"אנחנו העיר היחידה עם מצב נכנס של 30 יח"ד לדונם. זה פיילוט לישראל 2060"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפרק החדש של פודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן , מארח נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, את אדריכל שגיא תמרי, מהנדס העיר גבעתיים  - האיש שאחראי על התכנון, הרישוי והעתיד של אחת הערים הצפופות והמרתקות בגוש דן. תמרי מספר על הדרך הארוכה שעבר מהמגזר הפרטי לשירות הציבורי, על הכניסה לתפקיד בצל המלחמה, ועל ההחלטות הראשונות שקיבל דווקא מתוך משבר. השניים צוללים אל לב השאלות שמעסיקות היום מתכננים, יזמים ותושבים: איך מחדשים עיר בלי קרקע, האם בנייה לגובה היא הכרח או כישלון תכנוני ומה קורה לזהות העירונית של גבעתיים בעידן של מגדלים, מטרו וצפיפות של עשרות יחידות לדונם. 

לצפייה: 

להאזנה: 

שנתיים וחצי לאחר שנכנס לתפקידו, לתמרי כבר ברור דבר אחד: העיר הקטנה והצפופה במרכז גוש דן עומדת בפני אחד האתגרים המורכבים בישראל. בלי עתודות קרקע, עם צפיפות שמטפסת ל-80-90 יחידות לדונם, ועם דרישה הולכת וגוברת להתחדשות עירונית, גבעתיים נדרשת להמציא את עצמה מחדש. “מה שקורה היום בגבעתיים זה סוג של פיילוט לישראל 2030, אולי אפילו 2050”, הוא אומר. 

תמרי, תושב תל אביב ובוגר בצלאל, הגיע לתפקיד אחרי קריירה ארוכה במגזר הציבורי, שכללה תכנון שכונות בצפון תל אביב ושמונה שנים כאדריכל העיר רחובות. “בסופו של יום, הקריירה הציבורית שלי מתאפיינת בהתחדשות עירונית. זה לא היה מתוכנן, אבל ככה קרה”, הוא מסביר. לדבריו, גבעתיים היא שיא טבעי של הדרך הזו: “עיר בלי קרקעות רזרביות, עם צורך אדיר במרחב ציבורי”.

הכניסה לתפקיד בספטמבר 2023 נקטעה כמעט מיד עם פרוץ המלחמה. “קיבלתי וואחד מתנה. חודש וחצי אחרי הכניסה לתפקיד, התהפך העולם”. אחת ההחלטות הראשונות שקיבל ראש העיר, בתמיכת מהנדס העיר, הייתה מיגון מלא של כל מוסדות החינוך. “היום אין כיתת לימוד בעיר גבעתיים שהיא לא ממוגנת. במלחמת איראן לא היה לי טלפון אחד בנוגע למיגון. מ-500 קריאות ביום לאפס”.

אבל האתגר האמיתי הגיע מהכיוון התכנוני. בשנת 2025 הוצאו בעיר היתרים לכ-1,200 יחידות דיור, כולן בהתחדשות עירונית. “אין בנייה חדשה, אין דבר כזה”, מדגיש תמרי. פרויקט הדגל הוא פרויקט ההסתדרות בדרום העיר, שבו 1,200 דירות מפונות לטובת כ-3,000 חדשות. “אנחנו מממשים את זה במלוא המרץ, מתוך 10 או 11 מתחמים הוצאנו היתרים ל־9”.

לדבריו, אחד החסמים המרכזיים בעבר היה דווקא תשתיתי: מים. "כשהגעתי לתפקיד, העיר הייתה בחוסר של 3,000 קוב מים. תאגיד המים לא היה מוכן לחתום על טופס 4 ”. הפתרון הגיע בדמות מאגר מים חדש של 1,000 קוב מתחת למצפור המרי. “שנתיים מהיום גמרנו את נושא המים עד לעיר של 130 אלף איש. זה נתן ודאות, וודאות מביאה היתרים”.

"גבעתיים הייתה עיר סוציאליסטית, עיר פועלים" 

החזון התכנוני של גבעתיים נשען על עיקרון ברור: התחדשות דרך איחוד וחלוקה. “כדי להכפיל עיר שאין לה קרקעות רזרביות, הדרך היחידה היא מתחמים”, מסביר תמרי. הכלל שנקבע: מתחם לא יפחת מ־4 דונם, ויידרש להפריש 40-50% מהקרקע לצורכי ציבור. “בלי מדרכות רחבות, גינות, בתי ספר ומבני ציבור, אין עיר”.

הצפיפות הגבוהה ביותר תתרכז סביב שתי תחנות המטרו העתידיות ברחוב כצנלסון. “יש לי היום צפיפות נכנסת של 30 יחידות לדונם סביב התחנות. אם אני לוקח 40% קרקע, אני מגיע ל־85-90 לדונם. זו בנייה של שלושה מגדלים בני 50 קומות במרכז העיר”. עם זאת, הוא מדגיש: “אני לא נהנה מבנייה גבוהה. הפטיש שלי הוא לייצר מרחבים ציבוריים טובים”.

אחד הנושאים שמעסיקים את תמרי במיוחד הוא זהות עירונית. “גבעתיים היא עיר טופוגרפית, קהילתית, עם עצים בוגרים, משעולים, וגבעות. עץ הוא תשתית עירונית בדיוק כמו מים וביוב”. לדבריו, תפקיד מתכנן העיר הוא גם “ארכיאולוג”, שחושף את עמוד השדרה ההיסטורי של המקום. כך, בתכנון מתחם המטרו, נבחרה סמטת אפיקים כציר המרכזי. “זו המהות של הפרויקט. לקחת סמטה של חמישה מטרים ולהפוך אותה לציר ירוק של 17 מטר”.

גם השאלה החברתית לא נפקדת. “גבעתיים הייתה עיר סוציאליסטית, עיר פועלים”, מזכיר תמרי. כיום מקודמת בעיר תוכנית לדיור להשכרה בהיקף של 250 יחידות דיור, וכן מחשבות על דיור ייעודי למורים ואחיות. “אמרו לי מורים, 'אנחנו לא מצליחים לגור בעיר'. זה הדליק אותי”. גם עבודת היום־יום במינהל ההנדסה זוכה אצלו להתייחסות לא שגרתית. “אני לא רוצה עובדים שבאים רק כדי שאני אחליט. כל עובד צריך להיות סוג של מהנדס עיר קטן”, הוא אומר, ומספר כיצד המעבר למשרדים חדשים והשלמת מצבת כוח האדם שינו את קצב העבודה בעיר.