השומה גבוהה בכ-20% מהמחיר המלא: אזורים ליווינג תרכוש מבעלת השליטה 26 דירות בי-ם

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

קרן הריט אזורים ליווינג מקדמת עסקת בעלי עניין עם בעלת השליטה בה, אזורים בנין מקבוצת אזורים, שבמסגרתה תרכוש 26 דירות בפרויקט "נופי ארנונה" ברחוב קורץ שבשכונת ארנונה ירושלים תמורת 76.5 מיליון שקל, כולל מע"מ. הדירות, הנמצאות בשלבי הקמה וצפויות להימסר עד סוף נובמבר 2026, יופעלו על ידי הקרן כנכס להשכרה ארוכת טווח. ועדת הביקורת והדירקטוריון אישרה השבוע את העסקה, שדווחה אתמול לבורסה. 

עם זאת העסקה עדיין כפופה לאישור אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות, שתתכנס ב־22 בספטמבר. מאחר שאזורים בנין מוכרת כבעלת השליטה בקרן וגם המוכרת בעסקה, נדרש אישור ברוב המיוחד הקבוע בחוק לעסקאות עם בעל שליטה.

הנכס הנרכש כולל כאמור  26 דירות בשטח מכר כולל של 2,665 מ"ר, לצד החניות, המחסנים והחלקים היחסיים ברכוש המשותף המוצמדים להן. תמהיל הדירות כולל תשע דירות בנות שלושה חדרים, 15 דירות בנות ארבעה חדרים ושתי דירות בנות חמישה חדרים.

מחיר העסקה משקף כ־28.7 אלף שקל למ"ר וכ־2.94 מיליון שקל בממוצע לדירה. התמורה אינה צמודה למדד: 15% ממנה, כ־11.5 מיליון שקל, ישולמו לאחר התקיימות התנאים המתלים; יתרת 85%, כ־65 מיליון שקל, תשולם עם מסירת הדירות.

הערכת שווי חיצונית שהוכנה לעסקה קבעה לדירות שווי הוגן של כ-81.31 מיליון שקל תחת מגבלת ההשכרה. מכאן שמחיר העסקה, 76.5 מיליון שקל, נמוך בכ־4.81 מיליון שקל, הנחה של כ־5.9% ביחס לשווי המוערך.

ללא מגבלת ההשכרה הוערך שווי השוק של הדירות בכ-95.63 מיליון שקל. מחיר העסקה נמוך מסכום זה בכ-19.1 מיליון שקל, או כ-20%. אלא שהפער אינו בגדר רווח מיידי: הדירות כפופות לייעוד להשכרה למשך עשר שנים לפחות, ולקרן עצמה קיימת, בשל כללי המס החלים על קרנות ריט, מחויבות להחזיקן להשכרה במשך 20 שנה.

הערכת השווי התבססה על שני מרכיבים. הראשון הוא הערך הנוכחי של ההכנסות משכר דירה בעשר שנות ההשכרה, שנאמד בכ-19.5 מיליון שקל, לפי שיעור היוון של 3.5%. השני הוא הערך הנוכחי של הדירות בתום התקופה, לאחר הפחתת עלויות שיווק ומכירה, שנאמד ב־61.81 מיליון שקל לפי שיעור היוון של 4.25%.

השמאית  דברת אולפינר ממשרד שמאות המקרקעין גרינברג אולפינר ושות', העריכה את דמי השכירות החודשיים לכלל הדירות בכ־195.5 אלף שקל, בהנחת תפוסה של 98%. ההכנסה השנתית הצפויה מסתכמת לפיכך בכ־2.4 מיליון שקל במעוגל. נתון זה משקף תשואת הכנסות ברוטו של כ־3.1% ביחס למחיר הרכישה, לפני הוצאות מימון, מס, תחזוקה, ניהול ותקופות אי-תפוסה מעבר להנחת השומה.

