כתר המזרח: בשכונה הראשל"צית הדירות יקרות בכ-8% מהממוצע בעיר אבל המחירים יורדים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: רביבים, ראשון לציון. 

שכונת רביבים ממוקמת במזרח ראשון לציון ומשתרעת ממחנה צריפין במזרח ועד רחוב גבעתי במערב, ומשדרות ירושלים בדרום ועד הרחובות כתריאל רפופורט ויוסף בורג בצפון. בחלקה המערבי נמצא שיכון סלע, שבו מקודם לאורך השנים מהלך של פינוי-בינוי במסגרת פרויקט "קריית האמנים", ואילו החלק שממזרח לרחוב חנה ומיכאל לוין מוכר כ"נווה זאב". השכונה נקראת על שם גרעין העלייה לקיבוץ רביבים, ואחד מסימני ההיכר שלה הוא מגדל המים "שרירא", הבנוי בצורת שעון חול.

ברביבים פועלים תיכון מקיף ז' "רביבים", חטיבת הביניים "מיכה רייסר", בית הספר היסודי "אופקים" ומרכז "אשכול פיס". בשנות ה-60 הוקמה בדרום השכונה קריה של חסידות קאליב, שבה נחנך ב-1966 בית כנסת לצד מקווה, ישיבה ופנימייה, ומסוף העשור הראשון של המאה ה-21 פועלת במקום גם ישיבה של חב"ד. בפינה הדרום-מערבית נמצאות חורשת רביבים וגן גבעתי, ובמזרח השכונה, על שטח שפינה צה"ל ממחנה צריפין, הוקם ב-2013 "גן בעברית", הכולל מדשאות, מתקני משחק ובריכה אקולוגית. כיום מתגוררים ברביבים 8,367 תושבים, נכון ל-2024, ב-2,782 דירות, והיא מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 7 מתוך 10. עד 2040 צפויה אוכלוסיית השכונה להגיע לכ-14.4 אלף תושבים ומספר הדירות לכ-4,800.. הבינוי הקיים בשכונה מגוון וכולל בנייה ותיקה לצד בנייה חדשה והתחדשות עירונית, שהולכת ותופסת חלק משמעותי יותר בהתפתחותה.

אחד ממנועי השינוי המרכזיים ברביבים הוא ההתחדשות העירונית. כיום פועלים בשכונה חמישה יזמים, לא כולל יזמות פרטית. בביצוע נמצאים פרויקטים של DREAM ISRAEL ושל י. שניאור יזמות ובניה במסגרת תמ"א 38 חיזוק ותוספת, וכן פרויקט פינוי-בינוי של אחים דוניץ . בתכנון נמצאים פרויקטים נוספים של השדרה הירוקה ושל אלגרבלי מרדכי. בסך הכול נמצאות כיום כ-350 דירות בבנייה ועוד 193 בתכנון, כלומר מלאי של כ-543 יחידות דיור. מעבר לכך, התוכניות המאושרות בשכונה מאפשרות היצע עתידי של 1,381 דירות נוספות, ועוד 337 דירות נמצאות בתוכניות שמקודמות כיום. רביבים היא גם אחד ממוקדי ההתחדשות הבולטים בעיר, עם 23 פרויקטים, אם כי היקף הפעילות עדיין נמוך מזה שבשכונות הוותיקות רמז, רמב"ם ואברמוביץ'.

מבחינת תחבורה, לרביבים יתרון יחסי למי שמתנייד ברכב פרטי. רשת הרחובות בצפיפות בינונית מאפשרת פיזור סביר של התנועה, והשכונה קרובה לכניסה המזרחית לראשון לציון מכביש 44 ולצירים עירוניים מרכזיים ובהם רחוב ירושלים וציר הרצוג-יגאל אלון. התחבורה הציבורית כיום סבירה בלבד: היצע האוטובוסים אינו רחב, אף שכמה מהקווים הפועלים באזור נהנים מתדירות גבוהה. בעתיד אמור לעבור בדרום השכונה הקו החום, שיחבר אותה למרכז ולמערב ראשון לציון וכן לבאר יעקב, רמלה ולוד. נקודת החולשה היא התשתית לרוכבי אופניים, כאשר כיום אין בשכונה ובסביבתה רשת שבילי אופניים משמעותית.

רביבים נמצאת כיום בנקודת מפגש בין מזרח ראשון הוותיק לבין אזורי הבנייה החדשים של העיר. ממזרח לה התפתחו נרקיסים ונוריות על שטחי צריפין שהתפנו, עם אלפי דירות חדשות, ומרחב מזרח ראשון צפוי להמשיך להשתנות עם עתודות בנייה נוספות בעיר. בתוך רביבים עצמה, הצפי לגידול מכ-2,800 דירות כיום לכ-4,800 עד 2040 משקף את עוצמת השינוי הצפויה בשכונה. לצד ההתחדשות בתוך המרקם הקיים, השכונה נהנית מקרבה לבנייה החדשה במזרח העיר, אך המשך הגידול יעמיד במבחן גם את מערכות התחבורה והשירותים באזור. מבחינת שוק המגורים, הנתונים האחרונים מצביעים בינתיים על שילוב מעניין: ירידה מתונה במחירים לצד עלייה חדה במספר העסקאות והיקף משמעותי של דירות שנמצאות כבר כיום בבנייה ובתכנון.

