תמורת 391 מלש"ח: אשטרום זכתה במגרש לבניית 1,189 יח"ד להשכרה בצמוד לשיבא

מכרז הדגל לדיור להשכרה במתחם “שיכון הרופאים” הסמוך לבית החולים שיבא תל השומר נסגר אתמול (ד') במחיר נמוך משמעותית מהציפיות: אשטרום ורנט 3 (שותפות מוגבלת) זכו במגרש לבניית ל-1,189 דירות, מהן כאלף להשכרה ארוכת טווח, תמורת 391 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. השומה של רמ"י (כולל הוצאות פיתוח) עמדה על כ-655 מיליון שקל, כלומר מדובר בפער של כ-40% בין המחיר לבין הערכת המדינה - נתון המשקף את הקשיים שבו מצוי בשנים האחרונות שוק ההשכרה, על רקע עליית הריבית.

קושי זה בא לידי ביטוי גם בעובדה שהמכרז, המשתרע על כ-20 דונם בלב הארץ, פורסם לראשונה כבר באוקטובר 2024, נדחה חמש פעמים, ובסופו של דבר הוגשו לו ארבע הצעות בלבד. במסגרת הפרויקט, חלק משמעותי מהדירות ייועד להשכרה ארוכת טווח ולשכירות מפוקחת, לצד רכיב ייעודי ייחודי: 600 דירות יושכרו לסגל רפואי בהנחה של 30%, בצמידות דופן לשיבא.

המכרז הוא חלק מתוכנית רחבה שאושרה ביולי בשנה שעברה וכוללת 2,260 יחידות דיור, כ-75% מהן עבור השכרה, לצד כ-35,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. שטח התוכנית ממוקם צפונית לבית החולים שיבא תל השומר, בין בקעת אונו לצומת אלוף שדה, ומבקשת ליצור חוליה עירונית משמעותית בציר שבין קריית אונו לרמת גן.

התוכנית הכוללת רחבה בהרבה מהמגרש הנוכחי: היא חלה על שטח של כ-106 דונם, שבו קיימים כיום מגורי סגל בית החולים לצד מבני לוגיסטיקה ותפעול. כ-9 דונם מוקצים למבני ציבור, ובצמוד להם מתוכננים שטח ציבורי פתוח רחב ידיים ומתחם לשימור מורשת המקום מתקופת המנדט, הכולל בין היתר את מגדל המים הכפול ומבנה "ניסן".

מתוך 1,189 הדירות במגרש שבו זכתה אשטרום , 399 דירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה. עוד נקבע כי 25% מהדירות יושכרו בשכר דירה מפוקח והיתר בשוק החופשי. לצד זאת, 600 דירות יושכרו לסגל רפואי בהנחה של 30%, ואילו 190 דירות ניתן יהיה למכור גם ללא מטרת השכרה, עוד לפני סיום הבנייה.

תמהיל הדירות לסגל הרפואי נע בין דירת חדר אחת בשטח 32 מ"ר (38%) ועד דירת 4 חדרים בשטח 110 מ"ר (7%), כאשר יתר הדירות הן דירות 1.5 עד 3 חדרים, בשטחים של 40-80 מ"ר. הבינוי בתוכנית תוכנן על פי עיקרון של עירוב שימושים , כך שבכל המגרשים הסחירים יש שילוב של מגורים, מגורים להשכרה, מסחר ותעסוקה לצד שימושים ציבוריים. הבנייה תתבצע עד גובה של 27 קומות מעל הכניסה.

המתחם ממוקם בין הרחובות עמק האלה, קציר, עמק הארזים ומנדס, ובצמידות לבית החולים שיבא–תל השומר.

להערכת אשטרום , היקף ההשקעה בהקמת הפרויקט לרבות עלויות הבניה וכן עלויות תכנון, ניהול, פיקוח ומימון צפוי להסתכם לסך של כ- 1.75 מיליארד שקל. על פי תנאי המכרז, עבודות התכנון וההקמה של הפרויקט מיועדות להתחיל במהלך הרבעון הראשון של 2026 ויימשכו על פני תקופה בת 84 חודשים. הפרויקט מהווה המשך לפעילות הקיימת של קבוצת אשטרום בפרוייקטי מגורים להשכרה הכוללת 1,126 יחידות דיור ב-4 פרויקטים מניבים, ו- 1,155 יחידות בפרויקטים המצויים בהקמה.

שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה: "הפרויקט בתל השומר מהווה נדבך נוסף בתוכנית האסטרטגית של קבוצת אשטרום בתחום המגורים להשכרה. התוכנית מבוססת על פיתוח מתחמי קהילה משמעותיים באזורי ביקוש, עם תמהיל שימושים רחב ותכנון לטווח ארוך. הזכייה במכרז מהווה צעד משמעותי ביישום התוכנית, ומאפשרת לנו להרחיב את היקף הפעילות ולהעמיק את הנוכחות שלנו כשחקן מוביל בשוק המגורים להשכרה".

טלי מורלי, מנהלת מרחב ת"א ברשות מקרקעי ישראל: "המרכז הרפואי תל השומר הוא מהחשובים בישראל, המעניק טיפול רפואי לרבבות ישראלים מדי שנה. הרשות רואה חשיבות רבה בכך שדיור להשכרה לטווח ארוך ימשיך להיות זמין ונגיש בשוק הדיור הישראלי, ובפרט במתחמים המשרתים אוכלוסיות חיוניות לציבור ומהווים מנועי צמיחה אזוריים ולאומיים".

חיים פרוימוביץ', יו"ר דירה להשכיר : "הצלחת המכרז היא הדרך שלנו להמשיך ולהרחיב את נוכחות דירה להשכיר ברחבי הארץ ולהפוך אזורים נוספים למוקדי דיור להשכרה ארוכת טווח. מתחם תל השומר מדגים את היכולת של המודל המוסדי לתת מענה ממוקד לאוכלוסיות מגוונות - הן לסגל הרפואי החיוני עם 600 דירות ייעודיות, והן לציבור הרחב בדירות להשכרה ארוכת טווח. אני מבקש להודות לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון על האמון ועל קידום מכרזים שמאפשרים לנו להביא פתרונות דיור ארוכי טווח ברחבי הארץ".