Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

שלושת הפרמטרים שיקבעו כמה כסף תקבלו למימון עסקת נדל"ן מניב

גובה המינוף מול שווי הכנס, השווי בהנחה שיהיה מימוש מהיר ומכפיל ה-NOI – מי גובר על מי בנטילת המימון

לוגו
- רואה חשבון וכלכלן
03.07.19

קניון
אילוסטרציה: שאטרסטוק
מסחר. מכפיל מקובל של 8-9 על מחירי השכירות

נדל"ן מניב הוא עסק מימוני לכל דבר ועניין, וזה גם היחס אליו במערכת הבנקאית. אהבת חוסר הסיכון מקבלת מענה מושלם כשהלווה משעבד נכס "אמיתי", בלוקים עומדים וקיימים, וזאת לעומת קבלת מימון על עסק תפעולי יותר ומול הכנסות עתידיות מלקוחות. ויחד עם זאת, בסופו של דבר, מימון על נכס נדל"ן מניב מבטא הלכה למעשה מימון על תקבולים עתידיים של הכנסות עתידיות מלקוחות – קרי מדמי השכירות.

על מה מסתכלים הבנקים (וגם גורמי המימון הנוספים) כשבודקים את היקף המימון המקסימלי, הנובע לבסוף מרמת הסיכון שהם מעריכים את הנכס ואת יכולת החזר ההלוואה?

הכלל הפשוט מדבר על שיעור המינוף הנגזר מגובה ההלוואה ושווי הנכס, ה-LTV) Loan To Value), והוא מבטא חלוקה של גובה ההלוואה המקסימלי שאותו גוף מימון מוכן לתת ביחס לשווי הבטוחה שלו (במקרה שלנו, נכס נדל"ן מניב).

שיעור ה-LTV נע לרוב סביב 60%-70%, אך שיעור זה יכול להיות אף נמוך יותר ויושפע מגורמים נוספים, כדוגמת הערכת הבנק לשווי השייר מהנכס במידה והבנק יאלץ לממש את הנכס (בחדלות פירעון של הלווה או באירוע שנקבע על ידי הבנק כהפרה של הסכם ההלוואה, המקנה לבנק את האפשרות "להשתלט" על הנכס ולממשו).

הבנק מסתכל על שווי הבטוחה כפי שחושב על ידי השמאי ומפחית משווי זה מספר נושאים שנלקחים בחשבון בעת צורך המימוש, בהם שחיקת שווי הנכס בשל הצורך למכור אותו מהר ככל האפשר, מיסוי והיטלים שנדרשים לתשלום בעת מימוש הנכס ועוד

במקרה כאמור לעיל, מסתכל הבנק על מה שנקרא שווי לאחר מימוש מהיר – למעשה הבנק מסתכל על שווי הבטוחה כפי שחושב על ידי השמאי (ולעיתים אף מפחית מעט משווי זה כראות עיניו על סיכון גדול יותר ממה שהשמאי קבע), וכעת הוא מפחית משווי זה מספר נושאים שנלקחים בחשבון בעת צורך המימוש, בהם: הנחת תשלומי מיסים במכירה לאור שווי הנכס כיום לעומת העלות שלו לצורכי מס, שחיקת שווי הנכס בשל הצורך למכור אותו מהר ככל האפשר, ועלויות נוספות הכרוכות בכך, היטלים שנדרשים לתשלום בעת מימוש הנכס ועוד.

נתון נוסף שמשפיע במקרים רבים על גובה ההלוואה, וכנגזר ממנה על שיעור ה-LTV, הינו יחס כיסוי ההלוואה, או ה"מכפיל" על ה-NOI. מדד ה- Net Operating Income, מייצג את ההכנסה הפנויה התפעולית של הנכס, מה שבדרך כלל שווה ערך לדמי השכירות. זאת, בשל ההנחה שדמי הניהול שמשלם השוכר מכסים את הוצאות הניהול של הנכס (יכולים להיות גם מקרים בהם השמאי מעריך, לפי ביצועי העבר של הנכס, כי קיים אף גירעון ניהולי ודמי הניהול לא מכסים את כלל עלויות הנכס, וזה ישליך באופן ישיר על שוויו).

"מכפיל ה-NOI" המקובל נע לרוב סביב 8-9 (הלוקח בחשבון את ה-NOI ומכפיל אותו במספר האמור).

לבסוף, חשוב להדגיש כי נבחנים שלושת המדדים שתוארו לעיל – המינוף מול שווי הנכס, השווי במימוש מהיר ומכפיל ה-NOI - ואישור סכום ההלוואה ייגזר לפי המספר הנמוך ביותר.

לשם המחשה, ייתכן ושמאי העריך נכס של מבנה משרדים למטרת בטוחה לבנק על פי תקן שמאות 19 בשווי של 30 מיליון שקל. שווי זה מורכב משני רכיבים מרכזיים לשם הדוגמה: NOI שנתי קיים ומייצג של 2 מיליון שקל משטחי משרדים מושכרים, המהוונים בשיעור היוון של 8% (מבטא שווי לשטחים המושכרים של 25 מיליון שקל שקל) ומשרדים נוספים לא מושכרים בשווי של 5 מיליון שקל.

נתון נוסף שיש לקחת בחשבון הינו שהשמאי העריך כי בעת מימוש מהיר, תתקבל שחיקה במחיר המכירה של 15% (שיעור מקובל) ועלות הנכס לצרכי מס נכון למועד השומה עומד על 10 מיליון שקל. מה יהיה גובה ההלוואה במקרה האמור על פי המבחנים המקובלים לעיל, בהנחת שיעור LTV מקסימלי על השווי של 70%?

המבחן הראשון הינו שיעור ה-LTV – מכאן יוצא כי ההלוואה תהיה 21 מיליון שקל (70% מתוך 30 מיליון שקל).

המבחן השני הינו שווי לאחר מימוש מהיר – מכאן יוצא כי ההלוואה תהיה 21.625 מיליון שקל (מפחיתים 15% משווי הנכס ומנכים תשלום מס שבח של 3.875 מיליון שקל - 25% מעליית הערך של הנכס בין עלותו לצרכי מס, ומחיר המכירה הסופי שלו שיהיה 25.5 מיליון שקל).

המבחן השלישי הינו מכפיל ה-NOI – מכאן יוצא כי ההלוואה תהיה 18 מיליון שקל (בהנחה של מכפיל 9 ושכירות קיימת של 2 מיליון שקל).

תוצאה: ההלוואה שתתקבל תהיה 18 מיליון שקל, המבטאת שיעור LTV בפועל של 60% ביחס לשווי לבטוחה, שהוערך בגובה של 30 מיליון שקל.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן 
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
לוגו
 הכותב רואה חשבון וכלכלן, בעל ניסיון במגוון תחומים פיננסיים ועסקיים בענף הנדל"ן 

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק