שנה אחרי ההחלטה: הופקדה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת קריית נורדאו בנתניה; בדרך ל-11,344 יח"ד

בוקר טוב! יום שני זה יום של במה מקצועית ואנחנו כאן כדי לאפשר לכם לעלות על הבמה ולקדם את עצמכם או את החברה שלכם! איזה שירות מקצועי תרצו לפרסם בקהילה שלנו? כתבו לנו בתגובות ויחד נתקדם, נקדם ונשתף!

על תחשיב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי: בעקבות עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב נ' אשדר חברה לבניה בע"מ. ביום 26.8.2021 ניתן פסק הדין במסגרת ערעור מינהלי שהוגש על החלטת וועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (בתיקי ערר מאוחדים (ת"א) 85224/14 ו-(ת"א) 85227/14) שהתוותה כללים לתחשיב היטל השבחה בתכניות להתחדשות עירונית. וועדת הערר נדרשה לאופן הערכת ההשבחה בתכנית 3850 שייעדה את הקרקע לפינוי בינוי. בבסיס גישת וועדת הערר עומדת ההכרה בכך שהזכויות המועברות ליזם ורווחי היזם משקפים רק הוצאה הכרחית אשר נדרשת לשם מימוש ההשבחה של בעלי הקרקע-הדיירים. בניגוד למה שפורסם עד כה, בית המשפט המחוזי, במסגרת הערעור, דווקא נצמד לתזה שבבסיס החלטת וועדת הערר. פסק הדין לא מביא לשינוי משמעותי באופן החישוב. בית המשפט קבע את המובן מאליו: ההשבחה היא נגזרת של השאלה מהי התמורה האובייקטיבית בתנאי השוק הנוכחיים, שלה זכאים הדיירים בהתחשב בתכנית המשביחה. יש לבחון את ההשבחה על פי תנאים אובייקטיבים ולא על פי עסקה קונקרטית. מכל מקום, הגישה האובייקטיבית כמעט ואינה שונה מהסתמכות על עסקה קונקרטית. שוק הפינוי-בינוי הוא משוכלל ורווי מתחרים, על כן, התמורה בפועל, כמעט תמיד תשקף באופן הטוב ביותר את התמורה האובייקטיבית. בעניין זה, אם כן, תוצאת פסק הדין עולה בקנה אחד עם עמדת ועדת הערר ואין בו חידוש של ממש. השינוי המשמעותי יותר בפסק הדין הוא הוספת הרווח היזמי בגין השקעות העבר להשבחה. עניין שאותו יש להבהיר. בעסקה שבין הדיירים בעלי הקרקע לבין היזם, רוכש היזם את זכויות הבנייה, ומנגד מתחייב לספק שרותי בנייה, או דירות חדשות (בהתאם לאבחנה בין עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא" לבין עסקת קומבינציה מסג "מכר חלקי"). היזם מקבל את זכויות הבנייה, בונה את הדירות, מוכר את המוצר הסופי וזוכה לרווח היזמי. לגישת וועדת הערר, יש לזהות את ההשבחה בפריזמת הרווח של הבעלים בלבד. לכאורה, הגישה מתעלמת מרווח היזם. כלום אין לבחון את מידת ההשבחה, גם בהתחשב ברווחי היזם? גישת וועדת הערר, היא שרכיב הרווח של היזם אינו צריך להיות מובא בחשבון בהערכת ההשבחה. הואיל וההשבחה נבחנת מנקודת ראותם של בעלי הקרקע, למעשה הרווח היזמי שנפל בידי היזם, נחשב כהוצאה הכרחית ומוצדקת למימוש ההשבחה בפרויקטים הללו. גישת וועדת הערר היא שהרווח היזמי שמופק, הוא הכרחי לשם מימוש התכנית המשביחה מנקודת ראות הבעלים. וועדת הערר, ובמידה רבה בית המשפט, רואים ברווח היזמי הוצאה הכרחית לשם הפקת ההנאה מן ההשבחה של הבעלים. בית המשפט לא חלק באופן עקרוני על גישה זו, אולם הוא ראה להבחין בין מרכיבים שונים של הרווח. אם אין לראות ברווח היזמי, ככזה המשקף השבחה, הרי שלמעשה הרווח היזמי הוא הוצאה נדרשת שמנוכה מן ההשבחה. בית המשפט בחר לבחון אם ההוצאה של הרווח היזמי, מותרת לניכוי מן ההשבחה כפי הכללים שהותוו בפסיקה. על בסיס הלכת אברמוביץ, את הרווח היזמי הקשור להוצאות הקודמות לאישור התכנית, ראה בית המשפט שלא לנכות ופסק למעשה כי יש להוסיפו להשבחה. בית המשפט ביקש ליצור אבחנה בין רווח יזמי שמשקף את הפעולות שקדמו לאישור התוכנית לבין רווח יזמי המשקף פעולות מאוחרות ליום אישור התכנית. גישה זו בטעות יסודה. הדיירים אינם יזמים ואינם מארגנים. אין שום דרך שבה קבוצה גדולה של בעלי דירות יתארגנו יחדיו וייהנו ממלוא הרווח היזמי או מחלקו. הרווח היזמי כולו כרוך באפשרות להוצאתה לפועל של התכנית. אי אפשר לממש תכנית פינוי-בינוי ללא נשיאה בהוצאות של צד שלישי בארגון וקידום הפרוייקט כבר בשלבים שקדמו לתכנית. מכל מקום האבחנה שהניח בית המשפט בין המרכיבים השונים של הרווח היזמי, גם היא לא תביא לשינוי מהותי בתוצאה של החלת הגישה הכללית שההשבחה תיבחן בהתבסס על רווחי הדיירים-הבעלים. אוכל להציע נוסחה לאבחנה בין הרווח היזמי שנובע מהפעולות הארגוניות שקדמו ליום אישור התכנית, לבין הרווח היזמי הנותר. על השמאים לבחון את הרווח היזמי המקובל בענף הבנייה בכלל, ולהשוותו לרווח היזמי בתחום הפינוי-בינוי. להערכתי הפער בין הרווח היזמי בעסקאות פינוי בינוי לבין הרווח היזמי בענף בכלל, הוא מיזערי. הפער בין שני הסוגים של הרווחים, אינו מתווסף באופן מלא להשבחה. לאחר כימות הפער בין רווח יזמי מקובל בענף לבין רווח יזמי מקובל בפינוי בינוי, יש להפריד בין חלק הרווח המיוחס לתקופה שקדמה לתכנית וחלק הרווח לתקופה המאוחרת. על השמאי להידרש, לבחינת הפעולות הנדרשות מעם היזם בעסקאות פינוי בינוי, בין בתקופה שקדמה לאישור התכנית לבין התקופה המאוחרת. הניחוש שלי הוא כי החלק ברווח היזמי הנוגע לפינוי בינוי המיוחס לתקופה שקדמה לאישור התוכנית הוא נמוך וזניח. על כן, אף בעניין זה, תוצאתו של פסק הדין היא זניחה. בית המשפט בהערת אגב, עסק בעניין נוסף. הערת האגב של בית המשפט בעניין האפשרות ליישום הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, ראויה לדיון הרבה יותר מעמיק. לשיטת בית המשפט, לכל היותר הפטורים יחולו על הזכויות המנוצלות בידי הדיירים. ספק בעיני אם כך הדבר. הסוגייה רחבה, ההשבחה נבחנת מנקודת ראות הדייר, ועל כן, הפטור לדיירים לפי סעיף 19(ג)(1) עשוי לחול על מלוא ההשבחה. טוב היה אילוהערה זו לא היתה מופיעה בפסק הדין שכן היא עלולה להמריץ את הרשויות המקומיות לאמץ אותה, אף שכאמור, נראה שהיא שגויה.

מתי הממשלה יעשו משהו בנידון לוקח ממש הרבה זמן להרים פרויקט פינוי בינוי