search

שנה אחרי ההחלטה: הופקדה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת קריית נורדאו בנתניה; בדרך ל-11,344 יח"ד

local_offer
התחדשות עירונית |יובל ניסני
כיום ישנן בשכונה, מהגדולות בעיר, 5,655 יחידות דיור, וכ-19,500 תושבים • על פי דברי ההסבר לתוכנית, מצבה הפיזי של השכונה ירוד, והיא מוזנחת • "תוכנית המתאר מגבשת תפיסה כוללת לכל השכונה"
יובל יעקב
פורסם ב-13.09.21
בוקר טוב! יום שני זה יום של במה מקצועית ואנחנו כאן כדי לאפשר לכם לעלות על הבמה ולקדם את עצמכם או את החברה שלכם! איזה שירות מקצועי תרצו לפרסם בקהילה שלנו? כתבו לנו בתגובות ויחד נתקדם, נקדם ונשתף!
5
משה רז כהן
פורסם ב-12.09.21
על תחשיב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי: בעקבות עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב נ' אשדר חברה לבניה בע"מ. ביום 26.8.2021 ניתן פסק הדין במסגרת ערעור מינהלי שהוגש על החלטת וועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (בתיקי ערר מאוחדים (ת"א) 85224/14 ו-(ת"א) 85227/14) שהתוותה כללים לתחשיב היטל השבחה בתכניות להתחדשות עירונית. וועדת הערר נדרשה לאופן הערכת ההשבחה בתכנית 3850 שייעדה את הקרקע לפינוי בינוי. בבסיס גישת וועדת הערר עומדת ההכרה בכך שהזכויות המועברות ליזם ורווחי היזם משקפים רק הוצאה הכרחית אשר נדרשת לשם מימוש ההשבחה של בעלי הקרקע-הדיירים. בניגוד למה שפורסם עד כה, בית המשפט המחוזי, במסגרת הערעור, דווקא נצמד לתזה שבבסיס החלטת וועדת הערר. פסק הדין לא מביא לשינוי משמעותי באופן החישוב. בית המשפט קבע את המובן מאליו: ההשבחה היא נגזרת של השאלה מהי התמורה האובייקטיבית בתנאי השוק הנוכחיים, שלה זכאים הדיירים בהתחשב בתכנית המשביחה. יש לבחון את ההשבחה על פי תנאים אובייקטיבים ולא על פי עסקה קונקרטית. מכל מקום, הגישה האובייקטיבית כמעט ואינה שונה מהסתמכות על עסקה קונקרטית. שוק הפינוי-בינוי הוא משוכלל ורווי מתחרים, על כן, התמורה בפועל, כמעט תמיד תשקף באופן הטוב ביותר את התמורה האובייקטיבית. בעניין זה, אם כן, תוצאת פסק הדין עולה בקנה אחד עם עמדת ועדת הערר ואין בו חידוש של ממש. השינוי המשמעותי יותר בפסק הדין הוא הוספת הרווח היזמי בגין השקעות העבר להשבחה. עניין שאותו יש להבהיר. בעסקה שבין הדיירים בעלי הקרקע לבין היזם, רוכש היזם את זכויות הבנייה, ומנגד מתחייב לספק שרותי בנייה, או דירות חדשות (בהתאם לאבחנה בין עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא" לבין עסקת קומבינציה מסג "מכר חלקי"). היזם מקבל את זכויות הבנייה, בונה את הדירות, מוכר את המוצר הסופי וזוכה לרווח היזמי. לגישת וועדת הערר, יש לזהות את ההשבחה בפריזמת הרווח של הבעלים בלבד. לכאורה, הגישה מתעלמת מרווח היזם. כלום אין לבחון את מידת ההשבחה, גם בהתחשב ברווחי היזם? גישת וועדת הערר, היא שרכיב הרווח של היזם אינו צריך להיות מובא בחשבון בהערכת ההשבחה. הואיל וההשבחה נבחנת מנקודת ראותם של בעלי הקרקע, למעשה הרווח היזמי שנפל בידי היזם, נחשב כהוצאה הכרחית ומוצדקת למימוש ההשבחה בפרויקטים הללו. גישת וועדת הערר היא שהרווח היזמי שמופק, הוא הכרחי לשם מימוש התכנית המשביחה מנקודת ראות הבעלים. וועדת הערר, ובמידה רבה בית המשפט, רואים ברווח היזמי הוצאה הכרחית לשם הפקת ההנאה מן ההשבחה של הבעלים. בית המשפט לא חלק באופן עקרוני על גישה זו, אולם הוא ראה להבחין בין מרכיבים שונים של הרווח. אם אין לראות ברווח היזמי, ככזה המשקף השבחה, הרי שלמעשה הרווח היזמי הוא הוצאה נדרשת שמנוכה מן ההשבחה. בית המשפט בחר לבחון אם ההוצאה של הרווח היזמי, מותרת לניכוי מן ההשבחה כפי הכללים שהותוו בפסיקה. על בסיס הלכת אברמוביץ, את הרווח היזמי הקשור להוצאות הקודמות לאישור התכנית, ראה בית המשפט שלא לנכות ופסק למעשה כי יש להוסיפו להשבחה. בית המשפט ביקש ליצור אבחנה בין רווח יזמי שמשקף את הפעולות שקדמו לאישור התוכנית לבין רווח יזמי המשקף פעולות מאוחרות ליום אישור התכנית. גישה זו בטעות יסודה. הדיירים אינם יזמים ואינם מארגנים. אין שום דרך שבה קבוצה גדולה של בעלי דירות יתארגנו יחדיו וייהנו ממלוא הרווח היזמי או מחלקו. הרווח היזמי כולו כרוך באפשרות להוצאתה לפועל של התכנית. אי אפשר לממש תכנית פינוי-בינוי ללא נשיאה בהוצאות של צד שלישי בארגון וקידום הפרוייקט כבר בשלבים שקדמו לתכנית. מכל מקום האבחנה שהניח בית המשפט בין המרכיבים השונים של הרווח היזמי, גם היא לא תביא לשינוי מהותי בתוצאה של החלת הגישה הכללית שההשבחה תיבחן בהתבסס על רווחי הדיירים-הבעלים. אוכל להציע נוסחה לאבחנה בין הרווח היזמי שנובע מהפעולות הארגוניות שקדמו ליום אישור התכנית, לבין הרווח היזמי הנותר. על השמאים לבחון את הרווח היזמי המקובל בענף הבנייה בכלל, ולהשוותו לרווח היזמי בתחום הפינוי-בינוי. להערכתי הפער בין הרווח היזמי בעסקאות פינוי בינוי לבין הרווח היזמי בענף בכלל, הוא מיזערי. הפער בין שני הסוגים של הרווחים, אינו מתווסף באופן מלא להשבחה. לאחר כימות הפער בין רווח יזמי מקובל בענף לבין רווח יזמי מקובל בפינוי בינוי, יש להפריד בין חלק הרווח המיוחס לתקופה שקדמה לתכנית וחלק הרווח לתקופה המאוחרת. על השמאי להידרש, לבחינת הפעולות הנדרשות מעם היזם בעסקאות פינוי בינוי, בין בתקופה שקדמה לאישור התכנית לבין התקופה המאוחרת. הניחוש שלי הוא כי החלק ברווח היזמי הנוגע לפינוי בינוי המיוחס לתקופה שקדמה לאישור התוכנית הוא נמוך וזניח. על כן, אף בעניין זה, תוצאתו של פסק הדין היא זניחה. בית המשפט בהערת אגב, עסק בעניין נוסף. הערת האגב של בית המשפט בעניין האפשרות ליישום הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, ראויה לדיון הרבה יותר מעמיק. לשיטת בית המשפט, לכל היותר הפטורים יחולו על הזכויות המנוצלות בידי הדיירים. ספק בעיני אם כך הדבר. הסוגייה רחבה, ההשבחה נבחנת מנקודת ראות הדייר, ועל כן, הפטור לדיירים לפי סעיף 19(ג)(1) עשוי לחול על מלוא ההשבחה. טוב היה אילוהערה זו לא היתה מופיעה בפסק הדין שכן היא עלולה להמריץ את הרשויות המקומיות לאמץ אותה, אף שכאמור, נראה שהיא שגויה.
1
נדל"ניסט אנונימי
פורסם ב-11.09.21
מתי הממשלה יעשו משהו בנידון לוקח ממש הרבה זמן להרים פרויקט פינוי בינוי
0
לכניסה לקהילה לחץ כאן

מכרז שני של "דירה להשכיר" בתל השומר שווק בהצלחה: קבוצת MORE תקים 247 יחידות דיור תמורת 420 מיליון שקל

הסכום כולל את הוצאות הפיתוח • 50% מכלל יחידות הדיור ישווקו במחיר מופחת לזכאים • זהו המכרז השני לשכירות ארוכת טווח שמשווק בהצלחה בתחום תוכנית תל השומר דרום – בתוך פחות מחודש

היום (ב'): חתימה על הסכם הגג הראשון עם רשות ערבית – 15,000 יח"ד באום אל פאחם

הסכם הגג יאפשר את הכפלת אוכלוסיית העיר • ההסכם מתייחס לשבעה מתחמי מגורים ברחבי העיר, שבהם ישולבו גם שטחי מסחר ותעסוקה • כ-5,300 יח"ד ייבנו על קרקעות המדינה – והיתר על קרקעות פרטיות

הסוגייה שנשארה בחוץ: חוק ההסדרים "מדלג" על נושא המיסוי של דירות מגורים שנבנו ללא היתר - האם וכיצד הנושא צפוי להיפתר?

שאלת ההשפעה של בניית דירת מגורים שלא בהיתר על הקלות המס החלות במכירתה, היא מקור למחלוקות משפטיות סוערות, שלא קיבלו עד כה מענה מבחינת חקיקה. כיצד הנושא "תוקע" פרויקטים של התחדשות עירונית ולמה דווקא עכשיו צפויה אכיפה מוגברת בתחום?

מטה התכנון הלאומי אישר חמישה מתחמים כמתחמים מועדפים לדיור – עם כ-3,500 יח"ד חדשות

מדובר על "צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים", אשר נוגע לשני מתחמים באשקלון (עם כ-1,400 יח"ד בסך הכול), למתחם אחד בפתח תקווה (עם 1,060 יח"ד), למתחם אחד ברחובות ולמתחם נוסף ברמלה

שת"פ נוסף להראל בענף הנדל"ן: תקים שותפויות בתחום הדיור להשכרה והייזום למגורים עם קבוצת MORE

זאת בהמשך לזכייתה של קבוצת MORE במכרז של "דירה להשכיר" בתל השומר אך אתמול • החברות מנהלות מו"מ להקמת חברה משותפת שתעסוק בייזום פרויקטים בקרקעות שעלותן לא תפחת מ-350 מיליון שקל

עוד טורבינות בעמק חרוד: הוועדה המחוזית אישרה הקמת חמש טורבינות בסמוך לחפציבה ולבית אלפא

מדובר בשתי תוכניות נפרדות, שיפיקו יחד עד 30 מגה-ואט • בבית אלפא יוקמו שלוש טורבינות, ובחפציבה עוד שתיים • בדצמבר 2020 אישרה הוועדה המחוזית הקמת שתי חוות נוספות, ליד עין חרוד וכפר יחזקאל

הבנקים "נפטרים" מהנדל"ן בת"א? מזרחי טפחות מוכר זכויותיו ב-23 נכסים לקבוצת מבנה – תמורת 530 מיליון שקל

