מלכת ההתחדשות של מרכז הרצליה מציעה מחירים זולים בעד 20% לעומת הממוצע העירוני

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: הירוקה המרכזית, הרצליה. 

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: הירוקה המרכזית, הרצליה.

השכונה הירוקה המרכזית ממוקמת מרכז הרצליה, דרומית לשכונת גן רש"ל, מערבית לשכונת הירוקה המזרחית, צפונית לשכונת מרכז העיר, מזרחית לשכונת הירוקה המערבית. מדובר בשכונה ותיקה, שהוקמה בעיקר במהלך שנות ה-60 וה-70 של המאה ה-20, כחלק מההתרחבות של הרצליה מזרחה ומרכז העיר צפונה. המבנים המקוריים בשכונה היו בנייני רכבת ובניינים בני 3–4 קומות, אך השכונה מצויה בשנים האחרונות בתהליך מואץ של התחדשות עירונית כחלק מהתחדשות מרכז העיר הוותיק, תהליך שצפוי להוסיף לשכונה כ-1,300 דירות.

מאז שנות ה-2000 ולאורך העשור האחרון, החלה בשכונה מגמה ברורה של תמ"א 38 , חיזוק ותוספת קומות, לצד פרויקטים של פינוי-בינוי. בשכונה פועלים עשרות יזמים כולל שמות מרכזיים כמו אב-גד , EWAVE נדל"ן,  בית וגג וחג'ג'. לצד התושבים הוותיקים, השכונה הירוקה המרכזית מאופיינת בעיקר במשפחות צעירות וזוגות משפרי דיור, שהגיעו גם בעקבות תהליכי ההתחדשות המואצים. השכונה מדורגת באשכול סוציו-אקונומי גבוה מאוד (9 מתוך 10) ותושביה נהנים ממוסדות חינוך איכותיים, כולל גני ילדים ובתי ספר יסודיים.

רשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד יחסית צפוף עם מספר רב של צמתים, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. השכונה מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים כמו סוקולוב והבריגדה היהודית, ונמצאת במרחק נסיעה קצרה ממחלף רעננה-הרצליה בכביש 531 הבין-עירוני. מאידך התחבורה הציבורית בשכונה לא טובה  - עוברים בה מעט אוטובוסים ובתדירות לא גבוהה, והיא רחוקה מתחנות רכבת, כך שקשה להסתמך בה על התחבורה הציבורית.

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה הירוקה המרכזית עליה של כ-2% במחיר דירה לצד עליה של כ-36% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בנתונים דומים לאלו שנרשמו בכלל הרצליה באותה תקופה. עם זאת המחירים הממוצעים של דירות בכלל הרצליה, גדולים לעיתים אף משמעותית מהחירים הממוצעים בשכונה, בעיקר בדירות החדשות. דירת 3 חדרים חדשה בשכונה הירוקה המרכזית תעלה לכם 2.772 מיליון שקל בממוצע, דירת 4 חדרים חדשה 3.677 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים חדשה כבר תעלה 4.404 מיליון שקל. מחירי דירות היד שנייה מתחילים ב-2.702 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ודירת יד שנייה 5 חדרים תעלה בממוצע 3.680 מיליון שקל.

כרטיס ביקור - הרצליה

מיקום: צפון גוש דן, צפונית לרמת השרון, מזרחית לים התיכון, דרומית לרעננה, כביש ומסילת 531, וכפר שמריהו, מערבית למתחם תע"ש השרון ומושב גבעת חן

תושבים (2024): 109,537

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 622, מאזן הגירה פנימית 1,075, מאזן הגירה בינלאומי 580-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023: 615 עסקאות, שנת 2024: 838 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-36% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• גליל ים החדשה (כ-5,100 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (תוספת של כ-3,040 דירות)

• הירוקה המרכזית (תוספת של כ-1,300 דירות)

• הירוקה המזרחית (תוספת של כ-560 דירות)

• הרצליה הצעירה (תוספת של כ-450 דירות)

• נוה ישראל (תוספת של כ-340 דירות)

• גן רש"ל (תוספת של כ-250 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• קרית שחקים - מתחם מגורים ותעסוקה חדש צמוד לתחנת הרכבת, עם כ-1,650 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים

• רובע חוף התכלת - מתחם מגורים ותעסוקה חדש מערבית לכביש החוף ודרומית להרצליה פיתוח, עם כ-12,500 דירות, חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים, שטחי ציבור, ופארקים

• אזור תעסוקה הרצליה פיתוח - התחדשות ושדרוג המתחם תוך תוספת משמעותית של שטחי תעסוקה ומסחר, וכן כ-4,500 דירות קטנות

• קרית המסלול - הקמת שכונה חדשה על שטח שדה התעופה העירוני שעתיד להתפנות, עם כ-2,000 דירות, 350 יחידות דיור מוגן, קצת מסחר ותעסוקה, ופארקים

• אפולוניה - הקמת שכונה חדשה בצפון רצועת החוף העירונית במקום מפעל תע"ש ישן. תכנית ותמ"לית לשכונה בוטלה, אך צפוי שבעתיד ולאחר פינוי וניקוי המפעל המתחם יתוכנן מחדש

• תע"ש מזרח - על שטח מפעל תע"ש ממזרח לעיר מתוכנן רובע ענק שיחולק בין הרצליה, רמת השרון והוד השרון, עם תוספת של כ-7,500 דירות בהרצליה, אך התכנון עבורו לא הושלם ונדרשת עוד עבודת ניקיון של זיהום הקרקע והמים במתחם

• רובע צפוני  - הקמת רובע חדש עם כ-11,400 דירות בצפון העיר

• מתחם מול הים - מתחם מגורים ותעסוקה חדש שצפוי להיבנות בין כביש החוף לנתיבי איילון, דרומית למחלף שבעת הכוכבים, עם כ-1,000 דירות

• מתחם בין ערים - מתחם חדש דרומית לגליל ים החדשה, עם כ-1,230 דירות

• סידני עלי מזרח - תוספת של כ-600 דירות מעל חוף סידני עלי

• מתחם רבי עקיבא מזרח - תוספת של כ-750 דירות על שטח פתוח ובמקום מוסדות ציבור בדרום מזרח העיר

• התחדשות עירונית מרכז העיר - תוספת צפויה של כ-4,750 דירות במסגרת התחדשות עירונית בשכונות מרכז העיר

• התחדשות עירונית יד התשעה - תוספת צפויה של כ-2,000 דירות במסגרת התחדשות השכונה הצפון-מזרחית

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 11 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 9 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 14 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 4 פרויקטים שקיבלו היתר  

הירוקה המרכזית - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, דרומית לשכונת גן רש"ל, מערבית לשכונת הירוקה המזרחית, צפונית לשכונת מרכז העיר, מזרחית לשכונת הירוקה המערבית

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 14,296

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 18,400

מספר דירות (2022, נתוני למ"ס): 4,656

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 6,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה מייצרת גריד יחסית צפוף עם מספר רב של צמתים, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. השכונה מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים כמו סוקולוב והבריגדה היהודית, ונמצאת במרחק נסיעה קצרה ממחלף רעננה-הרצליה בכביש 531 הבין-עירוני. לאחרונה הפך חלק גדול מהשכונה לאזור מיתון תנועה, עם מהירות מירבית של 30 קמ"ש. לאזורי מיתון תנועה ישנה לרוב השפעה שלילית מינורית על מהירות ונוחות הנסיעה.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עוברים מעט אוטובוסים ובתדירות לא גבוהה, והיא רחוקה מתחנות רכבת, כך שקשה להסתמך בה על התחבורה הציבורית.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בצפון השכונה ישנם מעט שבילים שמתחברים לרשת השבילים העירונית שמאפשרת רכיבה רציפה בעיקר בחלק המערבי של מרכז העיר, וגם לאזור התעסוקה, ועם שביל חדש לאורך כביש החוף גם לתל אביב. שביל נוסף חלקי נמצא ברחוב סוקולוב בדרום השכונה, אך הוא לא מתחבר לשבילים נוספים.

מוקדי משיכה: 

• סינמטק הרצליה

• מסחר לאורך רחוב סוקולוב

• מוזיאון בית הראשונים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-36% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 46 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,597 דירות

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן