קריית ים דרשה מרפאל 1.245 מיליארד שקל בהיטלי פיתוח, ביהמ"ש ביטל: "סכום דמיוני"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בחיפה ביטל את דרישת היטלי הפיתוח בסך 1.245 מיליארד שקל שהוציאה עיריית קריית ים לחברת רפאל, לאחר שקבע כי נפלו "פגמים מהותיים" בתחשיבים שעליהם התבססה. בפסק הדין, שניתן אתמול (ב') על ידי השופט רון סוקול, נקבע כי התחשיב לא הביא בחשבון את מאפייניו הייחודיים של מתחם "מכון דוד" של רפאל, וכי העירייה תוכל להוציא דרישת תשלום חדשה רק לאחר שתערוך תחשיב חדש בהתאם להנחיות בית המשפט.

דרישת התשלום, שנשלחה באוגוסט 2021, התייחסה להיטלי סלילה, תיעול ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) עבור מתחם "מכון דוד". המתחם משתרע על כ-6,800 דונם, מהם כ-6,000 דונם שסופחו בשנת 2018 לתחום השיפוט של קריית ים, לאחר שבמשך עשרות שנים הוגדרו כ"שטח גלילי". בעקבות הסיפוח ביקשה העירייה לחייב את רפאל בהיטלי פיתוח מכוח חוקי העזר העירוניים. את רפאל ייצגו עורכי הדין מלכה אנגלסמן ואריאל בן בש"ט ממשרד פירון.

רפאל עתרה נגד הדרישה וטענה כי התחשיבים שעליהם הסתמכה העירייה אינם מתאימים למתחם, וכי חלק מעבודות התשתית כלל אינן מצדיקות את החיוב. בין היתר נטען כי תעריפי ההיטלים הועלו בעשרות אחוזים ללא הצדקה, כי הם מוטים למרכיב הקרקע, וכי עצם החיוב בסכום של 1.245 מיליארד שקל אינו סביר, במיוחד כאשר העירייה גובה מכלל תושבי העיר כ-2.7 מיליון שקל בלבד בשנה.

עוד טענה החברה כי התחשיב נערך על בסיס מדגם של שכונות מגורים בבנייה רוויה, אף שמתחם רפאל כולל שטחי קרקע נרחבים ואינו מיועד למגורים. לטענתה, אילו שטחי המתחם היו מובאים בחשבון בנוסחת החישוב, סכום ההיטלים היה פוחת בכ-807.9 מיליון שקל. בנוסף נטען כי עלויות התיעול נופחו בכ-81%, כי תחשיב הסלילה התבסס על עלויות של דרכים ראשיות ולא עירוניות, כי תחשיב השצ"פ אינו משקף את העלויות בפועל, וכי לא הובאו בחשבון תקציבים ממשלתיים למימון חלק מהתשתיות.

עו"ד מלכה אנגלסמן ואריאל בן בשט (סטודיו תומאס)

מנגד טענה עיריית קריית ים כי מאז סיפוח השטח היא מוסמכת לגבות היטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר העירוניים, לאחר שהתחשיבים נבדקו ואושרו על ידי משרד הפנים וגורמים מקצועיים. העירייה הוסיפה כי היא מבצעת עבודות תשתית נרחבות, ובהן סלילת כבישים, הקמת מערכות ניקוז ופיתוח שטחים ציבוריים, היוצרות לטענתה את "זיקת ההנאה" הנדרשת לחיוב.

"דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני"

אלא שבית המשפט קיבל את עיקר טענותיה של רפאל. השופט סוקול קבע כי נפלו פגמים מהותיים בתחשיבי ההיטלים, באופן חלוקת שטח העיר לצורך החיובים ובהתייחסות למאפייניו הייחודיים של המתחם. לדבריו, "כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה בעיקרה, לבטל את דרישת התשלום ולהורות לעירייה לבחון מחדש את הדרישה ולערוך דרישת תשלום חדשה התואמת את הקביעות בפסק הדין".

ביהמ"ש: "דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני העולה לאין שיעור על ההוצאות הצפויות למימון תשתיות שישרתו את הנכס, ואולי אפילו על עלויות ביצוע התשתיות בעיר כולה" 

עוד קבע השופט כי "מצאתי כי נפלו פגמים מהותיים בעריכת תחשיבי ההיטלים, כי נפגם בהכרזת מהנדס העיר על כל העיר כאזור איסוף אחד וכי ההחלטה לחלוקת העיר לרובעים לצורך חיוב בהיטלי שצ"פ והכללת המתחם ברובע הכולל שכונות מגורים אינה סבירה. כן מצאתי שרק חלק מעבודות התשתית הנטענות יכולות לבסס עילה לחיובה של רפאל בהיטלי הפיתוח".

חלק מרכזי בפסק הדין עסק בשיטת החישוב. התחשיב שעליו הסתמכה העירייה התבסס על ארבעה אזורי מגורים בבנייה רוויה, בעוד שמתחם רפאל, המשתרע על שטח הגדול כמעט פי 1.5 משטחה של יתר העיר, שונה לחלוטין במאפייניו.

השופט כתב כי "מתחם רפאל, הגדול כמעט פי 1.5 משטחה של כל שאר העיר, שונה לגמרי משטחי האזורים שנלקחו במדגם. תמהיל הבנייה במתחם שונה, היקף התשתיות שנבנו וייבנו שונה, צרכי המתחם שונים ולמעשה כמעט בכל היבט יש שוני מהותי בין מתחם רפאל לבין שאר שטחי העיר. למרות זאת נעשה שימוש במדגם שאינו מבטא את השונות האמורה".

עוד ציין בית המשפט כי במתחם כלל לא צפויות תשתיות האופייניות לשכונות מגורים, כגון מדרכות, גני משחקים או דרכים עירוניות, ולכן "ברי על כן כי השימוש במדגם המבוסס על שכונות מגורים כדי לקבוע את תעריף ההיטל למתחם רפאל אינו סביר, ואינו מתיישב עם התכלית של עריכת תחשיב שיאפשר רק את מימון התשתית העירונית, מבלי להעשיר את קופת העירייה".

בית המשפט מתח ביקורת גם על התוצאה שאליה הוביל התחשיב. בעוד שביתרת העיר נגבים היטלי פיתוח בהיקף של פחות מ-3 מיליון שקל בשנה, מרפאל נדרשה העירייה לגבות 1.245 מיליארד שקל. לדברי השופט, "דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני העולה לאין שיעור על ההוצאות הצפויות למימון תשתיות שישרתו את הנכס, ואולי אפילו על עלויות ביצוע התשתיות בעיר כולה".

השופט מצא פגמים גם בהחלטת מהנדס העיר להכריז על כל שטח קריית ים כ"אזור איסוף" אחד לצורכי ניקוז, וכן קבע כי העירייה לא הצליחה להוכיח שחלק מהתשתיות שבגינן ביקשה לגבות היטלים אכן משרתות את מתחם רפאל. כך למשל בוטלה דרישת היטל סלילה בגין הקמת חניון בחוף הים, לאחר שנקבע כי הוא משרת את מבקרי החוף ולא את עובדי רפאל.

לצד ביטול דרישת התשלום הבהיר בית המשפט כי אין בכך כדי לשלול אפשרות לחייב את רפאל בעתיד. "על העירייה לשקול מחדש את אופן חישוב היטלי הפיתוח בהם תחויב רפאל, אם בכלל, וככל שתימצא לנכון, יהיה עליה לבסס דרישה חדשה לתשלום היטלי פיתוח". עוד נקבע כי "העירייה תוכל לבסס דרישה להיטלי פיתוח על תחשיב חדש שמביא בחשבון את כל ההערות שפורטו לעיל ומביא בחשבון את צורך מתחם רפאל ואת ייחודו".

בסיום פסק הדין הורה השופט סוקול על ביטול דרישת התשלום וחייב את עיריית קריית ים לשלם לרפאל הוצאות משפט בסך 100 אלף שקל.

 

תגובת עיריית קריית ים:

"פסק הדין קיבל את עמדתה העקרונית של עיריית קריית ים ודחה את טענת רפאל שלפיה היא פטורה מהיטלי פיתוח בשל השקעותיה במתחם ומאפייניו הייחודיים. בית המשפט קבע כי העירייה מוסמכת לחייב את רפאל בהיטלי פיתוח. בכך למעשה עברה המחלוקת מהשאלה האם רפאל צריכה לשלם- לשאלה כמה עליה לשלם.

"גם ביחס לזיקה לתשתיות קיבל בית המשפט טענות מהותיות של העירייה וקבע כי העבודות בשדרות ירושלים ובחניון הרכב הכבד מקימות עילה לחיוב בהיטלי פיתוח. לעמדת העירייה, קיימות עילות חיוב נוספות שהוצגו במסגרת ההליך ולא קיבלו ביטוי מספק בפסק הדין.

"באשר לקביעות הנוגעות להכרזות מהנדס העיר ולתחשיב, העירייה סבורה כי נפלו בפסק הדין טעויות משפטיות, בין היתר בהתחשב בפסיקות קודמות שאישרו הכרזות גם ביחס למרחקים גדולים יותר. בנוסף, לעמדת העירייה לא ניתן משקל מספק לכך שעל פי צו חלוקת ההכנסות היא נדרשת להעביר את מרבית ההכנסות מרפאל לארבע רשויות נוספות. סוגיות אלה יובאו לבחינת ערכאת הערעור.

"גם לאחר ההתאמות שעליהן הורה בית המשפט, מדובר להערכת העירייה בחיוב בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

"רפאל אינה אי נפרד מקריית ים. עובדיה והבאים בשעריה עושים שימוש בתשתיות הציבוריות, והעירייה תמשיך לעמוד על כך שרפאל תישא בחלקה בעלויות הפיתוח בהתאם לדין. מדובר בכספי ציבור, ועיריית קריית ים תפעל למיצוי זכויות תושביה כפי שעשתה בעבר וכפי שתמשיך לעשות בעתיד.