“החזירו לי צ’ק של 10 מיליון שקל, ובאותו יום יצאתי לעסקה של 720 מיליון"

צחי אבו אינו נוהג להתראיין, אבל כשהוא כן מדבר - הוא עושה זאת בלי סיסמאות ובלי להיצמד לקונצנזוס. היזם האשדודי, מבעלי קבוצת אבו ושותף בעסקאות מהגדולות שנעשו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, מסביר כיצד קיבל את אחת ההחלטות הדרמטיות בקריירה שלו דווקא בימי הכאוס של הקורונה, מדוע הוא סבור שדיור להשכרה יכול לייצר תשואות חיוביות גם בעידן של ריבית גבוהה, ואיך פילוסופיית “קרקע לא בוכה בלילה” ממשיכה להכתיב את מהלכיו בענף שמחפש ודאות.

לצפייה: 

להאזנה: 

במרץ 2020, בעיצומם של ימי הפאניקה הראשונים של הקורונה, כששווקי ההון קרסו והמשק נכנס לסגר, צחי אבו מצא את עצמו מחזיר צ’ק בנקאי של 10 מיליון שקל - ויוצא לנסיעה לא שגרתית מאשדוד להרצליה. “אנשים חשבו שהשמיים נופלים,” הוא מספר. “חברות התרסקו בעשרות אחוזים. היה כאוס מוחלט”. שעות לאחר מכן הוא הניח על שולחנו של יצחק תשובה הצעה לרכישת מתחמי פי־גלילות - עסקה בהיקף של כ-720 מיליון שקל. בדיעבד, זו הפכה לאחת העסקאות המכוננות בקריירה שלו.

אבו נולד וגדל באשדוד, למשפחה שהנדל”ן היה שפת האם שלה. “כשילדים אחרים טיילו בעגלה, אותי שמו במריצה", הוא אומר. אביו עלה לישראל בגיל 13, התחיל כפועל בניין, והפך עם השנים לקבלן, יזם ובעל קרקעות. “בחופש הגדול היינו אוספים מסמרים באתרי בנייה, כדי להבין מה זה ערך של עבודה. חיינו בבית של נדל”ן”.

עד 2019 פעלה משפחת אבו בעיקר באשדוד, הרחק מאור הזרקורים. אז קיבל צחי את ניהול הקבוצה והחליט לשנות כיוון. “הבנתי שהחוזקות שלי שונות משל אבא. הוא יזם־מבצע, אני יותר מסחרי. לא רציתי להמשיך לעשות משהו שאני לא עושה הכי טוב”. תחת הנהגתו, הקבוצה התרחבה לדיור להשכרה, נדל”ן מסחרי מניב והתחדשות עירונית - שלושה תחומים שמרוכזים כיום בחברות ציבוריות נפרדות.

הרגע המכונן הגיע עם הקורונה. באותו יום במרץ 2020, לאחר שהחזיר את הצ’ק, נסע אבו לפגישה עם תשובה. “זיהיתי הזדמנות. לא בכל יום אפשר לקנות מאות דונמים של קרקע, מפוזרים בין אשדוד, ירושלים, חיפה ובאר שבע, במחיר ממוצע של קצת יותר ממיליון שקל לדונם”. על החשש מהעתיד הוא משיב בפשטות: “אבא שלי לימד אותי שקרקע לא בוכה בלילה”.

אחת הזירות שבהן אבו פועל בנחישות היא דיור להשכרה ארוכת טווח, תחום שרבים רואים בו בעייתי בעידן של ריבית גבוהה. אבו לא מסכים עם האבחנה הזו. “תזרים שלילי יש למי שעובד לא נכון. מי שעובד נכון - התזרים שלו חיובי”. לדבריו, בשנתיים האחרונות מדד שכר הדירה עלה בקצב מהיר יותר מהריבית. “אנחנו עושים תשואה של חמישה אחוזים צמוד למדד, מינימום. זה לא קסם, זה לקנות נכון”.

הפילוסופיה שלו ברורה: לא לרכוש קרקע יקרה ולשבת עליה שנים, אלא להיכנס לעסקאות שבהן ההשכרה ברורה מראש, לעיתים עם המדינה כשוכר עוגן. “אם אני קונה קרקע לדיור להשכרה, הערך שלה צריך להיות כמעט אפס. אני רוצה להרוויח על היזמות, לא על הקרקע”. 

גם בנדל”ן המסחרי אבו מחפש תמיד את אותו מרכיב: פוטנציאל השבחה . “אם אין יזמות - אני לא נכנס”. כך היה ברכישת מתחם המסחר הגדול באשדוד, בקניון בנהריה, בקניון בלימסול ובפרויקט הענק שבבנייה באילת. “אנחנו בונים באילת קניון של כ־30 אלף מ”ר מסחר ועוד שטחי תעסוקה וחניה. אילת היא בירת השופינג של ישראל, ומי שחושב שזה לא מצדיק את עצמו - שיסתכל על רשימות ההמתנה לשטחים”.

בתחום ההתחדשות העירונית, דרך החברה הציבורית גפן, הוא מודה בגלוי בטעויות. “זו אחת הטעויות הגדולות שלי בשוק ההון”, הוא אומר על רכישת השלד הבורסאי. הסיבה: הקושי לאשר עסקת בעלי עניין. “לקח לי שנתיים לשכנע את השוק שזו עסקה טובה לחברה”. כיום, לדבריו, החברה מחזיקה צבר של אלפי יחידות דיור בשלבים שונים, עם שיתופי פעולה עם יזמים מבצעים גדולים.

ומה לגבי שוק הדיור עצמו? אבו סבור שהקיפאון הנוכחי זמני בלבד. “הקונים לא נעלמו - הם עומדים בפקק וירטואלי. כשהרמזור יתחלף לירוק, הם יגיעו בהמוניהם”. במדינה עם גידול אוכלוסין קבוע ושטח מוגבל, הוא אומר, “לא קיים מצב שאין צורך בדירות. מי שצריך שיקנה. מי שיכול לחכות שיחכה”.

בסיום השיחה הוא חוזר לאביו, לדוגמה האישית ולפשטות. “תאחל לי בריאות,” הוא אומר. “את כל השאר אפשר לקנות במכולת”.