הצעת היזם נראית מצוינת? בדקו מה מסתתר מאחוריה!

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פרויקט התחדשות עירונית , בין אם הוא פינוי בינוי ובין אם התחדשות בניינית, הוא עבור רוב הדיירים העסקה הכלכלית הגדולה בחייהם. הדירה, שהיא לרוב הנכס העיקרי של המשפחה, נמסרת ליזם לכמה שנים בתמורה להבטחה לדירה חדשה וגדולה יותר.

למרות זאת, בבניינים רבים ההחלטה על בחירת היזם מתקבלת על סמך השוואה שטחית שמתבססת על כמה מטרים מוסיפים, האם יש מרפסת ואיזה יזם הרשים יותר באסיפת הדיירים. את הבדיקה הכלכלית, אם ההצעה הוגנת בכלל ואם היא ברת ביצוע, מעטים עושים לפני שהם חותמים.

למה "כמה מטרים מקבלים" היא שאלה חלקית, ומה צריך באמת להשוות?

תוספת של 12 מ"ר אצל יזם אחד מול 15 מ"ר אצל יזם אחר נשמעת כמו הכרעה פשוטה. בפועל, מטר אינו שווה מטר. ערכו של כל מטר תלוי במיקום הדירה בבניין החדש, בקומה, בכיווני האוויר, בסוג השטח (בנוי, מרפסת או ממ"ד) ובמפרט הטכני.

התמורה היא רק צד אחד של העסקה. הצעה נדיבה במטרים עלולה להיות מלווה בבטוחות חלשות, בלוח זמנים לא מחייב או במפרט דל. לעיתים ההצעה הנדיבה ביותר היא דווקא סימן אזהרה, כי יזם שמציע יותר ממה שהפרויקט מאפשר כלכלית עלול להיתקע במימון, לבקש לפתוח את ההסכם מחדש בהמשך או לקצץ באיכות הבנייה.

השוואה נכונה מעמידה את כל ההצעות על בסיס אחיד ובוחנת אותן לפי שווי כלכלי ולפי רמת הסיכון. הפרמטר הראשון הוא שווי התמורה, שנמדד מעבר לשטח עצמו. כדאי לבדוק כמה תהיה שווה הדירה החדשה בשוק, בהתחשב בקומה, בכיוונים, במרפסת, בחניה ובמחסן.

הפרמטר השני הוא הבטוחות. יש לבדוק אילו ערבויות בנקאיות וערבויות חוק מכר ניתנות, מה היקפן ביחס לשווי הדירה החדשה, מתי הן נמסרות ומה קורה אם הפרויקט נתקע. בדיור החלופי צריך להשוות את גובה דמי השכירות לשכר הדירה בפועל באזור, לבדוק את ההצמדה למדד ולוודא שהתשלום נמשך עד המסירה בפועל, גם אם היא מתאחרת מהתקופה המתוכננת.

לוחות הזמנים והפיצויים כוללים את מועדי הגשת ההיתר, תחילת העבודות והמסירה, וגם את גובה הפיצוי שמגיע לדיירים על כל חודש איחור. בתחום המיסוי חשוב לדעת מי נושא במיסים ובהיטלים, והאם העסקה בנויה כך שהדיירים יוכלו לנצל את הפטורים הקבועים בחוק. הפרמטר האחרון הוא איתנות היזם וניסיונו, שנבחנים לפי פרויקטים שהושלמו בפועל, הון עצמי, ליווי פיננסי ומוניטין מול דיירים קודמים.

רק כשמשווים בין כל הפרמטרים אפשר לזהות את ההצעה הטובה באמת, גם במקרים שבהם היא נראית פחות מרשימה על הנייר.

למה לצרף שמאי מקרקעין לפני המכרז ולא אחריו?

רוב הנציגויות מצרפות עורך דין בשלב מוקדם, וזה נכון. עורך הדין בודק את ההסכם, אבל הפן הכלכלי של הפרויקט נמצאת מחוץ לתחום עיסוקו. השאלה כמה הפרויקט מסוגל לתת לדיירים היא שאלה שמאית, ועליה כדאי לענות לפני שמתחילים לשמוע הצעות.

שמאי מקרקעין שמלווה את הדיירים משלב המכרז מבצע כמה פעולות מרכזיות. הוא בודק את הזכויות התכנוניות, כלומר מה ניתן לבנות במגרש לפי התב"עות החלות ומדיניות הוועדה המקומית. הוא עורך דו"ח אפס , דו"ח היתכנות כלכלית שמעריך את הכנסות היזם ממכירת הדירות החדשות, את עלויות הבנייה והתמורות ואת רווח היזם הצפוי.

השמאי גם קובע טווח תמורה ראוי, כלומר כמה מטרים ואילו רכיבי תמורה סביר לדרוש, בהתאם לרווח יזם מקובל במתודולוגיה השמאית (תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין). לאחר מכן הוא מנסח את מסמך הדרישות למכרז, כך שכל היזמים יגישו הצעות במבנה אחיד וניתן יהיה להשוות ביניהן. בסוף התהליך הוא מנתח את ההצעות שהתקבלו, מתרגם כל הצעה לשווי כלכלי לדייר ומזהה הצעות שאינן מתיישבות עם הכלכלה של הפרויקט.
חשוב לציין, כי בדומה לעורך דין דיירים גם עלות צירוף שמאי דיירים לאורך כל הפרויקט חלה על היזם .

כשהנציגות יודעת מראש מה הפרויקט יכול לשאת, היא נכנסת למשא ומתן מעמדת כוח. היא יודעת מתי אפשר לדרוש יותר, ומתי הצעה טובה מכדי להיות אמיתית.

להימנע מטעויות

בין הטעויות הנפוצות של נציגויות דיירים בולטת בחירת יזם לפי המספר הגבוה ביותר, בלי לבדוק אם הוא ריאלי ואם היזם יוכל לעמוד בו. נציגויות רבות גם מסתפקות במצגות היזמים, אף שכל יזם מציג את ההצעה שלו באור המחמיא ביותר ובמבנה שמקשה על השוואה. טעות נוספת היא לחתום מוקדם על הסכם בלעדיות, לפני שנוצרה תחרות אמיתית בין כמה יזמים. גם הזמנת שמאי בשלב מאוחר נחשבת לטעות, כי היזם כבר נבחר ומרחב המשא ומתן צר מאוד.

בחירת יזם היא ההחלטה החשובה ביותר בפרויקט התחדשות עירונית , וקשה מאוד לתקן אותה בדיעבד. הצעה טובה נמדדת בשווי הכלכלי שהדייר מקבל בפועל, ברמת הסיכון שהוא נושא ובסיכוי שהפרויקט יושלם בזמן. צירוף שמאי מקרקעין לפני המכרז מאפשר לדיירים לדעת מה הפרויקט שלהם שווה, להשוות בין הצעות על בסיס אחיד ולקבל את ההחלטה המיטיבה לנכס החשוב ביותר שלהם.

עומר גד ליבלינג הוא שמאי מקרקעין , שותף במשרד JLRE שמאות מקרקעין