משפרי דיור: מה עושים קודם, קונים או מוכרים?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחת הדילמות הגדולות של משפחות שרוצות לשפר דיור היא מה לעשות קודם: למכור את הדירה הקיימת ורק אחר כך לחפש את הבית הבא? או קודם למצוא ולקנות את דירת החלומות ורק אז לצאת למכירה?
לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות. אבל הטעות הגדולה ביותר היא להסתכל רק על מחיר הדירה הנמכרת מול מחיר הדירה הנרכשת.
שיפור דיור הוא מהלך כלכלי שלם, ובדרך יש לא מעט הוצאות, סיכונים ומשתנים שחייבים להיכנס למשוואה.

מוכרים קודם: האפשרות הבטוחה יותר?
ברוב המקרים, מכירה לפני קנייה היא האפשרות הבטוחה יותר מבחינה כלכלית. לאחר מכירת הדירה יודעים בדיוק כמה כסף עומד לרשות המוכרים, מתי הוא יתקבל ומה התקציב האמיתי לרכישה הבאה. כך, גם ניתן להגיע למשא ומתן על הדירה החדשה כקונים חזקים יותר, משום שאין צורך להתנות את הרכישה במכירת הדירה הקיימת.
אבל גם כאן קיים סיכון. ייתכן שהדירה תימכר ועדיין לא יימצא הבית הבא. לכן צריך לתכנן מראש את לוחות הזמנים ולנסות לייצר תקופת פינוי שתאפשר מספיק זמן לבצע את הרכישה הבאה בלי להיכנס ללחץ.

קונים קודם: מה קורה אם הדירה לא נמכרת?
לפעמים מוצאים נכס שבאמת קשה לוותר עליו. הרחוב המבוקש, דירת הגן הנחשקת, פנטהאוז נדיר או פשוט הבית שמתאים למשפחה. במצב כזה יש היגיון בקנייה לפני המכירה.
אבל לפני שחותמים חייבים לשאול שאלה פשוטה: מה יקרה אם הדירה הקיימת לא תימכר במחיר ובזמן המתוכננים? כי ברגע שמגיע מועד התשלום על הדירה החדשה והדירה הקיימת עדיין לא נמכרה, המוכרים עלולים להפוך למוכרים בלחץ, וכוח המיקוח שלהם משתנה לחלוטין.

אל תסתפקו בחישוב "כמה מוכרים וכמה קונים"
אחת הטעויות הנפוצות אצל משפרי דיור היא חישוב פשוט מדי. מוכרים ב-2.5 מיליון שקל, קונים ב-3 מיליון, ולכן חסרים 500 אלף שקל. זה כמעט אף פעם לא החישוב האמיתי.
מומלץ לפתוח קובץ אקסל מסודר ולהכניס אליו את כל ההוצאות של שתי העסקאות. שכר טרחת עורך דין במכירה, שכר טרחת עורך דין בקנייה, דמי תיווך, עלויות מימון, שמאות, בדק בית, שיפוץ וכמובן מס רכישה , אם חל. פתאום הפער שתוכנן נראה אחרת לגמרי.

דווקא באנשי המקצוע לא כדאי לחסוך
במיוחד כשמבצעים מכירה וקנייה במקביל, מומלץ לעבוד עם יועץ משכנתאות. נכון, זו עוד הוצאה שצריך להכניס לאקסל, אבל זו בדיוק מסוג ההוצאות שיכולות בסופו של דבר לחסוך סכום גדול בהרבה בעלות הכוללת של המהלך, ולסייע בתכנון נכון של המימון ולוחות הזמנים.
אותו הדבר לגבי שמאות מוקדמת. השמאות לא נועדה רק לבדוק את הנכס מכל כיווניו. היא מאפשרת להבין מה ערכו, האם מחיר העסקה סביר, ובעיקר לצמצם את הסיכון שיתגלה מאוחר יותר שהבנק מעריך את הנכס בסכום נמוך משמעותית מהמחיר ששולם, כשאת הפער יהיה צורך להביא מהבית.
גם בדק בית הוא הוצאה נוספת. יחסית קטנה בתוך עסקה של מיליוני שקלים, אבל כזו שיכולה למנוע הפתעות שיעלו ביוקר.

"השיפוץ יעלה לנו בערך 200 אלף"
מי לא מכיר את זה? תכננתם שיפוץ, הייתם בטוחים שאתם יודעים כמה הוא הולך לעלות, התחלתם לעבוד, ובסוף גיליתם שהתקציב כמעט הכפיל את עצמו...
כשמתכננים שיפור דיור, לא זורקים מספרים באוויר. אם מתכננים שיפוץ, מטבח, מיזוג או שינוי משמעותי בדירה, כדאי להזמין אנשי מקצוע. מומלץ לקבל לפחות שתי הצעות מחיר ולהכניס לאקסל סכום שמבוסס על נתונים אמיתיים, כולל מרווח סביר לחריגות.

ומה עם מס הרכישה?
משפרי דיור עושים את החישוב הראשוני ולעיתים בטוחים שאם זו הדירה היחידה שלהם, או שהם עומדים בתנאים של משפרי דיור, הם בהכרח פטורים ממס רכישה.
אבל גם ברכישת דירה שמקבלת את מדרגות המס של דירה יחידה עשוי להיות מס רכישה , בהתאם למחיר ולמדרגות המס הרלוונטיות. ואז אותם 60 עד 70 אלף שקל שכבר יועדו למטבח החדש שעליו חלמו יכולים פתאום להיעלם לטובת רשות המסים. לכן את המיסוי בודקים לפני העסקה ולא אחרי החתימה.

המלכודת של השנים האחרונות: "הדירה שלי כבר תעלה עד אז"
שוק משפרי הדיור חי וקיים והוא ימשיך להתקיים בשוק עולה וגם בשוק יורד. אנשים מתחתנים, המשפחה גדלה, הצרכים משתנים ורוצים לעבור לבית שמתאים יותר לשלב הבא בחיים.
אבל חשוב לזכור דבר אחד: כשהשוק משתנה, גם הדירה שרוצים לקנות וגם הדירה שצריך למכור מושפעות ממנו.
אחרי שנים של עליות מחירים התרגלו לחשוב בצורה מסוימת. לא מעט משפרי דיור רכשו דירות על הנייר בתנאי מימון אטרקטיביים מאוד (עסקאות 20-80 ואפילו 10-90). המחשבה הייתה הגיונית לכאורה: "אני אקנה היום במחיר של היום. בעוד שלוש או ארבע שנים, לקראת התשלום הגדול, אמכור את הדירה שלי. עד אז הדירה שלי כבר תהיה שווה יותר".

אלא שלשוק היו לפעמים תוכניות אחרות. כאשר מחירי הדירות לא עולים כפי שתוכנן, או אפילו יורדים, וכאשר זמן המכירה מתארך, חלק מהרוכשים עלולים להגיע למועד התשלום הגדול ולגלות שאין ברשותם את ההון שעליו נבנתה העסקה. לפעמים נוצר פער גדול מדי ולפעמים פשוט לא מצליחים למכור את הדירה הקיימת בזמן.

אל תבנו עסקה על תרחיש שבו השוק חייב לעלות
זו אולי הנקודה החשובה ביותר. גם שוק שעולה במשך שנים עלול לרדת או להיעצר.
גם כאשר חברת שיווק מציגה תנאי מימון מצוינים והטבות שנשמעות אטרקטיביות, ולעיתים הן באמת אטרקטיביות, עדיין צריך לעשות את החישוב באופן עצמאי. במקום לשאול רק מה יקרה אם הדירה תעלה בעוד שלוש שנים, כדאי לשאול גם מה יקרה אם היא לא תעלה בכלל. ואפילו מעבר לכך, האם ניתן להשלים את העסקה אם הדירה תהיה שווה בעוד שלוש שנים חמישה עד שישה אחוזים פחות ממה שהיא שווה היום. אם גם בתרחיש הזה המספרים עובדים, מדובר במקום הרבה יותר בטוח.

ולמי בכלל הולכים למכור?
זה משתנה נוסף שלפעמים שוכחים. צריך להבין מי קהל היעד של הדירה הקיימת. משפחה, זוג צעיר, משפרי דיור אחרים או משקיעים, כי מצב השוק משפיע בצורה שונה על כל אחד מהקהלים האלה.
יכול להיות, לדוגמה, שהדירה פונה בעיקר למשקיעים. אבל אם בתקופה שבה רוצים למכור המשקיעים נמצאים פחות בשוק, או שהם מחפשים בעיקר עסקאות במחירים אטרקטיביים במיוחד, יכולת המכירה והמחיר שניתן לקבל עשויים להשתנות. לכן לא מספיק לדעת כמה הדירה שווה היום. צריך להבין גם מי צפוי לקנות אותה וכמה זמן ריאלי יידרש כדי למכור אותה.

בסוף, מדובר בעסקה אחת שמורכבת משתי עסקאות
שיפור דיור נכון הוא לא רק מכירה ואחריה קנייה, או קנייה ואחריה מכירה, אלא תהליך שלם שבו המחיר, המימון, המיסוי, מועדי התשלום, מועד הפינוי, המשכנתא, השיפוץ וההוצאות הנלוות צריכים להתחבר לתוכנית אחת.
כשמדובר בשתי עסקאות שיכולות יחד להגיע למיליוני שקלים, כדאי להימנע מלחסוך דווקא במקומות שאמורים להגן על הרוכשים והמוכרים. עורך דין טוב, יועץ משכנתאות, מתווך שמכיר היטב את השוק, שמאי ואנשי מקצוע רלוונטיים הם לא רק שורת הוצאה באקסל. הם המעטפת שאמורה לעזור לקבל החלטות נכונות, להבין את הסיכונים ולוודא שגם אם השוק לא יתנהג בדיוק כפי שתוכנן, עדיין ניתן להשלים את שיפור הדיור בצורה בטוחה ונכונה.

הכותב הינו בעלים משותף במגורים החברה לנדל״ן