בין הנכסים הנמכרים: בניין ההנהלה של בנק איגוד ברחוב אחוזת בית בת"א, בניין משרדים ברחוב לינקולן בת"א וסניף ראשי של בנק איגוד באחד העם בת"א • לפני כשבוע מכר בנק דיסקונט נכסים ברחוב הרצל בעיר

עוד רכישה לקרן הריט אזורים Living: מגרש בפארק חורשות בתל אביב – תמורת כ-127.5 מיליון שקל

על המגרש ניתן להקים היום 72 יחידות דיור, ואם יאושרו לחברה הקלות – היא תוכל לבנות עליו 90 יח"ד • מדובר בקרקע המהווה חלק מפרויקט בן 650 יחידות דיור, שטחי מסחר, שטחי ציבור, ספורט ופנאי בדרום העיר

דירקטוריון אפריקה אישר מכירת דירות נוספות בפרויקט DUO לבכירי החברה ולמקורביהם – תמורת כ-21.8 מיליון שקל

העסקאות שאושרו: מכירת שלוש דירות לבעל השליטה, יעקב לוקסנבורג, לאחיו של לוקסנבורג ולבתו של סגן יו"ר הדירקטוריון שפיר • בינואר נמכרו שלוש דירות נוספות בפרויקט ללוקסנבורג, לבתו של שפיר ולבנו של לוקסנבורג

עו"ד בלכר כהן: "יש עוד הרבה לקדם, אבל חוק ההסדרים החדש אמור לפזר את העשן מאחורי אי-הוודאות הרבה"

מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית, מה הם עדכוני החקיקה ואלו רפורמות מתוכננות? • סיקור שולחן עגול בהשתתפות עו"ד אייל בלכר כהן מיסודות, המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ וד"ר איריס פרנקל כהן מהרשות להתחדשות עירונית
02.09.21

לא מוותרת על הקניון בקפריסין: דורסל תרכוש את My Mall של ב.ס.ר אירופה בשיתוף עם ארנה

הצעת חברת ארנה סטאר גרופ נבחרה לפני כשבועיים כזוכה על ידי מחזיקי אגרות החוב של ב.ס.ר אירופה • דורסל, שהגישה הצעה משלה ולא זכתה, חתמה על מזכר הבנות "לשיתוף פעולה בהוצאה לפועל של רכישת הקניון"

לא עוצרת: סאמיט כבר עם כ-2,000 יח"ד בניו יורק; מאפריל 2021 השקיעה יותר מ-300 מיליון דולר בשוק השכירות

החברה הודיעה על רכישה נוספת, של 650 יחידות דיור להשכרה ב-18 בניינים, תמורת כ-119 מיליון דולר • הבניינים שרכשה צפויים להניב הכנסה נטו בסכום של כשישה מיליון דולר, המשקפת תשואה של כ-5.11%

חברת בראק אן.וי פועלת לבטל עסקה למכירת נכס בגרמניה – המשקפת לו שווי של 375 מיליון אירו

מדובר בעסקה אשר על פי ההערכות הייתה אמורה להניב לחברה רווח של כ-700 מיליון שקל • עם זאת, החברה טוענת כי למרות הביטול "לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדו"חות הכספיים"

עו"ד רועי שובל בפודקאסט "החזית העירונית": "בתי המשפט המחוזיים מתייחסים היום לעניין דייר סרבן בצורה נחרצת"

עו"ד רועי שובל ממשרד שובל-יושע, עורכי דין ונוטריון, דיבר בפרק 11 של פודקאסט "החזית העירונית" עם אילי בר, על פסיקות חשובות בנושא התחדשות עירונית, על דיירים סרבנים, על חוק ההסדרים החדש ועוד

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל בפודקאסט "החזית העירונית": "פטור מהיטל השבחה על תוכניות לפי סעיף 23 לאחר סיום התמ"א? אין כאן תשובה חד-משמעית"

אחת מעורכות הדין המובילות בתחום התכנון והבנייה בישראל, עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה בכירה במשרד עו"ד עפר טויסטר, בשיחה עם אילי בר על התחדשות עירונית – ובעיקר על תפוח האדמה הלוהט: היטל השבחה

דורית סדן בפודקאסט "החזית העירונית": "לא דחפתי מספיק בתחום ההתחדשות העירונית; זה דבר שלגביו אני מכה על חטא"

דורית סדן, לשעבר סמנכ"לית השיווק והמכירות בשיכון ובינוי, ומהשמות המזוהים ביותר עם ענף הנדל"ן, בשיחה עם מוטי ויזל על הדרך הארוכה שעשתה בחברה – ועל הדברים שהייתה עושה אחרת

למכירה: מלון באזור תיירותי בחיפה – 2,000 מ"ר בנויים בשטח של 1.3 דונמים

היצע >> בית מלון במקום אסטרטגי בחיפה, בבניין טמפלרי משופץ ומשוחזר • המלון משתרע על שטח של 1.3 דונמים, ושטחו הבנוי 2,000 מ"ר • כולל גם זכויות בנייה ל-500 מ"ר נוספים • מחיר מבוקש: 41,000,000 שקל

עו"ד משה רז-כהן

החלטת בית המשפט המחוזי בנושא היטלי השבחה בפינוי-בינוי - החלטה שיש להצטער עליה

12.09.21

עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה שטיינברג

הרכבת הקלה לא מצדיקה גביית היטל השבחה בגין נכס גובל

24.08.21

עו״ד עפר טויסטר

תוכנית מודרנית - עם בעיות קשות מהעבר: הקשיים שעולים מהתוכנית החדשה לרחוב ארלוזורוב בת"א

18.08.21

עוד משה רז-כהן

העליון הכריע בסוגיה חשובה: אפשר להפריש חלק ממבנה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה

25.07.21

שייקה נפחא

העצה לשר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין: לא צריך להמציא את הגלגל, אלא רק לחזק ברגים

13.07.21

איל טישל

הליכי התכנון והרישוי הם ש"תוקעים" פרויקטים להתחדשות עירונית – ולא רק את הגדולים שבהם

30.06.21

עורכי הדין צבי שוב וספיר זילבר

ועדת הערר: "אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה כפי שמופיע בשומת הוועדה המקומית"

24.06.21

עו"ד דודו קוכמן

על רקע הפרסום הצפוי של הועדה לבחינת הליכי שמאות והשגה: הסוגיות שמחייבות פתרון חקיקתי – ובהקדם

16.06.21

שייקה נפחא

"במשרד האוצר מבינים אולי במספרים - אבל כנראה לא מבינים בנדל"ן"

03.05.21

עוד דוד בסון

העליון קבע כי תשלום בגין קרן חניה הוא תשלום מוכר לענייני היטל השבחה; מהי משמעות הפסיקה?

13.04.21

אדריכל טל גזית

מי יעזור לבעלי הנחלות? על הפער העצום בין האזרח לבין הרגולטור בנושא התכנון במושבים

06.04.21

עו"ד עידן בן עמי

לא הפתרון הנכון: ביטול מוסד ההקלות יאריך את הדרך לבנייה חדשה

28.02.21

עו"ד ורו"ח רועי גרילק

האם דיירים קשישים בפרויקטים לפינוי-בינוי עשויים להיפגע – דווקא מרשות המיסים?

22.02.21

עו"ד אורן אבלה

אחרי 2020 האיומה: המשימות הדחופות של ינקי קוינט לשיקום רשות מקרקעי ישראל

11.02.21

אמיר פוגל

הפתרון להוצאות הגדולות של הדיירים הוותיקים בפרויקטים לפינוי-בינוי: הקמת קרן תחזוקה

07.02.21

שייקה נפחא

במקום לפזר כסף במסגרת תוכניות סיוע – הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן

02.02.21
  • © כל הזכויות שמורות
search