זיהום הקרקע מטלטל את הגוש הגדול: ביהמ"ש עצר את הגרלת הזכויות בשווי מיליארדים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית משפט השלום בהרצליה, בהחלטה של השופט יעקב שקד, החליט  לעכב לעת עתה את ביצוע הגרלת המתחמים לחלוקת הזכויות בקרקעות "הגוש הגדול" בצפון תל אביב. ההחלטה התקבלה בעקבות גילוי זיהום קרקע ומי תהום חמור מסוג PFAS  (קבוצת כימיקלים סינתטיים שאינם מתפרקים) בשטח התוכנית, המאיים להוריד את שווי המגרשים ולהשפיע באופן בלתי שוויוני על בעלי הזכויות.

מאז שנות השבעים של המאה הקודמת, מנוהלות זכויותיהם של אלפי בעלי זכויות פרטיים במקרקעין המכונים "הגוש הגדול", בשטח של מאות דונמים בשווי רב בצפון תל אביב, על ידי חמישה מנהלים שמונו מטעם בית המשפט במסגרת הליך לפירוק שיתוף (עורכי הדין גלית רוזובסקי, רחל זכאי, משה ליפקה, ד"ר מיכאל שפטלר ואליהו מינקוביץ').

להחלטה של בימה"ש השלום 

בעוד שהחלק המזרחי של המקרקעין פותח ונבנה כבר לפני כשלושה עשורים, החלק המערבי נמצא בעשור האחרון בהליכי תכנון מתקדמים, בייחוד מאז פונה ממנו שדה דב.

על פי התוכניות, בעלי הזכויות הפרטיים אמורים לקבל זכויות בשלושה מתחמים שונים: מתחם אשכול (המתחם הראשון)  ובו כ-1,483 יחידות דיור אקוויוולנטיות (שוות ערך); המתחם השני (בתחומי תוכנית תא/4444) – ובו כ-818 יחידות דיור אקוויוולנטיות; המתחם השלישי (בתחומי תוכנית תא/3700) – ובו כ-202 יחידות דיור אקוויוולנטיות.

כדי להבטיח חלוקה שוויונית והוגנת, קבע שמאי המנהלים, שאול רוזנברג, "מקדמי התאמה" המשקפים את שווי יחידות הדיור בכל מתחם (השומה נערכה ב-2022 ועודכנה בפברואר 2025). בנובמבר 2022 אישר בית המשפט את תקנון ההגרלה לחלוקת המגרשים, ומינה את נשיא בית המשפט המחוזי בדימוס, איתן אורנשטיין, ליו"ר ועדת ההגרלה. לאחר עיכובים רבים, הגישו בעלי הזכויות את העדפותיהם למתחמים והכול היה מוכן ליציאה לדרך.

אלא שב-29 במרץ השנה הגישו מנהלי הגוש הגדול עדכון דחוף לבית המשפט. על פי הדרישות של המשרד להגנת הסביבה, נדגמו קרקעות ומי תהום בתחומי רובע שדה דב (תוכנית תא/4444) ובהם התגלו חריגות מעבר לערכי הסף של תרכובות מסוג PFAS.

נסביר כי משך עשרות שנים, דלק סילוני, שמני מנוע, ממיסים כימיים וקצף לכיבוי אש חלחלו עמוק לאדמה ולמי התהום. קצף הכיבוי, למשל, מכיל חומרים שלא מתפרקים בטבע ונחשבים לרעילים מאוד. המשמעות היא שאי אפשר פשוט ליישר את השטח ולהתחיל לצקת יסודות; צריך קודם לנקות את האדמה. מדובר בהליך הנדסי מורכב שכולל עקירה של אלפי טונות של עפר מזוהם והעברתו לאתרי פסולת מסוכנת, לצד שאיבה וסינון של מי התהום. מצד אחד, רשות מקרקעי ישראל כבר שיווקה את הקרקעות ליזמים במיליארדים. מצד שני, המשרד להגנת הסביבה ועיריית תל אביב אוסרים להוציא היתרי בנייה , אפילו לא לעבודות חפירה ראשוניות עד שהשטח יוכרז כנקי ובטוח לחלוטין למגורים. כך נתקעות ההגרלות, שאפילו לא נקבע להן מועד. 

גילוי הזיהום הוביל לדרישה חקירתית חדשה ומקיפה בשטח: במגרשים החשודים בזיהום נדרשים כעת 4 דיגומי קרקע לכל דונם. במגרשים שבהם אין חשד ישיר לזיהום נדרשים 2 דיגומים בלבד לדונם. בעוד שמנהלי הגוש הגדול וחלק מקבוצות בעלי הזכויות טענו כי אין לעכב את ההגרלה, שכן מדובר בשלב א' בלבד של חלוקה למתחמים כלליים ולא למגרשים ספציפיים, והטיפול בזיהום ימומן ע"י המדינה ולא ייקח זמן רב , קבוצות אחרות הציגו עמדה מנוגדת בתוקף.

