דיירת עיכבה פרויקט חיזוק בגלל שינוי מקום החניה שלה - ונתבעה. כך הכריע המפקח

מאמר זה עוסק בשאלת היקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בכל הנוגע להיבטים הקניינים בפרויקטים של חיזוק ותוספות בנייה בבניין משותף לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). השאלות המרכזיות שנדונו הן: האם בפרויקטים של חיזוק מבנים המפקח מוסמך לשנות זכויות קנייניות קיימות של דיירים, ולהעניק זכויות קנייניות למי שאינם בעלי דירות בבית המשותף? כפועל יוצא מכך, נבחנת השאלה - מהו האיזון הראוי בין ההגנה על זכויות הקניין לבין הצורך הציבורי בקידום פרויקטים לשם שמירת בטיחות המבנה?

נסיבות המקרה:

ההליך עוסק בתביעה שהגישו בעלי דירות בבניין משותף בראשון לציון במבנה הכולל שמונה דירות. מרבית בעלי הדירות תמכו בהתקשרות עם יזם לצורך ביצוע פרויקט חיזוק ותוספות בנייה בהתאם לסעיף 5 לחוק החיזוק, בעוד שדיירת אחת התנגדה לה (הנתבעת).

ההסכם עם היזם כלל חיזוק שלד הבניין, שדרוג מערכות, תוספת יחידות דיור על הגג וכן הטבות נוספות לדיירים. עם השנים התעכב מימוש ההסכם, דבר שהוליד מחלוקות, אשר עיקרן הוא שינוי מיקום החניה הצמודה לנתבעת, וכן הענקת זכויות מעבר בשטח הרכוש המשותף, לדיירים מהבניין הסמוך.

לטענת התובעים, דרישת הרוב הנדרשת לפי החוק התקיימה, והעברת החנייה מהווה התאמה תכנונית סבירה שאינה פוגעת בזכות קניינית מהותית. עוד טענו כי סמכות המפקח היא רחבה וכוללת גם הכרעה בעניינים הנלווים לפרויקט החיזוק. מנגד, טענה הנתבעת כי שינוי מיקום החניה מהווה פגיעה בזכויותיה הקנייניות, וכי סמכות המפקח אינה משתרעת על תוספות שאינן חיוניות לעצם החיזוק. עוד טענה כי בהיעדר הסכמתה אין לאשר את ביצוע העבודות.

השאלה המשפטית:

האם המפקח מוסמך להכריע בשאלות קנייניות במסגרת פרויקט לחיזוק גם במחיר של פגיעה בזכויות אלו? וכן מהם האיזונים הראויים שעל המפקח לשקול במסגרת החלטתו? 

החלטה:

נקבע, תוך הסתמכות על החלטות קדמות של בית המשפט העליון, כי תוספות הבנייה, ההטבות וההסדרים הנלווים מהווים חלק אינהרנטי מן המודל הכלכלי של פרויקטים שעניינם חיזוק, ולכן אינם חורגים מגדר סמכותו של המפקח. משכך, סמכותו של המפקח משתרעת מעבר להיבטים טכניים של אישור עבודות החיזוק גרידא. במסגרת סמכותו, רשאי המפקח לדון ולהחליט גם  בעניינים קנייניים נלווים אשר נדרשים למימוש הפרויקט  - לרבות שינוי מיקום חניה, התאמות תכנוניות ותוספות בנייה.

בבואו של המפקח לדון בשאלה בעלת השלכה קניינית, עליו לבחון תחילה האם הפגיעה הקניינית הכרחית לצורך קידומו של פרויקט החיזוק. ככל שעמידה דווקנית על הזכויות הקנייניות תעכב את הפרויקט, המפקח יהא רשאי להחיל את סמכויותיו גם על סוגיות אלה. שכן תכלית החוק היא הבטחת מימוש פרויקטים של חיזוק לשם שמירה על בטיחות הציבור ולתכלית זו חשיבות עליונה. 

בענייננו, ולאחר יישום המבחן המהותי, נקבע כי שינוי מיקום החניה של הנתבעת אינו מהווה פגיעה מהותית בזכותה. זכות השימוש לא נשללה ממנה לגמרי, והפתרון שניתן לה (העתקת החניה למיקום חלופי וסביר) אינו מהווה פגיעה ממשית בקניינה או התנהלות חסרת תום לב מצד יתר הדיירים. טענותיה של הנתבעת נתפסו כהתנגדות כללית לפרויקט ולא כפגם מהותי בתכנון.

לאור האמור, אישר המפקח את כלל העבודות וההתאמות התכנוניות, ובפרט את העתקת מיקום החניה של הנתבעת, והענקת זכות מעבר בשטח הבית המשותף לדיירי הבניין הסמוך. זאת, ובלבד שהדבר נדרש למימוש פרויקט החיזוק. הנתבעת לא הרימה את נטל ההוכחה כי הדבר אינו נדרש, ובהיעדר פגיעה קניינית מהותית, אין בהתנגדותה של דיירת אחת כדי לעכב פרויקט חיזוק העומד בתנאי החוק וזוכה לתמיכת רוב מובהק.

לסיכום:

החלטה זו ממחישה היטב את המגמה הפרשנית הנוהגת כיום. יש צורך ביישום מבחן המהותיות - קרי, בחינה האם מדובר בשלילת זכות קניינית של ממש או בהתאמה תכנונית סבירה הנדרשת למימוש הפרויקט. המסר העולה מן הפסיקה הוא ברור: מקום שבו מתקיים רוב משמעותי, תכנון סביר ותום לב הדדי - אין לאפשר למיעוט מתנגד לחסום פרויקט חיוני לחיזוק מבנים ולבטיחות הציבור. והמפקח יוכל ליישם זאת אף במחיר של פגיעה בזכויות קנייניות.

[(רחובות) 362-24 רוטקובסקי דליה נ' הרפז רחל (המפקח על המקרקעין; 19.10.25)].

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ירין רביבו בסיועו של המתמחה יהונתן אבוחסירה.