שכר הדירה בתקופת האופציה יוצמד למדד: הממשלה הפיצה "חוזה שכירות מצוי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שר המשפטים יריב לוין הפיץ אמש (ב') להערות הציבור טיוטת תקנות לקביעת "חוזה מצוי לשכירות למגורים", שיחול כברירת מחדל במקרים שבהם לא נחתם בין הצדדים חוזה שכירות בכתב, או כאשר החוזה אינו כולל התייחסות לנושאים שונים המוסדרים בחוזה המצוי המוצע, ובלבד שהצדדים לא קבעו ביניהם אחרת. ניתן לעיין בטיוטה מופעה באתר החקיקה הממשלתי, ולהגיש הערות עד ל-23.2. 

ממשרד המשפטים נמסר כי "מטרת התקנות היא לצמצם דיונים משפטיים, להגביר את הוודאות, ההוגנות והשקיפות בשוק השכירות, לצמצם מחלוקות בין שוכרים למשכירים ולשמש ככלי עזר לצדדים בניסוח ויישום חוזי שכירות למגורים". עוד נמסר כי טיוטת התקנות גובשה לאחר הליך שיתוף ציבור רחב שקיים משרד המשפטים, במסגרתו פורסם שאלון לקבלת עמדות הציבור באשר לצורך בחוזה שכירות מצוי ולתוכנו.

לצפייה בטיוטת התקנות באתר החקיקה הממשלתי

התקנות המוצעות מתמקדות בשני נושאים: האחד, אופציה להארכת תקופת השכירות. בהקשר זה מוצע לקבוע את ההסדר שיחול כאשר הצדדים הסכימו ביניהם על קיומה של זכות אופציה לשוכר אך לא קבעו את פרטיה. במקרים שבהם החוזה לא מתייחס כלל לזכות האופציה, לא יחול ההסדר.

על פי החוזה המצוי, משמעות האופציה היא שלשוכר ניתנת הברירה האם להאריך את תקופת השכירות הראשונה לתקופה נוספת אחת בת שנים עשר חודשים ("תקופת השכירות השנייה"), שתחל עם סיום תקופת השכירות הראשונה ויחולו לגביה אותם תנאי חוזה השכירות שחלו בתקופה הראשונה. ככל שלא נקבע אחרת - דמי השכירות בתקופת השכירות השנייה יעודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע במועד ההודעה על מימוש האופציה, אך בכל מקרה לא יפחתו מדמי השכירות ששולמו בתקופת השכירות הראשונה. על השוכר להודיע למשכיר על מימוש האופציה בכתב שישים ימים לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונה; להודעה יצורף תשלום או אסמכתא על תשלום עבור חודש השכירות הראשון של תקופת השכירות השנייה.

הנושא השני שנמצא כי יש לגביו מחלוקות רבות הוא חלוקת האחריות לתיקון פגמים וליקויים בדירה. לכן מציע החוזה המצוי כי בכל מקרה שבו ייגרם נזק או קלקול לאחת ממערכות המושכר ובכלל זה חשמל, מים, ביוב, גז וכיוצא באלה, או כל נזק לקונסטרוקציה, לרבות נזקי רטיבות או איטום או תקלה במחוברים של קבע במושכר, שאינו נובע משימוש בלתי סביר על ידי השוכר- מתחייב המשכיר לתקן את הנזק או הקלקול על חשבונו בתוך זמן סביר ממועד הודעת השוכר שבכל מקרה לא יעלה על שלושים ימים, ובמקרים דחופים באופן מידי. סעיף זה לא יחול על דירות שחוק המכר חל עליהן, בהן האחריות לתיקון היא של הקבלן אשר סיפק לבעלים את הנכס. כמו כן, במקרים של קלקול שנגרם בשל שימוש לא סביר בנכס – האחריות לתיקון היא של השוכר.

עו"ד כרמית יוליס, המשנה למשפט אזרחי בייעוץ המשפטי לממשלה: "טיוטת התקנות היא תוצר של עבודת מטה מקצועית והליך שיתוף ציבור רחב והיא נותנת מענה לצורך שעלה ליצירת סטנדרט ברור והוגן להתקשרויות בשוק השכירות למגורים. אין ספק כי שוק השכירות למגורים מהווה גורם משמעותי בשוק הדיור במדינת ישראל, ויש לשאוף לצמצום מחלוקות בין הצדדים ולהגברת הוודאות, כדי שמגורים בשכירות יהוו חלופה טובה וראויה. החוזה המצוי נועד להגביר ודאות משפטית ולצמצם מחלוקות, תוך שמירה על חופש החוזים ויכולת של הצדדים להתאים את תנאי החוזה לצרכיהם".

התקנות מטופלות במחלקה האזרחית ביעוץ וחקיקה, על ידי עו"ד יערה למברגר ועו"ד הילה דוידוביץ-בלומנטל.