Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

קונים דירה להשקעה? צפו לתשואה (נמוכה) משכירות. כל השאר זה בונוס

נתוני האוצר בנוגע להפסדי הון של 8% ממשקיעי הדירות מוכיחים שאין הבטחת תשואה ללא סיכון בצידה; ועם זאת, יש גם כמה הסתייגויות

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
05.09.19

כסף
שאטרסטוק
חלומות על תשואה. שונות גדולה בין מרכז לפריפריה

מחירי הדירות בישראל קפצו יותר מפי שניים בעשור האחרון. מאז מאי 2015, תחילת ימיה של הממשלה האחרונה, מחירי הדירות עלו ב-15%. ואף על פי כן, משרד האוצר גילה השבוע כי למרות העליות החדות בשוק הדיור, כ-8% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני של 2019 נמכרו בהפסד ריאלי – 1% יותר מברבעון השני של 2018 ושיעור כפול מהרבעון השני של 2017. 

נתחיל בכמה הסתייגויות.

ראשית, פרופורציות. מתוך 5,300 דירות שמכרו משקיעים במהלך הרבעון, כ-420 דירות נמכרו בהפסד ריאלי. בממוצע, רשמו המשקיעים שמימשו דירה ברבעון השני רווח הון ריאלי של 400 אלף שקל, כך שבמבחן סיכוי-סיכון מי שקנה דירה בעשורים האחרונים עשה כנראה עיסקה לא רעה (אם כי חוכמה שבדיעבד תמיד הכי קלה). חשוב לזכור שחישוב הפסדי או רווחי הון לא כולל גם את ה"דבידנדים" החודשיים שנצברו בדרך, קרי דמי השכירות מהדירה, שלא נכללים ברווחי ההון של המשקיע מהדירה (וממוסים בנפרד, רק מסכום חודשי של 5,000 שקל ומעלה).

חשוב לזכור שחישוב הפסדי או רווחי הון לא כולל גם את ה"דבידנדים" החודשיים שנצברו בדרך, קרי דמי השכירות מהדירה, שלא נכללים ברווחי ההון של המשקיע מהדירה

ההסתייגות השנייה היא ה"יתרון" הברור של המשקיעים לדווח על מכירת דירה בהפסד הון ריאלי. משנת 2014 בוטל הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שאינה דירה יחידה, מה שאומר שהרווח הריאלי שנוצר בעיסקה מחויב במס בשיעור של 25%, על הפער בין קנייה למכירה (בחישוב לינארי מסובך למי שקנה דירה לפני 2014, כך שהמס מחושב לפי יחס האחזקה בדירה מאז בוטל הפטור). לכן, המשקיע הרציונלי יעשה הכל כדי להוכיח שהוא כמעט ולא הרוויח מההשקעה בדירה, בחישוב שמנכה לא רק אינפלציה זניחה יחסית, אלא את שלל ההוצאות האמיתיות או המנופחות על הדירה – שיפוצים והשבחות, דמי תיווך, שכר טירחה לעורך הדין, וכמובן מס רכישה.

במבחן הנומינלי, כ-100 מוכרים בלבד מכרו ברבעון השני של השנה את דירתם בהפסד. כלומר, אחד מכל 50 משקיעים שמכרו דירה ברבעון השני של 2019 נאלץ להתפשר על תג מחיר נמוך מזה שבו קנה בזמנו את הדירה (לפחות באופן רשמי, על פי הדיווח שנמסר לרשות המסים). 

כ-100 מוכרים בלבד מכרו ברבעון השני את דירתם בהפסד נומינלי. כלומר, אחד מכל 50 משקיעים נאלץ להתפשר על תג מחיר נמוך מזה שבו קנה בזמנו את הדירה

ואחרי ההסתייגויות הללו, מדובר בכל זאת בתזכורת חשובה לכל משקיעי וחובבי הנדל"ן למגורים. לרבים וטובים שמשוכנעים ש"אי אפשר להפסיד מהשקעה בדירה". 

כשהשקעות חסרות סיכון (מזומן, אג"ח ממשלתיות) נושאות ריבית אפסית ואפילו שלילית, אין שום סיבה להניח שרכישת דירה לא תהיה מסוכנת ותניב רווח הון מובטח. גם ככה תשואת הדיבידנד – כ-3% בממוצע מהשכרה שוטפת של הדירה - לא רעה בתנאי השוק הנוכחיים, אז למה שנחשוב שתהיה בוודאות גם עליית שווי, שנה אחרי שנה?

ולא פחות חשוב, נתוני האוצר מלמדים עד כמה השונות גדולה. עד כמה הסיכון משתנה בין אזור לאזור בארצנו הקטנה.

כל מי שמשכיר דירה בפריפריה יודע שהתשואה החודשית שם גבוהה יותר מאזור המרכז (היחס בין מחיר השכירות מול ערך הדירה), בין השאר כפיצוי על הביקוש הנמוך לשכירות והחשש להיתקע כמה חודשים ללא שוכר. כעת, הנתונים הטריים של האוצר בדבר הרווחים והפסדי ההון בעת המימוש, מזכירים למשקיעים שהתשואה מהשכרה גם אמורה לפצות על הסיכון הגבוה בנוגע לשוויה של הדירה. נוכח היצע הקרקעות הבלתי נגמר בפריפריה שלנו, החשש מזעזועים במחירי הדירות באותם מקומות הרבה יותר משמעותי ומוחשי.

לפי הנתונים, 15% מהדירות שנמכרו ברבעון השני בבאר שבע והסביבה ו-14% מהדירות שנמכרו בטבריה הניבו הפסד הון ריאלי למשקיעים המוכרים, לעומת 4% בלבד מהדירות המכורות בתל אביב והסביבה ורק 2% בשפלה (אזור רחובות בהדגרות של רשות המסים). גם בממוצע הכללי, ממוצע רווחי ההון של המוכרים ברבעון השני עמד על 100 אלף שקל בלבד למממשים בפריפריה הצפונית, מול רווח הון ריאלי ממוצע של 750 אלף שקל למוכרי דירות באזור תל אביב.

 מכירות משקיעים במחצית ראשונה 2019: שיעור מכירות בהפסד הון ריאלי, לפי תקופת ההחזקה בנכס

שיעור הדירות שמכרו משקיעים בהפסד הון ריאלי ומספר העסקאות בדירות יד שנייה 2019-2017

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

 
אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק