הקרב על הוותמ"ל: הקבלנים מזהירים מעצירת קידומן של 77 אלף דירות בהתחדשות עירונית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מחר (ה') תעלה לשולחן ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, הצעת החוק הממשלתית "לקידום הבנייה במתחמים מועדפים" (תיקון מס' 9). הצעת החוק מבקשת להאריך את תוקפה של הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), הפועלת כהוראת שעה, עד אוגוסט 2028. הצעה זו דורשת תיקון של החוק הנוכחי המאפשר להאריך את הוראת השעה רק בשנה אחת.  תוקף הוראת השעה הנוכחית עד 8 באוגוסט השנה. סביב ההצעה ניטש ויכוח בין ארגוני הקבלנים, הרואים בה כלי חיוני למשק, לבין מרכז השלטון האזורי, המציג נתונים על חוסר יעילות הוועדה  ופגיעתה בחקלאות. אחת השאלות שלא עסקו בהן דייה היא מה יקרה לעשרות אלפי יחידות הדיור שכבר נמצאות כיום בצנרת התכנון, אם הארכת החוק לא תאושר.

גורם ממשלתי בכיר, המעורה בנושא, אמר למרכז הנדל"ן כי יש כיום 31 תוכניות עם כ-77 אלף יח"ד שמוקדמות בהתחדשות עירונית בוותמ"ל - שטרם קיבלו אישור. אותו גורם הוסיף  כי  77 אלף היחידות המתוכננות מתייחסות גם ללמעלה מ-20 אלף משקי בית שגרים בדירות קיימות לא מתוחזקות וללא מיגון ויוכלו לקבל מענה במסגרת הפרויקטים האלו.

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מזהיר כי אי הארכת חוק הוותמ"ל עלולה לעצור באחת תנופת תכנון של עשרות אלפי דירות ולהחזיר תוכניות חיוניות שנים לאחור. "על פי הערכות בשוק מדובר על יותר מ-70 אלף יחידות דיור אשר מקודמות כיום בהליכי התחדשות עירונית בצנרת התכנון של הוותמ"ל, וכשליש מהן דווקא באזורי הפריפריה וקווי העימות, מקומות שבהם חידוש המבנים והמיגון אינם רק צורך תכנוני, אלא צורך ביטחוני דחוף". 

עוד הוסיף שהוותמ"ל היא הגוף היחיד שיכול לאשר תוכניות במהירות: "הוותמ"ל היא אחד הכלים הבודדים שמסוגלים לקדם במהירות תוכניות מורכבות ובהיקפים משמעותיים. החזרת התוכניות למסלול התכנון הרגיל תיצור חוסר ודאות, תאריך את הליכי התכנון ותפגע בהיצע הדירות העתידי. על חברי הוועדה להאריך את החוק ולייצר אופק עבודה ארוך ויציב, ולא להסתפק בפתרון זמני שיחזיר את אותה אי ודאות בעוד שנה".

השלטון האזורי: הוותמ"ל לא הוכיחה את עצמה

הוא טוען שרף לוחות הזמנים משפיע גם על ועדות אחרות: "מעבר לקיצור לוחות הזמנים, לקיומה של הוותמ"ל יש גם חשיבות מערכתית: היא מייצרת מסלול תכנוני מקביל, שמציב רף של יעילות, קצב וקבלת החלטות גם בפני הוועדות המחוזיות. התחרות הזו אינה מחלישה את מערכת התכנון, אלא מחייבת את כולה להשתפר, לצמצם סחבת ולהתמקד באישור תוכניות גדולות שמסוגלות לייצר היקפי בנייה משמעותיים. ישראל צפויה להמשיך ולגדול בקצב מהיר בעשורים הקרובים, וללא מלאי רחב ומתמשך של תוכניות מאושרות, בהתחדשות עירונית, בשכונות חדשות ובמרכזי התחבורה. הפער בין צורכי האוכלוסייה לבין היצע הדיור רק ילך ויחריף. לכן הארכת הוותמ"ל היא לא עניין טכני של סמכויות, אלא החלטה אסטרטגית על יכולתה של המדינה להיערך מראש לצורכי הדיור של הדורות הבאים"

אל ארגון קבלנים מצטרפת גם תמיכת התאחדות הקבלנים בוני הארץ שנשלחה לוועדת הפנים אתמול (ג'). לטענתם, הוועדה חיונית למימוש יעדים לאומיים, בדגש על התחדשות עירונית וחידוש מבנים ישנים נעדרי מיגון, "צורך שהפך לקריטי מאז אירועי ה-7 באוקטובר". הם קוראים לממשלה להפוך את הותמ"ל לוועדה קבועה בחוק. לחלופין, הם מציעים להסמיך את שר הפנים להאריך את תוקף החוק ב-5 שנים נוספות כדי להבטיח ודאות ורצף עבודה תכנוני.

מנגד, מרכז השלטון האזורי, בהתנגדות שהגיש להצעה במאי השנה, מתנגד "מכל וכל" להארכת פעילות הוועדה. לטענת המרכז, לא הוכח שפעילות הותמ"ל השיגה את מטרותיה או הביאה להוזלת מחירי הדיור. בעמדתם נטען כי הכשל הנוכחי אינו נעוץ במחסור בתכנון, אלא בחסמי ביצוע, תשתיות ושיווק. המרכז צירף דו"ח מחקר מקיף שערכה בשנה שעברה פרופ' איריס האן,  מתכננת סביבתית ולשעבר מנכ"לית החברה לגנת הטבע, עבור השלטון האזורי וחושף פערים משמעותיים בין התכנון על הנייר לביצוע בפועל.

כך למשל עולה מהמחקר כי בעוד הוותמ"ל אחראית לכ-31% מהמלאי התכנוני המאושר, תרומתה בפועל להתחלות הבנייה בשנים 2020-2024 עמדה על 4.5% בלבד. עוד עולה מהנתונים כי כשליש מיחידות הדיור שאושרו בתוכניות "רגילות" - שאינן התחדשות  (78,180 יח"ד) נמצאות בתוכניות שאינן עומדות ברף הביצוע המינימלי שקובע החוק (25% מהתשתיות בתוך 4 שנים).

עוד נמצא כי פעילות הוועדה הביאה לפגיעה מצטברת של למעלה מ-150,000 דונם של חקלאות, המהווים פגיעה השקולה ל-17% מהתוצרת החקלאית המקומית. השלטון האזורי קורא לממשלה לעצור את ההכרזות על מתחמים מועדפים בשטחים פתוחים וחקלאיים, ולהתמקד במימוש המלאי התכנוני הקיים ובהסרת חסמי ביצוע. המרכז אף דורש מהמועצה הארצית לבטל תוכניות שאינן מראות התקדמות וגורמות לנזק סביבתי וחקלאי ללא תועלת של יחידות דיור באופק