בדיקת הרגישות שצורפה להערכת השווי העלתה כי שינוי של 5% בשווי הדירות בשוק החופשי עשוי להביא את שווי הנכס המוגבל להשכרה לטווח של 78.22–84.4 מיליון שקל. שינוי של 5% בדמי השכירות יביא, לפי השומה, לשווי של 80.31-82.31 מיליון שקל. גם בתרחיש הרגישות השלילי למחירי הדירות, השווי המוערך עדיין גבוה בכ-1.7 מיליון שקל ממחיר העסקה.

אזורים בנין מחזיקה בכ-30% ממניות אזורים Living, כ-28.22% בדילול מלא, ונחשבת לבעלת השליטה בה לפי ההסכמים. אזורים בנין מוחזקת במלואה בידי אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין, הנמצאת בשליטת הרשי פרידמן, המחזיק בכ־64.11% ממניותיה במישרין ובעקיפין.

בשל הקשר בין הצדדים הוקמה ועדה בלתי תלויה שאזורים ליווינג שניהלה משא ומתן מול אזורים בנין. לפי הדיווח, המשא ומתן הביא לשיפור התמורה לעומת ההצעה הראשונית של בעלת השליטה, אולם החברה לא חשפה את המחיר המקורי ואת היקף ההפחתה שהושג. ועדת הביקורת והדירקטוריון קבעו כי המחיר סביר והוגן, בין היתר משום שהוא נמוך מהשווי שקבעה השמאית ומשום שהפרויקט תואם את אסטרטגיית הקרן: רכישת נכסים בשלבים מתקדמים.

מועד המסירה החוזי נקבע ל-30 בנובמבר השנה. לקרן ניתנה אפשרות לדחות את המסירה ואת תשלום היתרה בעד 21 יום מבלי שהדבר ייחשב להפרה. איחור נוסף עשוי לשאת ריבית שנתית של 5.5%, ואיחור המהווה הפרה יסודית יאפשר לאזורים בנין לבטל את ההסכם ולקזז פיצוי מוסכם בשיעור של 5% מהתמורה.

כניסת ההסכם לתוקף מותנית גם בהארכת הסכם הפיתוח מול רשות מקרקעי ישראל או בחתימה על הסכם חכירה , וכן בקבלת מלוא האישורים התאגידיים בתוך 40 יום ממועד חתימת ההסכם. כספי הרכישה יובטחו באמצעות חשבון ליווי ובהתאם למנגנוני חוק המכר.

אזורים בנין תישא במיסים, באגרות ובהיטלים החלים על הנכס עד למסירה, וכן בהיטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד אז. אזורים Living תישא במס הרכישה ובתשלומים שיחולו על הנכס ממועד המסירה ואילך. הקרן מתכננת לממן את הרכישה ממקורותיה העצמיים ובמידת הצורך באמצעות הנפקת אג"ח.

בתוך כך פרסמה אתמול אזורים ליווינג את תוצאותיה הכספיות למחצית הראשונה של 2026.ההכנסות החברה גדלו לכ-17.7 מיליון ש״ח ברבעון השני, עלייה של כ-4.7%  לעומת כ-16.9 מיליון ש״ח ברבעון המקביל אשתקד. הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI) עלה לכ-16.1 מיליון ש״ח, גידול של כ- 4.6% לעומת כ-15.4 מיליון ש״ח ברבעון המקביל אשתקד. בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה, נטו, נרשמה עליית ערך אשר הסתכמה בכ-15.7 מיליון שקל ברבעון השני של 2026. 

הרווח התפעולי עלה לכ-29 מיליון ש״ח ברבעון השני, גידול של כ-7.4%  לעומת כ-27 מיליון ש״ח ברבעון המקביל אשתקד. הוצאות המימון, נטו, קטנו לכ-15 מיליון שקל, לעומת כ-21.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נובע בעיקר מהיוון מימון על פרויקטים שהקמתם החלה במהלך שנת 2025 וכן מירידה בהוצאות הריבית הפרשי ההצמדה. הרווח הנקי גדל והסתכם בכ-14.1 מיליון ש״ח, גידול של כ- 148% לעומת כ-5.7 מיליון ש״ח ברבעון המקביל אשתקד.