודה של המארגן, שמתפרסת מקצה לקצה בפרויקט, כפי שזו מוגדרת בנספח להנחיה, שנכתב על ידי התאחדות הקבלנים בשיתוף לשכת המארגנים. מאף בעל מקצוע אחר אני לא מבקש להציג חוזה, אולם במקרה זה בגלל ייחודיות השירות והמגוון של אופי השירות, דרשתי זאת. התפקיד שלי אינו לייצר מסמך מדיניות, אלא לשקף את שווי השוק, ולא לחנך אותו. בחנו עשרות מקרים, עמדתי בקשר עם גורמים רבים, וכך השוק מתנהג כיום מול היזמים הגדולים. אם בסוף תהיה הוצאה שלא תהיה מוכרת – לא תהיה היתכנות כלכלית".

עוד אמר בלולו כי "אני לא ממציא משהו חדש. המטרה שלי היא לשקף בצורה נכונה את הוצאות הפרויקט. אמרתי גם לרשות הממשלתית להתחדשות שיציגו חוזים שתומכים בשכר הטרחה שהוצע על ידם, ואני מוכן לבחון זאת, אך הם לא הציגו לי".

מלשכת המארגנים נמסר: "מברכים על ההחלטה המקצועית והיסודית שביצע השמאי הממשלתי, ההחלטה יוצרת סדר בתחום הארגון בהתחדשות עירונית, תקדם פרויקטים ובעיקר תסייע לבעלי דירות לגשת בביטחון מקסימלי לפרויקטי התחדשות עירונית . אין ולא חצי אמת בטענות שנשמעו בכתבה״.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר: "ההתאחדות מברכת את השמאי הממשלתי הראשי על פרסום העדכון להנחיות בעניין שכר המארגנים. המצב שהיה עד היום לפיו השכר שהוכר במסגרת תקן 21 לא תאם את השכר המקובל במשק פגע קשות ביזמים, העניש אותם על לא עוול בכפם והם למעשה נאלצו לספוג את כל ההפרש שבין השכר המקובל לבין השכר שהוכר בתקן 21. כעת עם העדכון להנחיות שהוציא השמאי הממשלתי הראשי, סוף סוף תוקן העוול הזה".