בתקופה של קיפאון - השכונה הוותיקה שבשולי גוש דן שברה שיאי מכירות של דירות חדשות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: קריית גיורא, אור יהודה. 

קריית גיורא היא שכונת שיכונים ותיקה במזרח אור יהודה, דרומית לכביש 461 ומתחם העסקים מיי אונו בקרית אונו, מזרחית לשכונת נווה סביון ומערבית לנווה מונוסון. השכונה כולה מתוכננת לעבור התחדשות בעשורים הקרובים, עם פרויקט אחד בביצוע מתקדם, ופרויקטים רבים נוספים בתכנון ולקראת ביצוע. העירייה מגדירה את השכונה כחלוצה בעיר מבחינת התחדשות עירונית , בשל ההיקף הגבוה של התוכניות וההשפעה הצפויה שלהן על המרחב העירוני. התוכנית בשכונה כוללת מספר מתחמי פינוי-בינוי ותכנון של אלפי יח"ד חדשות לצד שטחי ציבור, מסחר ותשתיות. בתוך כעשור-עשור וחצי השכונה אמורה להכפיל פי 4 את אוכלוסייתה ולשלש את כמות הדירות בה.

רמת הנגישות בשכונה טובה - יש רשת כבישים בצפיפות בינונית ומספר יציאות, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. השכונה מחוברת ישירות לכביש 461 הבין-עירוני שמוביל לתל אביב ולכביש 4, וכן בצורה עקיפה לכביש 412 שמוביל לכביש 1 וראשון לציון, וצפוי להפוך בעתיד לכביש 46 החדש, כביש רחב וממוחלף שיחבר בין כביש 6 לכביש 1. מצב התחבורה הציבורית פחות טוב. ברחובות הראשיים עוברים מספר רב של קווי אוטובוס למגוון יעדים בערי בקעת אונו וכן לתל אביב, לוד, פתח תקווה וראשון לציון. עם זאת, רק קו אחד פועל בתדירות גבוהה. לקראת סוף העשור יפעל בכביש 461 הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיאפשר לתושבי השכונה לסוע בנוחות למוקדי תעסוקה ובילוי רבים ברמת גן, גבעתיים ותל אביב.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-2.5% במחיר ממוצע של דירה. מדובר בעלייה דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכלל אור יהודה באותה תקופה. לצד זאת, התאפיין הרבעון השני של 2025 בכמות עסקאות גבוהה במיוחד בשכונה- עם 80 עסקאות - מהן 70 של דירות חדשות, כאשר בכל ששת הרבעונים שקדמו לו, היה 26 הנתון הגבוה ביותר למכירת דירות חדשות.

דירה חדשה עם 3 חדרים בשכונה תעלה לכם בממוצע 2.5 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה 2.87 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה 3.2 מיליון שקל. בגזרת היד שנייה, דירת 3 חדרים תעלה בממוצע 2.5 מיליון שקל ודירת 4 חדרים 2.9 מיליון שקל. מדובר במחירים די דומים לממוצע העירוני. במחירי דירות חדשות, קריית גיורא נמצאת כמעט על הממוצע העירוני של אור יהודה (פערים זניחים של עד כ־1%–2%), בעוד שביד שנייה הפערים כבר מורגשים: דירות 3 חדרים יקרות בכ־11% בקריית גיורא, אבל דירות 4 חדרים זולות בכ־4% לעומת הממוצע בעיר.

כרטיס ביקור - אור יהודה

מיקום: דרום בקעת אונו, דרומית לבסיס תל השומר ובית החולים שיבא, מזרחית לכביש 4, צפונית לנתב"ג, ומזרחית ליהוד-מונוסון.

תושבים (2024): 41,810

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 213, מאזן הגירה פנימית 307, מאזן הגירה בינלאומי 1

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון ראשון 2024 - 282 עסקאות, חציון ראשון 2025 - 244 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-13% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• בית בפארק - שכונת מגורים עם אזור תעסוקה בבנייה מתקדמת מצפון לכביש 461

• נווה איילון - שכונה חדשה בעירוב שימושים של מגורים, מסחר, ותעסוקה בתחילת בנייה במערב ודרום העיר

• אזור תעסוקה מערבי - אזור תעסוקה בהקמה בצומת כביש 4 וכביש 461

מוקדי התחדשות עירונית : 

• גיורא - שכונת שיכונים ותיקה במזרח העיר שצפויה כולה לעבור התחדשות בעשורים הקרובים, עם פרויקט אחד בביצוע מתקדם, ופרויקטים רבים נוספים בתכנון ולקראת ביצוע.

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• פרדס צפוני - שכונת חדשה על שטח פתוח צמוד לאזור התעשייה הצפוני, עם כ-1,500 דירות

• התחדשות אזור תעשייה צפוני - התחדשות אזור התעשייה תוך תוספת של כ-650 דירות

• רבין מערב - הקמת שכונה חדשה על שטח פתוח בדרום מזרח העיר, עם כ-3,500 דירות

• התחדשות שכונות דרומיות - תוספת של כ-4,300 דירות בשכונות הדרומיות של העיר

• תל השומר - שטחים נוספים של בסיס תל השומר צפויים להתפנות עד סוף העשור, ובמקומם מתוכננת שכונה חדשה עם כ-6,650 דירות חדשות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 2 פרויקטים שקיבל היתר

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר

קריית גיורא - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, דרומית לכביש 461 ומתחם העסקים מיי אונו בקרית אונו, מזרחית לשכונת נווה סביון, צפונית לשכונת ההסתדרות, מערבית לנווה מונוסון

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 25,750

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 2,292

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 9,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה יש רשת כבישים בצפיפות בינונית, ומספר יציאות, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. השכונה מחוברת ישירות לכביש 461 הבין-עירוני שמוביל בין היתר לתל אביב ולכביש 4, וכן בצורה עקיפה לכביש 412 שמוביל לכביש 1 וראשון לציון, וצפוי להפוך בעתיד לכביש 46 החדש, כביש רחב וממוחלף שיחבר בין כביש 6 לכביש 1.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - ברחובות הראשיים של השכונה ובכביש 461 עוברים מספר רב של קווי אוטובוס למגוון יעדים בערי בקעת אונו וכן לתל אביב, לוד, פתח תקווה וראשון לציון. עם זאת, רק קו אחד פועל בתדירות גבוהה. לקראת סוף העשור יפעל בכביש 461 הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיאפשר לתושבי השכונה לסוע בנוחות למוקדי תעסוקה ובילוי רבים ברמת גן, גבעתיים ותל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - אין בשכונה שבילי אופניים, אך שבילים חדשים מוקמים בימים אלה במסגרת הקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה לאורך כביש 461, ויגיעו ליהוד, רמת  גן, קרית אונו ותל אביב.

מוקדי משיכה: 

• המשכן למוסיקה ומחול

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2024 לעומת חציון ראשון 2025): עליה של כ-2.5% במחיר דירה. עליה של כ-9% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ - פינוי בינוי

קבוצת יובלים - פינוי בינוי

בתכנון

קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ - פינוי בינוי

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,677 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן