search

הכירו את הדבר הבא של עולם ההתחדשות העירונית - התחדשות שימושים; האם זהו עתיד התחום?

הפיכת בנייני משרדים ישנים למלונות, למתחמי דיור מוגן ואף לבנייני מגורים לצעירים – זאת המגמה שאליה ימשוך תחום ההתחדשות העירונית בעתיד הקרוב • כל מה שצריך לדעת על "חידוש שימושים" ועל היתרונות שהוא יכול להציע לסקטור הזה בעתיד הקרוב והרחוק

מאת - שמאי מקרקעין
×× ××× ×שר××× ×ש×. ××××ש ש×××ש×× ×××× ××××ת פתר×× ×××××××××× ×××× ×× ××× (ש××רס××ק)

העיר היא מרחב דינמי מאוד, שמשנה את פניו ואת פני האוכלוסייה שלו במהלך השנים. בעקבות השינויים האלו, משתנים גם הצרכים של התושבים החדשים: שכונות שלמות "מתבגרות" לצד האוכלוסייה שחיה בתוכן, הקמת מוסדות לימוד ומתחמי בילוי מושכת צעירים וסטודנטים.

בהיעדר פיקוח ואכיפה, דירות מגורים משמשות להשכרת קצרת טווח, ובנייני תעשייה מסורתית הופכים ליחידות מגורים מסוג "לופט". השינויים באופי האוכלוסייה ובענפי תעסוקה משליכים על השירותים שהרשות המקומית נדרשת לספק: שכונה המתאכלסת על ידי משפחות צעירות, למשל, דורשת מתן שירותים ציבוריים וקהילתיים כמו גני ילדים, בתי ספר, מתנ"ס, גינות ציבוריות ועוד - ובהיקף נרחב יותר.

על רקע הגידול העקבי והמשמעותי באוכלוסייה הממשלה, הרשויות המקומיות ויזמי הנדל"ן מחפשים כל העת פתרונות להגדלת ההיצע בכלל ובאזורי הביקוש בערים הגדולות בפרט. אחד הפתרונות המיושמים בעשור האחרון הוא, כידוע, פרויקטים של התחדשות עירונית, המוסיפים דירות לאזורי מגורים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, למשל, מאותרים מתחמים עם צפיפות נמוכה יחסית; הבניינים נהרסים, ונבנים במקומם בניינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר. 

הדוגמה הבולטת ביותר ליישום של התחדשות עירונית היא תל אביב, אשר נוסף על הדינמיקה המתרחשת בה בתחום המגורים, מהווה גם מוקד משיכה למשרדים, לתיירות מחו"ל ולאוכלוסייה של צעירים. מגמות אלו יצרו בקוש לדירות קטנות, לצד דרישה הולכת וגוברת למלונאות ולהשכרה קצרת טווח

הדוגמה הבולטת ביותר ליישום של התחדשות עירונית היא תל אביב, אשר נוסף על הדינמיקה המתרחשת בה בתחום המגורים, מהווה גם מוקד משיכה למשרדים, לתיירות מחו"ל ולאוכלוסייה של צעירים המחפשים מקומות עבודה ומתחמי בילוי. מגמות אלו יצרו בתל אביב ביקוש לדירות קטנות המיועדות לרווקים וזוגות צעירים, לצד דרישה הולכת וגוברת למלונאות ולהשכרה קצרת טווח. בהיעדר אופציות של מתחמים גדולים, ביקוש זה מתממש בעיקר על ידי מלונות בוטיק קטנים ודירות Airbnb. 

התחדשות שימושים - התאמת הצרכים והייעוד של בניינים קיימים, בהתאם לדינמיקה של העיר

פרויקטים של פינוי-בינוי, המתרכזים בשכונות מגורים, מציעים בחלק מהמקרים עירוב שימושים: שילוב בין מגורים לשטחים מסחריים ושירותים קהילתיים-ציבוריים באותו מתחם/מבנה. עם זאת, פתרון זה אינו מספיק כדי לעמוד בצרכים הצומחים והמשתנים בערים גדולות. 

חלק מהפתרון לעמידה בביקושים הוא ייזום של פרויקטים מסוג "התחדשות שימושים" - שילוב בין היתרונות של התחדשות עירונית לבין שינוי הייעוד של הבניין. באופן שכזה, נוצרת התאמה מיטבית של הצרכים הנוכחיים לבניינים קיימים במרחב העירוני. 

בשנים האחרונות ישנה תנופה של בניית משרדים חדשים, וכתוצאה מכך בנייני המשרדים הוותיקים רושמים דרישה הולכת ויורדת. הפתרון לבניינים אלו הוא הסבה ליחידות מלונאיות, לדיור מוגן או לבנייני מגורים עם דירות קטנות

איך זה עובד בפועל? בשנים האחרונות ישנה תנופה של בניית משרדים חדשים, וכתוצאה מכך בנייני המשרדים הוותיקים רושמים דרישה הולכת ויורדת, אחרי שסיימו את מחזור החיים הכלכלי שלהם. הפתרון לבניינים אלו, במסגרת התחדשות שימושים, הוא הסבה של בנייני המשרדים הישנים ליחידות מלונאיות, מלונות בוטיק, דיור מוגן או בנייני מגורים עם דירות קטנות המיועדות לצעירים. בדומה לפרויקטים של תמ"א 38, ניתן לשפץ בניין ישן ולהוסיף לו קומות ויח"ד, על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית מצד בעלי השטח והיזמים.

רבים אולי לא מודעים לכך, אך הגישה הזו, שנחשבת חדשה יחסית, מיושמת בחלקה כבר היום בתוכניות מתאר חדשות של תל אביב, באזור התעשייה של בת ים, וגם - במידה שאינה מספקת עדיין - באזורי התעשייה של רמת גן ובני ברק.

ההתנגדות של הרשויות אינה מבוססת - היתרונות גדולים בהרבה מהסיכונים

מהלכים כאלו מתקבלים לרוב בהתנגדות מצד הרשויות המקומיות, משום שיחידות מגורים דורשות שירותים רבים כגון מוסדות חינוך, גינות, טיפת חלב וכדומה, אך משלמות תעריף ארנונה נמוך יחסית. אותם משרדים ישנים, לעומת זאת, משלמים ארנונה גבוהה ודורשים תחזוקה מינימלית מצד העירייה.

עם זאת, הסכנה בהזנחת האופציה של התחדשות שימושים היא הפיכת בנייני המשרדים המיושנים לבנייני רפאים אחרי שדיירי המשרדים ינטשו לבניינים חדישים - מה שמוביל לאפס הכנסה מארנונה, למראה מוזנח של האזור ולפגיעה במוניטין של העיר. 

התחדשות שימושים יוצרת איזון מבחינת חניונים ותחלופה בין העומסים, ולצד מגמת עירוב השימושים מאפשרת לנהל "שכונות שינה" המתמלאות בלילה, לעומת אזורי עסקים המתרוקנים בלילה לחלוטין

הסבת בנייני משרדים למלונאות או מבני תעשייה מסורתית למגורים ו/או למבנים המספקים שירותים ציבוריים מציעה יתרונות רבים עבור כל הצדדים במשוואה. ראשית, מהלך שכזה הינו ניצול יעיל יותר קרקעות בניות ויכול להוות גורם מייעל ומווסת עומסי תחבורה - הלחץ התחבורתי בבנייני מגורים ועסקים הוא הפוך, כך שהתחדשות שימושים יוצרת איזון מבחינת חניונים ותחלופה בין העומסים, ולצד מגמת עירוב השימושים מאפשרת לנהל "שכונות שינה" המתמלאות בלילה, לעומת אזורי עסקים המתרוקנים בלילה לחלוטין. 

יצירת חדרי מלונאות נוספים הופכת את העיר לאטרקטיבית יותר, וחשוב לא פחות, היא משחררת את הלחץ מדירות ה-Airbnb, שמהוות גורם מפריע בבנייני מגורים (ומהוות עסק לכל דבר מבלי לשלם ארנונה בהתאם). התושבים, מצידם, מקבלים היצע גדול ומגוון יותר של דירות בסמוך לאזורי תעסוקה ובילוי, ובגודל המתאים לצרכים שלהם. 

הדרך הנכונה: תמריץ ליישום התחדשות שימושים עבור עיריות שצריכות לשמור על איזון תקציבי על מנת להפיק את המיטב מתוכנית כמו התחדשות עירונית, יש לראות את המטרות בראייה כוללת, ייתכן אף ברמה הלאומית. יש לאפשר מהלכים מסוג זה במרכזים העירוניים, כמו במרכז תל אביב. בערים מאוזנות פחות מבחינה תקציבית, כמו בת ים ובני ברק, הנמצאות "במעגל השני" מתל אביב, יש לאפשר תמריץ בדמות תוספת שימושים "כלכלית", המאזנת תוספת עלויות שוטפות לחסכון ביצירת תשתיות חדשות, ולקדם מהלכי התחדשות שימושים תוך שמירה על איזון תקציבי. 

אין ספק שהתחדשות שימושים תרענן מבנים ומתחמים ותיקים וכי מדובר במהלך ישים שיועיל לכל הצדדים במשוואה - גורמים מתכננים בעיריות אשר מחפשים מענה יצירתי לביקושים הדינאמיים בעיר, בעלי בנייני משרדים שחשים שהבניין המיושן שלהם עומד להתרוקן, יזמים בתחום התיירות המשוועים לעתודות קרקע, כמו גם גורמים המעורים בתחום תמ"א ופינוי-בנוי ומחפשים את "הדבר הבא", כמענה לאתגר הגידול באוכלוסייה וסגנון החיים שמוביל לציפוף במרכזי הערים הגדולות.

האקדמיה הדיגיטלית שלנו עומדת לרשותכם: עשרות הרצאות מגוונות ופרקטיות עם בכירי הענף בו תוכלו להעשיר את הידע המקצועי שלכם בכל התחומים הבוערים בענף הנדל"ן – גם בימי הקורונה
לצפייה בהרצאות לחצו כאן

  • © כל הזכויות שמורות