העירייה ביקשה להקים חניה זמנית על קרקע פרטית בטענה ל"מגרש ריק". כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), נועד לאפשר לרשויות מקומיות לעשות שימוש זמני במגרשים פרטיים שאין בהם שימוש, לצורך מתן מענה לצרכים ציבוריים כגון חניה וגינון. 

מתן צו לשימוש זמני במגרש לצורכי חניה אפשרי, בהתקיימות התנאים הקבועים בסעיף 5 לחוק, שהעיקרי שבהם הוא כי המגרש ריק. מגרש ריק נבחן לפי החוק בשני תנאים: האחד, שהמקרקעין בפועל אינם משמשים למטרה שלשמה מותר להשתמש במגרש על פי תוכנית בת תוקף או על פי היתר, והשני, שעל המגרש לא קיימת בנייה, למעט גדר.

בהתאם לסעיף 6 לחוק, בעל מגרש שעל מגרשו הריק הוצא צו לשימוש חניה יכול להודיע לרשות, כי ישתמש במגרש כמגרש חניה פרטי, ויראו הודעה זו כבקשה לרישיון לניהול מגרש חניה פרטי. הסדר זה משקף את תפיסת החוק שלפיה הצורך הציבורי אינו חייב להתממש דווקא באמצעות הרשות, וכי בנסיבות המתאימות רשאי בעל המקרקעין לתת לו מענה בעצמו, בכפוף לדין.

במאמר זה נסקור את החלטת בית משפט השלום בקריית גת בערר שהוגש על צו לשימוש ארעי במגרש ריק. פסה"ד בחן את גבולות הסמכות של רשות מקומית לעשות שימוש זמני במגרש פרטי לצורכי חניה ציבורית לפי החוק.

נסיבות המקרה:

מקרקעין בשטח של כ-11,600 מ"ר בקריית גת, שעליהם בנויה תחנת דלק לא פעילה, הועברו בירושה ליורשים. באפריל 2023, מהנדסת העיר המליצה בפני מועצת העיר, כי יש להרחיב את החניה במתחם הרכבת. זאת על רקע תוכניות של חברת רכבת ישראל לבנות מבנה חניה גדול שיענה על צרכי העיר. המהנדסת ציינה כי עד להשלמת המבנה, יש להרחיב את החניה הקיימת כדי "לשפר את האטרקטיביות של השימוש ברכבת כאמצעי תחבורה בין עירוני". מועצת העיר אימצה את ההמלצה פה אחד, וביום 27.4.2023 חתם ראש העיר על צו לשימוש ארעי במגרש ריק, לפי סעיף 5 לחוק.

הצו הוחל על חלק מהמקרקעין בלבד, בטענה כי אותו חלק מהווה " מגרש ריק", שכן לא בנוי עליו דבר, בעוד שבחלק אחר של המקרקעין בנויה תחנת דלק שאינה פעילה כ-15 שנה, קודם למתן הצו.  לטענת העירייה, על המקרקעין חלה "תוכנית השינוי" שנועדה לחלק את המקרקעין לשני מגרשים, ולשנות את הייעוד כדי לאפשר שירותי דרך, ובכלל זה הוצאת היתר בנייה ושימוש בתחנת דלק. לשיטת העירייה, תוכנית זו הייתה בתוקף במועד הוצאת הצו. ועל כן ניתן היה להתייחס למקרקעין כאל שני מגרשים נפרדים.

לטענת העירייה, על המקרקעין חלה "תוכנית השינוי" שנועדה לחלק את המקרקעין לשני מגרשים, ולשנות את הייעוד כדי לאפשר שירותי דרך, ובכלל זה הוצאת היתר בנייה ושימוש בתחנת דלק. לטענת העוררים, לא ניתן היה להתייחס לחלק מהמקרקעין כאל " מגרש ריק", והחלוקה שנעשתה לצורך הוצאת הצו הייתה מלאכותית

העוררים טענו כי התנאים שנקבעו בתוכנית השינוי לצורך שמירת תוקפה לא התקיימו.  לטענת העוררים, לא ניתן היה להתייחס לחלק מהמקרקעין כאל " מגרש ריק", והחלוקה שנעשתה לצורך הוצאת הצו הייתה מלאכותית. לפי העוררים סעיף 20 לתוכנית השינוי קבע מנגנון ברור, שלפיו "תחילת ביצוע" של התוכנית נחשבת רק אם בוצעה בנייה בהיקף של 40% משטחי הבנייה המותרים בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית – אחרת, תוקפה יפקע.

לשיטת העוררים, תנאי זה לא התקיים בפועל, שכן היקפה של תחנת הדלק נמוך מ-40% משטח הבנייה הנדרש. משכך, לטענתם, תוקף התוכנית פקע בתום שלוש השנים ממועד אישור תכנית השינוי, ובמועד הוצאת הצו לא הייתה תוכנית תקפה שחילקה את המקרקעין לשני מגרשים.

עוד טענו העוררים, כי היעדר הפעילות בשנים האחרונות נובע מהתנהלות העירייה. בנוסף נטען כי העירייה לא קיימה שימוע כדין, ושהיא לא נתנה משקל ממשי לבקשתם להפעיל את המקרקעין כחניה פרטית.

השאלה המשפטית:

האם רשאית רשות מקומית להחיל צו לשימוש ארעי לצורכי חניה על מקרקעין פרטיים כאשר התוכנית שעליה היא נסמכת אינה תקפה, וכאשר לא נערך שימוע לבעלי הזכויות?

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את הערר וביטל את הצו.

בית המשפט קבע כי נפל פגם בהפעלת שיקול דעת הרשות, והתנהלותה נגועה בחוסר תום לב. מספר נימוקים מרכזיים עמדו בבסיס ההחלטה:

אי תקינות הוצאת הצו - נקבע כי ביום הוצאת הצו, תוכנית השינוי שעליה הסתמכה העירייה לא הייתה בתוקף. ולפיכך לא הייתה רלוונטיות לחלוקת המקרקעין לשני מגרשים תחת אותה בעלות. בהקשר זה קבע בית המשפט כי התנאי שנקבע בתקנון התוכנית לעניין תוקפה לא התקיים: על המגרש שיועד לתעשייה ומלאכה לא בוצעה כל בנייה, וגם הבנייה שבוצעה במגרש שיועד לשירותי דרך לא הגיעה להיקף הנדרש. משכך נקבע, כי תוכנית השינוי פקעה, ובמועד הוצאת הצו חלה התוכנית הקודמת. בהתאם לאמור, קבע בית המשפט שמדובר במגרש אחד ולא מחולק.

קביעה כי המגרש אינו "ריק" - בית המשפט קבע כי אומנם השטח שעליו הוחל הצו לא כולל בנייה ולא משתרע על החלק שבו מצויה תחנת הדלק. אך אין בכך כדי להצדיק התייחסות למקרקעין כאל שני מגרשים נפרדים. בית המשפט קבע כי ניסיון העירייה לבודד את השטח שבו לא בוצעה בנייה לצורך הוצאת הצו - מהווה חלוקה מלאכותית ומאולצת של המקרקעין. בהתאם לכך נדחתה הטענה שלפיה ניתן להחיל את הצו רק על חלק מהמגרש. ונקבע כי את המונח " מגרש ריק" יש לפרש בצמצום ובהרמוניה עם הוראות חוק התכנון והבנייה . 

פגם בהפעלת שיקול הדעת המנהלי - בית המשפט קבע כי גם לאחר שהובהר כי העוררים מבקשים להכשיר את המקרקעין לשימוש כחניה פרטית, סירבה העירייה לבחון את הבקשה לגופה. בית המשפט קבע כי סירוב זה חורג מחובת ההגינות המנהלית. זאת שעה שמדובר בשימוש התואם את מטרת הצו, אינו סותר את התוכנית התקפה, ואף אינו מסכל את התוכנית המתגבשת מכוח ההכרזה לפי סעיפים 77–78 לחוק התכנון והבנייה. 

חובת שימוע - אף שהחוק אינו מחייב במפורש עריכת שימוע, בית המשפט חזר על קביעות קודמות שבהן נקבע כי עריכת שימוע היא בגדר חובה. שכן מדובר בהליך שבו חלים הכללים הנהוגים במשפט המנהלי שיש בו פוטנציאל לפגוע בזכויות מחזיק לעשות שימוש במקרקעין. על כן, נקבע כי בהיעדר שימוע אפקטיבי לא ניתנה לעוררים הזדמנות ממשית להשפיע על ההחלטה.

הערת המחברת:

פסק הדין מבהיר כי רשות מקומית לא יכולה להפעיל את סמכותה להטיל צו על " מגרש ריק" לצורך מימוש צורך ציבורי מטעמה, ובו בזמן למנוע מבעלי הזכויות לתת מענה לאותו צורך ציבורי בעצמם באופן פרטי ובהתאם לדין. 

[(ק' גת) 9270-12-23 רוני עזרא נ' עיריית קרית גת, פורסם בנבו, 25.07.2024)].

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד ירדן סעדיה)