קבוצת בעלי זכויות המיוצגת על ידי עו"ד דורון כוכבי התנגדה לקיום ההגרלה כעת. לטענתם, הזיהום אינו צפוי להתפלג בצורה שווה בין המתחמים. משמעות הדבר היא שחלק מהמתחמים עלולים לסבול מירידת ערך משמעותית או מעיכובי בנייה כבדים עקב עבודות הטיהור, דבר שישפיע ישירות על מקדמי השווי שקבע השמאי. שמאי המנהלים עצמו אף הודה כי לא עדכן את מקדמי השומות נכון למועד זה פשוט משום שאין בידיו נתונים על היקף הזיהום.

השופט יעקב שקד קיבל במלואה את עמדת המתנגדים וקבע כי אין לקדם את הליך ההגרלה בשלב זה.

עו"ד עמי בן יעקב (תמר מצפי)

בהחלטתו הסביר השופט כי הטענה לפיה חלוקה למתחמים (ולא למגרשים פנימיים) מנטרלת את השפעת הזיהום, נכונה אך ורק אם היקף הזיהום, משך העיכוב ועלויות הניקוי זהים בשני המתחמים העיקריים (אשכול והמתחם השני). "לעת הזו אין בפניי כל נתון עובדתי הקובע כך", הדגיש השופט.

השופט שקד הבהיר את הסיכון הכלכלי העצום: "קרוב לוודאי אם היקפו של הזיהום שממנו נגזר משך העיכוב וכן העלות הכספית לניקויו, שונים ממתחם למתחם, ייתכן בהחלט ששווי המתחמים אשכול והשני יושפע בצורה שונה מהזיהום, והמקדמים שקבע שמאי המנהלים ישתנו. או אז סביר שבמקרה כזה, הרי שהגרלת המתחמים כעת על בסיס מקדמים שלא הביאו בחשבון את הזיהום עלולה לגרום לביצוע חלוקה שאיננה שוויונית, ואזכיר כי מדובר בזכויות ששווין מיליארדי ש"ח"

לבסוף הדגיש שהחלטתו נכונה לעת הזו: "מצאתי לנכון שלא להורות על ביצוע ההגרלה למתחמים. ודוק, קביעתי זו נכונה לעת הזו בלבד. ייתכן וחלוף הזמן וקבלת נתונים נוספים בקשר לזיהום ישפיעו על האמור לעיל ויובילו לתוצאה אחר". השופט אף דחה פתרונות תיאורטיים שהוצעו (כמו ניוד בעלי זכויות עתידי או התחשבנות כספית רטרואקטיבית), וציין כי הם יובילו למערבולת משפטית מורכבת ויקשו על התארגנות קבוצות לבנייה.

רשות מקרקעי ישראל עדכנה את בית המשפט כי ועדת ההיגוי לטיפול בקרקעות מזוהמות אישרה הגדלת תקציב לחקירת הנושא והסכימה למימון ביניים. תוכניות הבדיקה הועברו לאישור המשרד להגנת הסביבה, הליך שצפוי להימשך כחודש ימים.. בית המשפט הורה לרמ"י להגיש עדכון מפורט ומלא בדבר תוצאות הבדיקות והשלכותיהן על הקרקע עד ליום 6 באוקטובר 2026. רק לאחר קבלת הנתונים העובדתיים, יחליט בית המשפט האם ניתן להניע מחדש את גלגלי ההגרלה ההיסטורית.

עו"ד עמי בן-יעקב, מבן-יעקב עו"ד, המייצג כשליש מבעלי הזכויות בגוש הגדול: "ביהמ"ש הורה היום על דחייה נוספת של תהליך הגרלת המתחמים, אף שהינה רק השלב הראשון ובטרם הגרלת מגרשי הבניה עצמם. ביהמ"ש מבקש להמתין עד ה- 6/10/26 ע"מ לקבל עדכון על אישור תכנית הבדיקה, אשר לאחריו יהיה עוד צורך בתקופת המתנה נוספת לבצוע הבדיקה ובחינת תוצאותיה, ובכך ביהמ"ש משאיר את בעלי הזכויות בערפל חוסר הידיעה בשל נסיבות אשר מועד גילוין ממילא היה אקראי, זאת כאשר במקביל חברות גדולות במשק שזכו במכרזי רמ"י אינן חוששות להמשיך ולקדם"