Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

תוכנית חוף התכלת: מה עומד מאחורי הקידום המואץ והלו"ז החריג?


צבי שוב וגלעד שמעון
- עורכי-דין
27.05.19

חוף התכלת
עיריית הרצליה

בימים אלה מופקדת להתנגדויות הציבור תכנית מס' הר/2200/ב'  "דרום מערב הרצליה: איחוד וחלוקה בעתיד", הצפויה לחול על מתחם בשטח של כ-2,000 דונם, באזור "חוף התכלת" בהרצליה.

מדובר בתכנית אשר עיקר מטרתה היא "לשמר" את ייעוד הקרקע, ובפרט הקרקע אשר סומנה בתת"ל 71/ג' כחלק מ"הקו הירוק" של הרכבת הקלה למטרופולין גוש דן, עד לאישור תכנית איחוד וחלוקה עתידית, זאת לשם הכללת בעלי הקרקע אשר קו הרק"ל "עולה" על מקרקעיהם, בטבלאות ההקצאה, ולשתפם ב"עוגת" זכויות הבנייה העתידיות, במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה שתאושר בעתיד ביחס למתחם חוף התכלת, מכוחה של אותה תכנית איחוד וחלוקה להבדיל מהכללתה בייעוד לתוואי דרך לטובת רכבת קלה.

מעניין לציין כי מדובר בתכנית שהוגשה והופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, אשר יש לומר שבאופן די נדיר החליטה לעשות שימוש בסעיף בחוק התכנון והבנייה המסמיך אותה להגיש את התכנית בעצמה, ולא להמתין לשם כך לוועדה המקומית, כפי שנעשה ברוב רובן של המקרים הנוגעים לתכנית מקומיות שבמסגרתן הוועדות המקומיות הן אלה שמכתיבות את קצב הכנת התכניות, קידומן והפקדתן. 

במקרה זה, שלא כדרכה, החליטה כאמור הוועדה המחוזית ליטול את מושכות התכנון לידיה, לאחר שהוועדה המקומית לא ששה לקדם תכנית זו בעצמה.

העובדה שהוועדה המחוזית קידמה בעצמה את התכנית אינה אומרת שהיא זאת שמושכת בחוטים, אולם דבר אחד נראה די ברור והוא הרצון לקדם תכנית זאת, בין היתר לאור העובדה שלרשותה של הוועדה המקומית עומדים 14 יום בלבד (!) לשם הגשת תכנית זו, שאם לא כן, התכנית תופקד גם ללא התייחסותה.

בכלל, לוחות הזמנים שבמסגרתם קודמה התכנית והופקדה להתנגדויות היו חריגים מאוד. למעשה, מרגע שהוגשה התכנית בתחילת חודש פברואר 2019 ועד לרגע שהתכנית כבר פורסמה להפקדה, באמצע חודש אפריל השנה, עברו בסך הכל חודשיים ומחצה. למי שמעורה מעט בהליכי תכנון במדינת ישראל, ברור כי מדובר בקצב מהיר בצורה דרמטית ביחס לקצב קידום התכניות הרגיל במוסדות התכנון.

הרוח החיה והדוחפת והמדרבנת מאחורי המהלך, הינה בכלל חברת נת"ע האמונה מטעם המדינה על הפקעת הקרקעות לאורך תוואי קווי הרכבת הקלה ועל הפיצויים לבעלי הקרקעות

מה עומד אם כן מאחורי הליך התכנון המזורז לדון בתכנית ולפרסמה להפקדה בלוחות זמנים כה קצרים וחריגים?

לשם הבנת העניין, צריך להציץ רגע אל מאחורי הקלעים. אמנם באופן פורמלי התכנית קודמה על ידי הוועדה המחוזית, אולם הרוח החיה והדוחפת והמדרבנת מאחורי המהלך, הננקט במקביל גם באזורים אחרים בהם צפויה לעבור תשתית הרק"ל, הינה בכלל חברת נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (נת"ע), האמונה מטעם מדינת ישראל על הפקעת הקרקעות לאורך תוואי קווי הרק"ל השונים, ועל פיצויים של בעלי הקרקעות שיופקעו לטובת המהלך, כמובן במימון המדינה ומשרד התחבורה.

אחת הבעיות העיקריות שמולן ניצבת נת"ע במסגרת פרויקט הרכבת הקלה במטרופולין גוש דן, היא העובדה שקווי הרק"ל העתידיים צפויים לעבור בחלקים נרחבים שלהם, באזורים מאוכלסים או באזורים המיועדים לפיתוח עירוני בטווח הזמן הנראה לעין, וכפועל יוצא מכך – הצורך לתשלום פיצויי עתק, בשיעור של מאות מיליוני שקלים ויותר, לבעלי קרקעות המצויים לאורך תוואי הרק"ל, בשל שוויין הגבוה מאוד של אותן קרקעות שנת"ע נדרשת להפקיען לצורך סלילת קווי הרק"ל.

בנת"ע ניסו לחשוב על פתרון יצירתי, שיאפשר להם להפחית בצורה ניכרת את היקף הפיצויים הכספיים המשולמים על ידם לבעלי קרקעות בגין הפקעת הקרקע מידיהם, ולשם כך קידמו מהלך שיאפשר הכללת מקרקעין המיועדים להקמת תשתית הרק"ל, במסגרת תכניות איחוד וחלוקה, תוך "פיצוי" בעלי הקרקע הנפקעים, באמצעות הענקת זכויות בנייה במגרשים אחרים, במסגרת אותן תכניות איחוד וחלוקה. מכיוון שברוב המקרים הליכי התכנון של תכניות האיחוד וחלוקה לא הסתנכרנו עם לוחות הזמנים להקמת הרק"ל, וגם במקומות שקודמו תכניות איחוד וחלוקה, הן עדיין לא הבשילו לכדי תכניות מאושרות, "המציאו" בנת"ע תכנית חדשה שכל מטרתה הינה "הקפאת מצב" ושימור הסטטוס התכנוני המקורי של הקרקע, עד לאישורה של תכנית איחוד וחלוקה בעתיד לאותו אזור והקצאת זכויות בנייה לבעלי הקרקע המופקעת במסגרת אותה תכנית. 

לאחרונה הצליחו בנת"ע לגייס גם את בכירי משרד המשפטים למהלך, ובחוות דעת שהופצה לפני מספר חודשים, הוענקה גושפנקה למהלך של קידום תכנית לשימור זכויות במתחם חוף התכלת. חוות דעת זו סללה את הדרך לקידומה של התכנית, וגם סירובה של הוועדה המקומית הרצליה לקדמה לא עצרה בידי נת"ע להביא להפקדתה, בעזרת הוועדה המחוזית.

"זה נהנה וזה לא חסר"

יבוא וישאל השואל – מה הבעיה? בעלי הקרקע המופקעים ייהנו מהכלכלתם בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, והמדינה תחסוך כסף בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר". אך האם באמת כולם מרוצים מהמהלך?

ובכן, ראשית יש להביא בחשבון כי שחזור הזכויות בא לרוב על חשבון בעלי זכויות אחרים בתחום התכנית, הצפויים להיפגע מן המהלך. למעשה, התוכנית המופקדת עתידה ליצור חוסר שוויון פסול בין בעלי הזכויות במתחם, בהיותה מעניקה יתרון בלתי הוגן ובלתי מוצדק למספר מצומצם של בעלי זכויות הצפויים לבדם ליהנות מפירותיה של תוכנית זו, על חשבונם של בעלי זכויות אחרים, אשר זכויותיהם בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית ידוללו בעקבות השחזור המוצע.

גם מן הבחינה התכנונית, יש הטוענים כי רכבת קלה, שהינה תשתית ציבורית שאמורה לשרת את כל גוש דן ושבמקרה עוברת גם במתחם חוף התכלת, אין סיבה אמיתית לקבוע מראש ובאופן מלאכותי כי תשתית זו תיכלל דווקא בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, ודאי במקום שתכנון כזה טרם התגבש וטרם נבחן לגופו, מה גם שהוא בא על חשבון בעלי זכויות אחרים במקום שבו המדינה היא זאת שצריכה לשאת בעלויות לאור העובדה שמדובר בחלק מתוואי ארצי.

אולם נראה, כי הבעיה העיקרית היא בעיקר חוסר העקביות של רשויות המדינה, ותחושת ה"איפה ואיפה" שנוקטת המדינה בנושא עקרוני זה באזורים שונים בארץ.

חשוב לציין, כי בעבר אכן נהגו הרשויות השונות לבצע לא אחת במקרים מעין אלה מהלכים של "שחזור זכויות", שבמסגרתם, בדיוק כמה בתכנית המופקדת שבפנינו, בעלי קרקע שהופקעה היו מקבלים הבטחה להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה עתידית שתאושר לאחר מכן על אותה קרקע, והקצאת זכויות בנייה לאותם בעלים, למרות שהקרקע למעשה כבר ניטלה מהן, וזאת על מנת להימנע מן הצורך של הרשויות להכניס את היד לכיס ולשלם פיצויים לאותם בעלי קרקע.

"איפה ואיפה" מצד המדינה

אולם, למרות שמהלכים אלה חסכו פעמים רבות כסף רב לרשויות המפקיעות ואף היטיבו עם בעלי קרקעות שמקרקעיהם הופקעו, היו אלה דווקא מוסדות התכנון הבכירים ובתי המשפט שהחליטו לגנוז את רעיון שחזור הזכויות למטרות פיצוי, בשל בעיות משפטיות, שמאיות ותכנוניות שונות שעלו בו, ולהוביל שינוי מדיניות חד בעניין זה, תוך פגיעה לא פעם בבעלי קרקעות שהופקעו, ושהובטח להם להיכלל בעתיד בתכנית משביחה לשם פיצויים. יוער בשולי הדברים כי בית המשפט העליון עצמו קבע כי שחזור זכויות אינו מהווה מנגנון חליפי לפיצוי כספי והשיקול להכללת מקרקעין בתכנית איחוד וחלוקה יעשה אך ורק מטעמים תכנוניים. 

כעת נראה, כי כאשר למדינה מספיק חשוב, וכאשר מונח הרבה כסף על הכף, לרבע את המעגל - להסביר מדוע במקרה זה של הפקעות לטובת הרכבת הקלה, בכל זאת נכון לנקוט במהלך שבמהותו אינו שונה במהותו משחזור זכויות, למרות שמנגנון זה נפסל עקרונית על ידי אותן רשויות ממש רק לפני מספר שנים, ולמרות שברור כי מטרתו היחידה של שחזור או שימור זכויות זה, היא כלכלית גרידא – וכי כל המהלך נועד לחסוך בתשלום הפיצויים שנדרשת המדינה, באמצעות נת"ע, לשלם לבעלי הקרקע המופקעים, ואין לו כל תכלית תכנונית אמיתית פרט לכך.

הדיון על בעד או נגד שימוש בהליכי תכנון לטובת פיצוי על הפקעות, הוא דיון חשוב ורציני שניתן להעמיק בו. אולם, לא יעלה על הדעת שמצד אחד כשבעלים פרטיים של קרקע שעומדת להיות מופקעת או שהופקעה כבר, מבקשים להיכלל בתוכנית סמוכה, המדינה תסרב בתוקף לאשר את המהלך, מטעם קנייני או בנימוק שאין הצדקה תכנונית להכללת התשתית הציבורית בתכנית המקומית, אבל כאשר בא גוף חזק ועתיר השפעה כמו נת"ע, שצריכה לשלם פיצויים של מיליונים רבים של שקלים, אז המדינה משנה את עמדתה ופתאום היא בעצם תומכת בשיחזור (או שימור) זכויות למטרות פיצוי גרידא, ואף טוענת כי דווקא אי-מניעה תכנונית להכניס את תוואי הרק"ל, למרות שזו תשתית לאומית, לתוך התכניות המקומיות, לשם מתן אותו פיצוי לבעלי הקרקע.

התנהלות המדינה בעניין זה, מעוררת תחושת אי נוחות. בסופו של יום, המדינה צריכה להחליט אם היא בעד או נגד המהלך של שחזור או שימור זכויות למטרות פיצוי על הפקעת קרקע, ולהחיל את קביעותיה באופן שוויוני, וגם על עצמה או על זרועותיה השונות. 

 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
צבי שוב וגלעד שמעון
עורכי-דין צבי שוב וגלעד שמעון ממשרד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה, בנדל"ן והתחדשות עירונית

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
25.06.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
17.06.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
17.06.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק