חיפה נמנעת מלאשר תוכנית שימור, ואלפי יח"ד ותיקות נגרעו מתכנית ההתחדשות הבניינית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ציון דרך משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה צפוי להתרחש בשבוע הבא, זאת כאשר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה בראשות רות שורץ, תקיים דיון ראשון בתוכנית ההתחדשות הבניינית של חיפה (חפ/2666), אשר צפויה להחליף את תמ"א 38 בעיר.

התוכנית תחול על מבנים שנבנו לפני שנת 1984 וטעוני חיזוק בפני רעידות אדמה, ותאפשר את חידושם באמצעות הוצאת היתר בלבד, ללא צורך בתב"ע חדשה. כמקובל בתוכניות מסוג זה, היא צפויה להתוות שני מסלולי התחדשות מרכזיים: מסלול הריסה ובנייה מחדש ומסלול חיזוק ותוספת בנייה.

 התוכנית צפויה לחול על כלל שכונותיה הוותיקות של העיר, ובסך הכל על כעשרת אלפים מבנים ותיקים, בהם כ-57 אלף דירות. תוספת יחידות הדיור הפוטנציאלית שקובעת התוכנית עומד על כ-31.3 אלף יחידות דיור חדשות. עם זאת, התוכנית קובעת גם מדרגי מימוש וכדי להבטיח הלימה לתשתיות, המימוש מחולק לשלושה שלבים (א', ב' ו-ג'), אשר המעבר ביניהם מותנה בבחינת העירייה לכושר נשיאת התשתיות השונות את תוספת יחידות הדיור בהיבטים של חינוך, מים וביוב. בשלב הראשון, מאפשרת התוכנית בנייה של 7,000 דירות תוספתיות.

למעלה מאלף בניינים עם מעמד לא ברור

אחד המאפיינים הבולטים של התוכנית הוא מתן חשיבות לנושא השימור, וקידום התוכנית תוך שמירה על המורשת האדריכלית של העיר. "התוכנית שמה דגש מיוחד על שימור אופייה ההיסטורי של חיפה ואינה חלה על מבנים המיועדים לשימור במועד הגשתה", נכתב בהודעת מינהל התכנון בנושא. "במתחמים בעלי ערכים ייחודיים ומרקמים היסטוריים, כדוגמת המושבה הגרמנית, אזור הדר ומתחמי שימור בכרמל, נקבעו הוראות המבטיחות כי כל תוספת בנייה תבוצע תוך הקפדה על הנחיות ועדת השימור. בכך, התוכנית מאפשרת את חיזוק המבנים והתאמתם לסטנדרטים מודרניים, תוך הגנה על נכסי המורשת המהווים חלק בלתי נפרד מזהותה של העיר".

בתי המושבה הגרמנית, מבט צפונה מכיוון הגנים הבהאיים (Steven Kolins, ויקימדיה)

על אף שאין מחלוקת בדבר חשיבותו של נושא השימור, כאשר מדובר במדיניות ההתחדשות שמובילה הוועדה המקומית חיפה, מדובר גם בכאב ראש לא קטן הן עבור יזמי התחדשות בעיר והן עבור בעלי דירות שנכללות בבניינים שעברו סקר שימור. זאת משום שעל אף החשיבות שהיא מקנה לנושא השימור (לפחות ברמה ההצהרתית) הוועדה המקומית חיפה מעולם לא אישרה תוכנית שימור עירונית בעלת תוקף סטטוטורי, כפי שעשו למשל תל אביב או רמת גן. במקום זאת, היא מסתפקת בעריכת סקרים בבניינים ותיקים והכנת "רשימות שימור" לפיהם.

מנתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השותפה בהכנת תוכנית ההתחדשות הבניינית, בחיפה 1,120 בניינים הכלולים באותן "רשימות שימור", ועליהן התוכנית אינה חלה. מבדיקת מרכז הנדל"ן עולה כי רובם המכריע של אותם בניינים ממוקם בשכונות הוותיקות של הכרמל.

עו"ד אסף עירוני:  "לפי הוראות התכנית הבניינית, די בכך שבניין כלול ברשימת שימור בשביל שהתכנית לא תחול עליו. בחיפה נעשו סקרים שסימנו מבנים רבים לשימור. סקרים אלו הם מהלך ראשוני בהכנת תכנית לשימור. לעמדתנו הסקרים לא עולים לכדי רשימת שימור אבל בכל מקרה, כל עוד לא מקודמות תכניות לשימור, מבחינת הוועדה המקומית מבנים רבים לא יהיו זכאים למימוש התכנית".

מעמדם של אותם בניינים הוא "לא פה ולא שם". זאת כאשר מצד אחד, מעולם לא אושרה תוכנית הכוללת הוראות שימור לגביהם, ולא ניתן לדעת האם הם מיועדים לשימור מחמיר או לצורות רכות יותר של שימור המאפשרות התחדשות. אולם מצד שני, עצם הכללתם באותן "רשימות שימור", מונע מהם בינתיים להתמגן ולהתחדש.

"אי הוודאות בעניין השימור תוביל בהכרח לעיכובים"

עו"ד אסף עירוני ממשרד ש. פרידמן , אברמזון ושות', המרבה לעסוק בתכנון ובניה במטרופולין חיפה, מסביר:  "לפי הוראות התכנית הבניינית, די בכך שבניין כלול ברשימת שימור בשביל שהתכנית לא תחול עליו. בחיפה נעשו סקרים שסימנו מבנים רבים לשימור. סקרים אלו הם מהלך ראשוני בהכנת תכנית לשימור. לעמדתנו הסקרים לא עולים לכדי רשימת שימור אבל בכל מקרה, כל עוד לא מקודמות תכניות לשימור, מבחינת הוועדה המקומית מבנים רבים לא יהיו זכאים למימוש התכנית".

עירוני מדגיש כי "אין ספק שבניינים רבים בחיפה ראויים לשימור. לכן נכון וחשוב שהכנת תוכנית תבוצע בהקדם, שכן עד אז, אי הוודאות בעניין תוביל בהכרח לעיכובים בבניינים שלא רלבנטיים לשימור וזכאים לעבור התחדשות מכח התכנית הבניינית, ולהגדיל את מלאי הדירות עם מיגון באזורי הביקוש בחיפה".

עו"ד אסף עירוני (עמית עזריאל)

מהוועדה המחוזית חיפה נמסר בתגובה: "נושא השימור הוא רק אחד הנושאים איתם תתמודד הוועדה המחוזית בדיון להפקדה. יש לציין כי בהתאם לסעיף 70(ח) לחוק התכנון והבנייה, תוכנית להתחדשות בניינית לא תחול על 'מבנה לשימור'. בעיר חיפה קיימת רשימת שימור מוסדרת, והמבנים הכלולים בה הוחרגו מהתוכנית מכוח חובה סטטוטורית זו".

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "עמדת הרשות להתחדשות היא שיש לייצר סל של כלים להתחדשות עירונית, וההתחדשות הבניינית שתוכנית זו מאפשרת לא בהכרח מתאימה לכל מבנה בעיר. כמובן שעל עיריית חיפה להסדיר את נושא התכנון בכלל, וההתחדשות בפרט, של המבנים במיועדים לשימור. עם זאת, ההחלטה שלא לכלול נושא מורכב זה בתכנית ההתחדשות הבניינית, המורכבת ממילא, התקבלה במשותף על ידי העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות".

מטעם עיריית חיפה טרם נמסרה תגובה לדברים.