מחירי הדירות ברביבים רשמו ירידה מתונה בין 2025 ל-2026, של כ-2.5% בממוצע, במקביל לזינוק של כ-57% במספר העסקאות. בדירות יד שנייה בנות 4 חדרים ירד המחיר הממוצע מ-2.7 מיליון שקל ב-2025 לכ-2.593 מיליון שקל ב-2026, ירידה של כ-4%. לשם השוואה, בכלל ראשון לציון ירד בתקופה זו המחיר הממוצע לדירה בכ-1.9%, כך שהירידה הממוצעת ברביבים הייתה מעט חדה יותר. בדירות יד שנייה בנות 4 חדרים בעיר כולה נרשמה ירידה קלה בהרבה, מכ-2.424 מיליון שקל לכ-2.407 מיליון שקל, כך שדירת 4 חדרים ברביבים עדיין יקרה בכ-8% מהממוצע העירוני המקביל. בדירות חדשות בנות 5 חדרים בשכונה המחיר כמעט לא השתנה, מ-2.75 מיליון שקל ב-2025 לכ-2.782 מיליון שקל ב-2026, בעוד שבעיר כולה ירד המחיר הממוצע לדירה חדשה בת 5 חדרים מ-3.782 מיליון שקל לכ-3.639 מיליון שקל. קצב העסקאות בשכונה התחזק במהלך התקופה: מ-16 עסקאות ברבעון הראשון של 2025 ל-55 ברבעון השני של 2026, מהן 22 בדירות חדשות ו-33 בדירות יד שנייה.

כרטיס ביקור - ראשון לציון

מיקום: דרום גוש דן/צפון השפלה, מזרחית לים ולבסיס פלמחים, דרומית לחולון, בת ים ובית דגן, צפונית למתחם השפד"ן, בסיס פלמחים, נס ציונה ובאר יעקב, מערבית לבסיס צריפין ובאר יעקב

מס' תושבים (06/2025):  261,238

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 781, מאזן הגירה פנימית 122, מאזן הגירה בינלאומי 425-

שינוי שנתי במחירי הדירות:  ירידה של כ-1.9% בין שנת 2025 לבין שנת 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, ירידה של כ-4.83% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-4.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 1,180 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 1,126 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם האלף - כ-5,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים מערבית לנתיבי איילון ודרומית לאזור התעשייה

• שכונות נרקיסים ונוריות (צריפין) - כ-7,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני גדול במזרח העיר על שטחי מחנה צריפין שפונו

• שכונת נחלת יהודה - כ-800 דירות במגדלים סמוך למחלף ראשון לציון

• שכונת האירוס - כ-1,200 דירות במגדלים סמוך לתחנת רכבת הראשונים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמז (149 פרויקטים)

• רמב"ם (93 פרויקטים)

• אברמוביץ' (72 פרויקטים)

• כצנלסון (37 פרויקטים)

• הראשונים (35 פרויקטים)

• רביבים (23 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת חצבים - כ-1,000 דירות מזרחית לשיכוני המזרח - התחיל שיווק מגרשים

• מתחם 120+120א - כ-1,800 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה מערבית לשכונת קרית חתני פרס נובל. תב"ע הוגשה למחוזית

• מטווח 24 - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות, מסחר ותעסוקה לאורך חוף הים, על שטח שמשמש כיום כבסיס צבאי וצפוי להתפנות (בשלב ראשון מתוכננות כ-3,650 דירות בצפון המתחם לאורך שדרות רחבעם זאבי)

• נחלת עילית - שכונה חדשה של כ-4,000 דירות בצפון העיר

• צריפין - כ-1,200 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה שמתוכננים על שטחי המחנה שעוד לא התפנו

• דיפו - כ-2,700 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים שמתוכננים מעל לדיפו קו המטרו מ1

• משולש נים - כ-1,900 דירות בשטח פנוי במשולש שבין רחוב קלמן שור, כביש 431, וכביש 4313

• נחלת יהודה צפון - כ-1,500 דירות ומתחם תעסוקה צפונית לשכונת נחלת יהודה

• אנ"מ צפון מזרחי - כ-6,500 דירות צפונית לרחובות חיים הרצוג ויעקב פריימן

• גבעת התפוז - כ-2,000 דירות דרומית לשכונת נוה הלל

• רמת אליהו - כ-2,250 דירות במסגרת התחדשות עירונית של השכונה הותיקה

• התחדשות המרכז הותיק - תוספת של אלפי דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר, בין היתר במסגרת העצמת הבינוי בסביבת תחנות מטרו

• תחנת מטרו בנות חיל - התחדשות מתחם מבני ציבור קיים ותוספת של מגדלי מגורים ומשרדים

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 32 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 21 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

שימור - פרויקט אחד שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: רביבים

מיקום: מזרח העיר, צפונית לשיכוני המזרח ונוה הדרים, מזרחית לרמב"ם, דרומית למרום ראשון ובית העלמין הישן, מערבית לנוריות ונרקיסים

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 8,367

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 14,400

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 2,782

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 4,800

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, מה שמאפשר פיזור סביר של התנועה בשכונה. השכונה קרובה לכניסה המזרחית לעיר מכביש 44, וכבישים משניים עירוניים כמו ירושלים וציר הרצוג/יגאל אלון.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - שירות האוטובוסים בשכונה דל, אך כולל מספר קווים בתדירות גבוהה. בעוד מספר שנים יעבור בדרום השכונה הקו החום - קו אוטובוסים מהירים למרכז ומערב העיר, ולבאר יעקב, רמלה ולוד.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה ובסביבתה אין כרגע שבילי אופניים.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): ירידה של כ-2.5% במחיר דירה. עליה של כ-57% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 5 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

DREAM ISRAEL - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

חברת אחים דוניץ בע"מ - פינוי בינוי

י. שניאור יזמות ובניה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

השדרה הירוקה א.ו. בניה ויזמות בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

אלגרבלי מרדכי - יזמות והשקעות בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-543 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן