בלעדי: 45 קומות בתקווה ובבצרון - השינויים שמקדמת עיריית ת"א בתוכנית המתאר החדשה

תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב-יפו, תא/5500, הופקדה בפועל ביום רביעי האחרון. כעת נפתחה בפני הציבור האפשרות להגשת התנגדויות למשך 90 יום. ממסמכים שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן עולה, כי מי שאחראי לחלק גדול מההתנגדויות הוא מהנדס העיר אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב, שמבקש להגיש עשרות התנגדויות לתוכנית. הוועדה המקומית הייתה אמורה לדון בהתנגדויות מהנדס העיר בתחילת חודש נובמבר, אך הדיון נדחה.

תוכנית תא/5500, שההחלטה על הפקדתה התקבלה בפברואר האחרון, מהווה עדכון לתוכנית המתאר העירונית הקיימת תא/5000 שאושרה למתן תוקף ב-2016, ומגיבה לשינויים שהתרחשו בשנים האחרונות. אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית החדשה הוא התאמתה לתוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70), כדי לשלב בין פיתוח עירוני לבין נגישות תחבורתית. עוד לפי מהנדס העיר, הצורך בעדכון תוכנית המתאר הנוכחית נובע מהצורך להתאימה לתוכנית ההתחדשות הבניינית תא/5555 המקודמת כיום על ידי הוועדה המקומית, וביצוע תיקונים טכניים.

ההתנגדויות של מהנדס העיר לתוכנית המופקדת כוללים כמה תיקונים טכניים לצד תיקונים מהותיים, כמו הגדלת זכויות בניה ותוספת קומות באזורים שונים. כך למשל את אזור שכונת נחלת יצחק שהנו צמוד דופן ליגאל אלון מבקש מהנדס העיר לשנות לאזור "רב קומות" במקום "בנייה עירונית" כפי שהוגדר בתוכנית שהופקדה. משמעות השינוי נוגעת בעיקר להליכי התחדשות עירונית , במסגרתם ניתן יהיה לאשר בנייה עד לגובה של למעלה מ-20 קומות, דבר אשר אינו מתאפשר על פי התוכנית המופקדת. 

גם באזור עמינדב-יצחק שדה שתוחם את שכונת ביצרון מדרום מבקש מהנדס העיר לשנות את גובה הבנייה לעד 45 קומות, במקום 15 קומות אפשריות כעת, בהתאם לקרבה לתחנת המטרו. גם במערב שכונת התקווה, במתחם נוה יעקב, מציע מהנדס העיר בנייה מרבית של 45 קומות במקום 20 בתוכנית המופקדת, וזאת בשל קרבתו לתחנת המטרו המתוכננת ברחוב ההגנה.

לעומת זאת, בשכונת כפר שלם בדרום-מזרח העיר דווקא מוצע להקטין את מספר הקומות המרבי בהליכי התחדשות עירונית ל-9 במקום 20. בנוסף לכך, באזור "המע"ר החדש" (אזור התחנה המרכזית החדשה) ומשולש לודוויפול בדרום העיר, מוצע במסגרת ההתנגדות להוסיף מגורים לצד תעסוקה ומסחר.

600 אלף תושבים עד 2035

תא/5500  קובעת עקרונות תכנוניים להגדלתה של אוכלוסיית תל אביב עד לכ-600,000 תושבים עד שנת 2035. התוכנית מציעה את הגדלת הפוטנציאל התכנוני של העיר, כולל תוספת של כ-50,000 יחידות דיור חדשות, אשר יביאו את העיר להיקף כולל של כ-270 אלף יחידות דיור. עוד שמה התוכנית דגש על דיור מכליל ומגוון, הכולל מעונות סטודנטים, דיור בר השגה, דיור מוגן ודירות קטנות, בהתאם למדיניות הארצית והמחוזית.

עוד כוללת התוכנית הרחבה של שטחי התעסוקה בכ-800 אלף מ"ר, תוך העצמת אזורי תעסוקה מטרופוליניים ושילוב של עירוב שימושים במוקדים שונים ברחבי העיר. דגש ניתן לפיתוח סביב תחנות המטרו העתידיות, אשר ישמשו מוקדים כלכליים משמעותיים.

נזכיר כי בעקבות דרישת הוועדה המחוזית להתאמת תוכנית תא/5500 לתמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו) בשל סתירה בהיקפי הזכויות שהעניקו שתי התוכניות, הוועדה המקומית מקדמת מהלך תכנוני שיעניק "מדיניות ביניים" עד לאישור תוכנית המתאר העירונית החדשה תא/5500. לפיה, תוכר תוכנית המתאר הקודמת תא/5000 כבסיס להסדרת הפיתוח בעיר מול תמ״א 70 (תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו) כדי לאפשר המשך קידום תוכניות מפורטות סביב תחנות המטרו מבלי לעצור פרויקטים חשובים.

לפי ההצעה, יוגדלו זכויות הבנייה ותחול גמישות גבוהה יותר בבנייה לגובה, כולל למשל אפשרות לבנייה של עד 45 קומות ברמת החייל וחיזוק זכויות במספר מוקדים מרכזיים אחרים בעיר.

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל: "מדובר בתוכנית מהותית, שתעצב את פיתוח העיר בשנים הבאות  וגובשה לאורך עשר השנים האחרונות. ועדיין, למרות שהתוכנית הוכנה על ידי העירייה, העירייה עצמה מתנגדת מראש לתוכנית שלה, וייתכן כי היה נכון שהתוכנית תופקד עם מינימום התנגדויות של המגיש עצמו. ברור כי בחלוף הזמן נדרשים עדכונים והתאמות לתוכנית, כך שבתקופה של 90 ימים מפרסום התוכנית להתנגדויות, לא נופתע מגל של מחלוקות בשל סוגיות תכנוניות משמעותיות ככל שקיימות, בנוסף וכאמור להסתייגויות עיריית תל אביב".

מעיריית ת"א-יפו נמסר בתגובה: "התיקונים והשינויים המבוקשים במסגרת הליך 'התנגדות מהנדס העיר' נדרשים בעיקר לאור שינויים בתכנית שנקבעו בהחלטות הועדה המחוזית, וכן לאור התקדמות תהליכי תכנון ובחינות תכנוניות שהתקדמו והבשילו מאז העברת המסמכים לוועדה המחוזית. הדיון בנוסח השינויים המבוקשים נדחה בזמנו מתוך מטרה שיתקיים לאחר הפקדת מסמכי התכנית בפועל".