נדחה ערעור יזמית ש"התחזתה" לקבוצת רכישה, והיא תיאלץ לשלם קנס של כמיליון ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בפסק דין של השופט קובי ורדי, דחה השבוע את ערעורה של חברת "גלגל אחזקות ויזום בע"מ" נגד משרד הבינוי והשיכון , ואישר עיצום כספי כבד של כמיליון שקל שהוטל עליה בגין הפרת חוק המכר. לפי פסק הדין, החברה ניסתה להציג פרויקט תמ"א 38 /1 (חיזוק ותוספות) בחולון כקבוצת רכישה, בעוד שבפועל היא פעלה כיזמית ומכרה דירות מבלי לספק לרוכשים את הבטוחות הנדרשות בחוק.

התיק התמקד בארבע דירות שנרכשו על ידי החברות "הלל גולנד אחזקות" ו"רפי חלפון אחזקות". למרות שהעסקה הוצגה כהצטרפות לקבוצת רכישה, לפי פסק הדין התגלו מסמכים שהוסתרו וכונו על ידי בית המשפט "הפיל שבחדר", ובהם "הסכמי הבטחת מחיר" וכתבי התחייבות.

לפסק הדין של ביהמ"ש 

במסמכים אלו, שנחתמו בפברואר 2018, התחייבה המערערת כלפי הרוכשים לנתונים שבדרך כלל אינם קיימים בקבוצות רכישה, ובהם מחיר סופי ומוחלט לדירה ספציפית, מועד מסירה מוגדר, פיצוי חודשי מוסכם בגין איחור במסירה, התחייבות של המארגנת לשאת בכל הפרש בין העלות בפועל למחיר המוסכם.

בית המשפט קבע כי כתבי התחייבות אלו, שהיוו תנאי יסודי להצטרפות הרוכשים, מעבירים את כל הסיכונים הכלכליים מהרוכשים ליזם, סממן מובהק לעסקת מכר. בכך קיבל בית המשפט את עמדת הממונה על חוק המכר דאז, עמית גריידי, שקבע ביולי 2023 כי החברה גבתה מהרוכשים כספים העולים על 7% משווי הדירות מבלי לספק להם בטוחות (כגון ערבות בנקאית ), בניגוד לסעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

כתוצאה מכך, הוטל על החברה עיצום כספי בסך 963,340 ש"ח (סכום של 240,835 ש"ח עבור כל אחת מארבע הדירות). הסכום נקבע לאחר הפחתה של 50% בשל היעדר הפרות קודמות, וכי החברה סירבה להצעה להקטין את הנזק ובכך להפחית את העיצום עוד יותר.

השופט קובי ורדי דחה את טענות החברה לפיהן מדובר ב"מכתבים אישיים" בלבד ללא תוקף מנהלי. הוא הדגיש כי חוק המכר הוא חוק מחייב שנועד להגן על כספי רוכשים, וכי הממונה מוסמך לבחון את מהות ההתקשרות האמיתית ולא רק את הכותרות שנתנו לה הצדדים. "המערערת לא יכולה לנצל את צורת ההתארגנות שנקראת קבוצת רכישה על מנת להתחמק מחובותיה על פי חוק המכר", נכתב בפסק הדין. בית המשפט אף ציין כי המערערת עצמה הכירה בתוקף כתבי ההתחייבות כאשר שילמה לרוכשים פיצויים בגין איחור במסירה במסגרת הליכים משפטיים אחרים.

הערעור נדחה במלואו, ועל חברת "גלגל אחזקות ויזום" הוטלו הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח, זאת נוסף לעיצום על סך 963.34 אלף שקל.

אריאל רוזנברג, הממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון: "זהו פסק דין חשוב שמבהיר כי הגנת רוכשי הדירות אינה עניין טכני או סמנטי. מקום שבו יזם או מארגן נוטל שליטה בפרויקט, קובע מחיר סופי, מתחייב למועד מסירה וגובה כספים מרוכשים וכן כל מי שמתנהל בפועל כמוכר דירה, לא יכול להתחמק מחובות חוק המכר באמצעות הצגת העסקה כקבוצת רכישה. נמשיך לוודא שכספי הרוכשים מוגנים, בדיוק כפי שהחוק מחייב".

בקשת תגובה לבא כוחה של "גלגל אחזקות" נשלחה, וזו תתפרסם לכשתתקבל.