החברות שקיוו להקים מגדל בן 40 קומות ברובע 4 תבעו 76 מלש"ח - כך הכריעה ועדת הערר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה לאחרונה תביעת פיצויים בסך של 76 מיליון ש"ח שהגישו חברות רורברג קבלנות והשקעות, א.ל.י.ט דובנוב ובאפי הצלחה, נגד הוועדה המקומית ת"א-יפו, בטענה כי תוכנית המתאר הכוללנית תא/5000 פגעה קשות בפוטנציאל התכנוני של קרקע בבעלותן ברובע 4. ההחלטה התקבלה לאחר שוועדת הערר מצאה כי רכישת המגרש על ידי החברות נעשתה לאחר הליכי תכנון ממושכים של הבעלים הקודם, אשר ניסה להקים מגדל במקום, שלא צלחו, וכי במסגרת הרכישה החברות חתמו על מסמך לפיו הן מודעות לסטטוס התכנוני במגרש.  

החברות, המחזיקות במגרש ברחוב דובנוב 3 פינת דניאל פריש 12–14 בתל אביב, טענו בפני ועדת הערר כי תוכנית המתאר פגעה בשווי הפוטנציאלי של הקרקע שבבעלותן משום שהגבילה את הבנייה ל-7 קומות בלבד, באזור שבו חלה ציפייה לגיטימית להקים מגדל של עד 40 קומות בהתבסס על תוכניות עבר. הוועדה דחתה את הערר וקבעה כי "לא הוכח אף לא בדל של פוטנציאל תכנוני בר פיצוי לפי סעיף 197. היות ואין במקרה זה פוטנציאל תכנוני בר פיצוי ודין התביעה להידחות".

להחלטה של ועדת הערר

הערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לדחות את תביעת העוררות לפיצויים. בלב המחלוקת עמדה השאלה האם ערב אישור תוכנית תא/5000 היה למגרש פוטנציאל ממשי לבנייה לגובה, שנגדע כתוצאה מהתוכנית. לטענת העוררות, התוכנית עיגנה באופן סטטוטורי את מגבלות הכרזת אונסק"ו על "העיר הלבנה", שהגבילה את הבנייה, ובכך ביטלה לכאורה פוטנציאל תכנוני קונקרטי שהיה קיים קודם לכן. החברות הסתמכו על תכנית קודמת - תא/3551, שקודמה בעבר, ועל מיקום הנכס בלב תל אביב.

הוועדה דחתה את הערר: דבר "הפגיעה" היה ידוע מראש 

ועדת הערר החליטה כאמור לדחות את הערר, כאשר חלק ניכר מהחלטתה עוסק בעובדה כי דבר "הפגיעה" לכאורה בפוטנציאל התכנוני היה ידוע היטב לחברות כאשר רכשו את המקרקעין מידי בעליה הקודם, שניסה במשך שנים רבות לקדם תוכנית לבניית מגדל בן 22 קומות בקרקע ללא הצלחה. בהחלטתה כתבה ועדת הערר כי תוכנית 3551 בוטלה חמש שנים לפני אישור תוכנית תא/5000 , וכי מאז 2009 לא התקיימו כל הליכי תכנון פעילים ביחס למגרש, וכי בשנה זו אף הבהירה הוועדה המקומית לבעלים הקודמים כי התוכנית שאותה הם מבקשים לקדם אינה ניתנת לקידום נוכח שינוי המדיניות.

ועדת הערר החליטה לדחות את הערר, כאשר חלק ניכר מהחלטתה עוסק בעובדה כי דבר "הפגיעה" לכאורה בפוטנציאל התכנוני היה ידוע היטב לחברות כאשר רכשו את המקרקעין מידי בעליה הקודם, שניסה במשך שנים רבות לקדם תוכנית לבניית מגדל בן 22 קומות בקרקע ללא הצלחה

"בשנת 2011 הבהירה בעלת המקרקעין ומקדמת התוכנית דאז, כי התוכנית שקודמה ביחס למקרקעין בטלה ומבוטלת", הבהירה הוועדה, ואם לא די בכך, הודגש כי העוררות אף הסכימו לקביעה זו במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים ואף הצהירו כי הן מודעות לכך. באשר להחלטת בעליה הקודם של הקרקע לחדול מקידום תוכנית 3551 שהיתה מאפשרת בניית מגדל בן 22 קומות, נכתב כי "יש להניח כי ויתור על הליך כה משמעותי בחיי נכס מניב ולאחר מאמץ לאורך תקופה כה ממושכת, לא נעשה בעלמא, אלא שסביר כי ההחלטה נעשתה בכובד ראש משיקולים ענייניים שקשורים בהערכת ההסתברות להמשך קידום התוכנית במתכונתה".

בנוסף, במועד הפקדת התוכנית (2013) ובמועד אישורה (2016) לא הייתה כל תכנית אחרת "בקנה"  שחלה על החלקה. לפיכך, לשיטת הוועדה, לא התקיים התנאי הראשון שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון - קיומו של הליך תכנוני קונקרטי.

באשר לטענה כי תא/5000 "עיגנה סטטוטורית" את מגבלות אונסק"ו על "העיר הלבנה", וכי בכך נפגע ערך הקרקע - הוועדה דחתה טענה זו וקבעה כי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 אינה תכנית לפי חוק התכנון והבנייה. לפיכך, אם נגרם נזק - הוא אירע בעת ההכרזה, ולא בעת אישור תא/5000. הוועדה מבהירה כי סעיף 197 מאפשר פיצוי רק בגין פגיעה מתוכנית, ולא בגין הכרזות בינלאומיות או רגולטוריות אחרות.

לבסוף ציינה הוועדה כי מאחר ומדובר בתביעה בהיקף של 76 מיליון ש"ח, סכום משמעותי לכל הדעות, ובשים לב להיקף ההליך ולתוצאה אליה הגיעה, מצאה לנכון לחייב את העוררות, ביחד ולחוד, בהוצאות בסך30  אלף ש"ח. את הוועדה המקומית ת"א ייצגו עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות'. את העוררות ייצגו עוה"ד עופר טויסטר וניצן זמרן.