פעמיים מדמוני: שתי ועדות ערר הגיעו להחלטות סותרות בעקבות הכרעת העליון

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה השבוע פה אחד ערר שהגישה מוכרת דירה בלוד, שדרשה פטור מלא מהיטל השבחה בעקבות מכירת דירתה בעיר העתיקה בלוד. מדובר באחד היישומים הראשונים שביצעה ועדת עררלפסיקת בית המשפט העליון בעניין "מדמוני" מחודש ינואר. אלא שהחלטה זו סותרת החלטה של ועדת הערר המחוזית דרום בראשותו של עו"ד עמית אופק, שניתנה לפני שלושה חודשים, אשר עסקה במקרה דומה והתבססה על אותו פסק הדין.

לקריאת החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז
לקריאת החלטת ועדת הערר המחוזית דרום

נזכיר כי פס"ד מדמוני שניתן על ידי הרכב בראשותו של עופר גרוסקופף, הסדיר את הפטור מהיטל השבחה בשכונות שיקום -  וקבע כי הפטור ההיסטורי מהיטל השבחה המוענק בשכונות שיקום אינו חל על עסקאות מכר במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי הכוללים הריסה ובנייה מחדש. 

המקרה שבו עסקה החלטת ועדת הערר של מחוז מרכז עוסק במכירת דירת מגורים בשטח של 63.9 מ"ר בקומה הרביעית של בניין ותיק ברחוב בלפור 3 בלוד. הדירה נרכשה על ידי העוררת בסוף שנת 2019 תמורת 400 אלף ש"ח, וזאת יומיים בלבד לאחר שאושרה תוכנית מועדפת לדיור "העיר העתיקה לוד" (תמל/2007) - תוכנית התחדשות עירונית בתחום העיר העתיקה בלוד באמצעות פינוי 1,191 דירות קיימות לטובת הקמת 5,274 דירות חדשות משולבות עם מסחר, תעסוקה ושטחים לצרכי ציבור. 

כעבור כארבע שנים, מכרה את זכויותיה בדירה תמורת 950 אלף ש"ח. בעקבות המכירה, חויבה העוררת בהיטל השבחה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד בגין עליית ערך הנכס הנובעת מאישור התוכנית. השמאי המכריע שמונה לדון במחלוקת, גיא צדיק, קבע בהחלטתו מנובמבר 2024 כי היטל השבחה יעמוד על סך של 57,500 ש"ח (על בסיס השבחה מוערכת של 115 אלף ש"ח).

העוררת פנתה לוועדת הערר המחוזית ודרשה לבטל כליל את החיוב. טענתה המרכזית הייתה כי הדירה נמצאת בתוך שטח שהוכרז על ידי הממשלה כ"שכונת שיקום" (שכונת רמת אשכול בלוד), ולכן היא זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום הוא הטבה לפי חוק התכנון והבנייה שנועדה לעודד שדרוג ושיפור של דיור באזורים מוחלשים. הפטור חל על מקרקעין שהוכרז רשמית כאזור שיקום או שכונת שיקום, ומעניק הקלה משמעותית בתשלום ההיטל בעת הרחבה או בנייה בנכסים קיימים בהתאם לפסיקות בתי המשפט. פסק דין מדמוני קבע שבשכונה שנכללה בעבר בפרויקט שיקום שכונות, יש להחיל את הפטור מהיטל גם בעסקאות מכר ולא רק בהיתר, ובלבד שהתוכנית המשביחה מאפשרת הרחבת דירה. לעומת זאת, תוכניות להוספת דירות חדשות - יש לחייב בהיטל.

ועדת הערר דחתה את הדרישה וביססה את החלטתה על הלכת מדמוני. הוועדה קבעה כי תוכנית תמל/2007 היא תוכנית פינוי-בינוי מקיפה המורה על הריסה מלאה של הבניינים הישנים והקמת בניינים חדשים ותשתיות מודרניות במקומם. לעומת זאת, התוכנית אינה מאפשרת כל מסלול של שיפור או הרחבת הדירה הקיימת ללא הריסתה. לפיכך, קבעה ועדת הערר, השבחה כולה נובעת מפוטנציאל בנייה חדשה ולכן אין תחולה לפטור.

"תמל/2007 אינה כוללת אפשרות להרחבת דירת העוררת או לשיפורה בדרך כלשהי ללא הריסת המתחם והקמתו מחדש. מדובר, אפוא, באירוע תכנוני המאפשר אך ורק בנייה חדשה, ולא שיפור של הקיים. ההשבחה לא נובעת מבנייה מחדש של 'אותה דירת מגורים (תוך הרחבתה)', כפי שצוין בעניין מדמוני, אלא בהריסה והקצאת חלק יחסי בפרויקט חדש לגמרי. על כן אין הצדקה להחיל את סעיף הפטור לשכונת שיקום לפי פסק הדין בעניין מדמוני" .

בנוסף, נדחתה טענתה החלופית של העוררת לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית, המעניק פטור לבנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר. ועדת הערר הבהירה כי תנאי יסוד לקבלת פטור זה בעת מכירה הוא מגורים בפועל של הנישום או קרובו בדירה למשך ארבע שנים לפחות. בדיון התברר כי העוררת מעולם לא התגוררה בדירה, ואף בא כוחה הצהיר לפרוטוקול כי מלכתחילה לא הייתה לה כוונה להתגורר בה אלא לשפצה ולהשכירה. לאור עובדות אלו, נדחתה דרישת הפטור גם בערוץ זה.

ההחלטה כוללת גם הבהרה בנוגע למסלולי תקיפת היטל השבחה . הוועדה הדגישה כי חוק התכנון והבנייה מייעד את מסלול השמאי המכריע לבירור מחלוקות הנוגעות לגובה החיוב בלבד. טענות הנוגעות לעצם החבות או לזכאות לפטורים משפטיים צריכות להיות מוגשות ישירות לוועדת הערר.
הוועדה קבעה כי השמאי המכריע שגה כאשר הכריע בטענת הפטור לשכונת שיקום, שכן מדובר בהכרעה משפטית מובהקת שאינה מצויה תחת סמכותו. כמו כן, נקבע כי העוררת איחרה באופן ניכר את המועד החוקי להעלאת טענות הפטור בפני הערכאה המוסמכת.

"אין חולק כי הרחבת הדירות חוסה תחת הפטור"

החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז לאשר את הפטור מהיטל בעסקאות מכר במיזמי פינוי-בינוי בשכונות שיקום, עומדת בסתירה מובהקת להחלטה הראשונה בנושא, שקיבלה במאי השנה ועדת הערר מחוז דרום בראשות עו"ד עמית אופק. בהחלטתה, קיבלה ועדת הערר דרום את העררים שהגישו מוכרי דירות בקריית מלאכי וביטלה את היטלי ההשבחה שהושתו עליהם. הוועדה קבעה כי הפטור מהיטל השבחה למגורים בשכונות שיקום חל באופן מלא על השבחה הנובעת מהריסת הדירות הקיימות ובנייתן מחדש באופן מורחב.

החלטה זו עסקה בשני עררים בעניין השבחת המקרקעין ברחוב ז'בוטינסקי בעיר בעקבות כניסתה לתוקף של תכנית שאושרה ב-2019  להוספת 45 דירות, מסחר ותעסוקה ומימוש במכר בשנים 2024-2020. היטל ההשבחה על פי שומת המשיבה עומד על כ-30,000 שקל לכל עורר. בשני עררים אלו נקבע שיש לחכות להחלטת העליון בעניין מדמוני.

הוועדה קבעה כי הפטור מהיטל השבחה למגורים בשכונות שיקום חל באופן מלא על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, כל עוד ההשבחה מנוצלת לטובת בנייה מחדש של אותה דירת מגורים (כולל הרחבתה), במובחן מהוספת יחידות דיור חדשות לפרויקט:

"העוררים בתיקים בעלי דירות שאין חולק כי הן נמצאות בשכונת שיקום וכי הרחבתן חוסה תחת הפטור. מכאן כי ההשבחה שמקורה בהריסת אותן הדירות ובנייתן מחדש באופן מורחב חוסה לחלוטין תחת הפטור. זוהי ליבת פרויקט שיקום השכונות, וקשה לאתר מקרה ראוי יותר מזה שיהנה מהפטור…

"הפכנו והפכנו בעמדת המשיבה ולא מצאנו כל הגיון בעמדה כי אין להחיל את הפטור על יחידת דיור המצויה בשכונת שיקום, אשר אין מחלוקת על האינטרס שבחידושה, ושנהרסת במסגרת פרויקט פינוי בינוי ונבנית מחדש במיקום שאינו מצוי בשכונת שיקום... הבחינה צריכה להיעשות על פי השאלה האם יחידות הדיור המקוריות מצויות בשכונת שיקום ולא האם יחידות היעד מצויות בה".