Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

פסיקה: בחיוב היטל השבחה ייקבע 'שווי 0' לזכויות המותנות במתן הקלה

ביהמ"ש הפך החלטה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ת"א, וקבע כי יש "טעם משפטי והיגיון כלכלי" שלא לקחת בחשבון עליית ערך הזכויות במקרה המדובר

דנה אשכנזי
- שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית
31.10.19

בנייה בתל אביב
שאטרסטוק
בנייה בתל אביב

בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל לאחרונה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, בערעורה על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב, במסגרת שלושה עררים שנדונו במאוחד - ובכך הפך את החלטת ועדת הערר.

הערר נסוב סביב קביעתה של ועדת הערר כי במסגרת חישוב היטל השבחה, במצב שבו זכויות מכוח תוכנית ניתנות לניצול רק לאחר אישור הקלה, יש לקבוע את שווי המקרקעין במצב הקודם, טרם מתן ההקלה בהתאם לשווים האובייקטיבי בשוק, גם אם שווי זה מגלם בחובו עליית ערך מסוימת כתוצאה מהציפייה להשבחה בזכות התוכנית.

ההחלטה מתייחסת, כאמור, לשלושה עררים שהוגשו לוועדת הערר. בשניים מהם נקבע על ידי השמאית המכריעה, שושי שרביט שפירא, כי הערכת שווי המקרקעין לצורך היטל השבחה במצב קודם צריכה לקחת בחשבון עליית ערך עקב זכויות הבנייה שהוקנו בתוכניות החלות (תוכניות 44 ו-מ'), גם אם לצורך מימושן הייתה נדרשת הקלה מחמת מגבלות של גודל המגרש ומידותיו. הערר השלישי הינו בגין שומה מכרעת שנערכה על ידי שמואל רוזנברג, שבמסגרתה קבע שלא העניק שווי במצב הקודם לזכויות הבנייה שהיו מותנות במצב הקודם בהקלה. 
נוכח השאלה המשפטית הזהה, גם אם על רקע השקפה שמאית עקרונית שונה מצד השמאים – אוחדו הדיונים להחלטה זו.

ועדת הערר אימצה בהחלטתה את עמדתה של השמאית המכריעה שרביט שפירא, היוצרת הבחנה בין מצב שבו הזכויות המוקנות בתוכנית ניתנות לניצול רק בדרך של הקלה וזאת בגלל נתונים אובייקטיבים של המקרקעין עצמם (במקרה שלפנינו - בתיק דייניש), לבין מצב שבו התוכנית עצמה התנתה את ניצול הזכויות הגלומות בה במתן הקלה.

לגישת ועדת הערר, אם שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב שקדם להקלה גילֵם את שוויין של הזכויות הכלולות בתוכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא את הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. אם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה (שכבר נקבעו בתוכנית), ובהתאם השוק מייחס להן ערך מופחת במידה כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה, ובלשונה של ועדת הערר: 'שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק'"

לדעתה, במצב דומה למקרה שלפנינו, שבו זכויות הוקנו בתוכנית עצמה (גם אם ספציפית לא ניתן לממשן ללא הקלה), הרי שהשוק העניק לאותן זכויות ערך, ויש להביא ערך זה בחשבון לצורך הערכת המצב הקודם. ועדת הערר קבעה כי השמאית המכריעה בקביעתה העריכה את שווי המקרקעין במצב שקדם להקלות באופן שבו שוק המקרקעין העריך אותו, ולא יצרה שווי מלאכותי "לצורך היטל השבחה".

לגישת ועדת הערר, אם שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב שקדם להקלה גילֵם את שוויין של הזכויות הכלולות בתוכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא את הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. אם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה (שכבר נקבעו בתוכנית), ובהתאם השוק מייחס להן ערך מופחת במידה כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה, ובלשונה של ועדת הערר : "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב (המערערת בתיק זה), החלטת ועדת הערר שגויה משפטית בנוגע לקביעת שווי שוק לצורכי היטל השבחה, ומתעלמת מהלכות פסוקות (דוגמת הלכת לוסטרניק), שלפיהן שווי השוק לצורכי היטל השבחה שונה משווי השוק לצרכים אחרים, בעיקר בשל סוגיית נטרול הציפיות להעלאת ערכו של מקרקעין.
כאמור, בית המשפט קיבל את הערעור בכל הנוגע לסוגייה המשפטית שעניינה האופן שבו יש לחשב, לצורכי היטל השבחה, את שווי המקרקעין במצב שקדם לאישור ההקלה.

הפסיקה בהיבט המשפטי-כללי 

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המועד הקובע לעריכת השומה הינו מועד אירוע המס. חישוב היטל ההשבחה ייערך תוך השוואה בין ערך המקרקעין לפני מועד אישור התוכנית/ההקלה/השימוש החורג, בהתאם למצב הקודם, לבין ערכם במצב החדש. אם מתברר שהושבח שוויים של המקרקעין בגין אירוע המס – יוטל היטל השבחה.
במסגרת ההחלטה, בית המשפט התייחס להלכות רבות וביניהן הִלכת לוסטרניק, אליק רון, זלצמן וכיוצ"ב בעניין השאלה לאופן החישוב במצב הקודם.

בהלכת זלצמן בית המשפט העליון קבע כי "הקלה" מעצם הגדרתה אינה עניין שבוודאות ואין חובה על הוועדה לאשרה - וזאת גם אם הדבר נועד למיצוי אחוזי הבנייה. הפסיקה ראתה לנכון לעשות הבחנה בין מצב שבו התוכנית כללה בתוכה את ההקלה – דבר אשר מביא לכך שזכותו של בעל הנכס לקבלת התוספות היא זכות מוקנית המעוגנת בתוכנית – לבין תכנית הכוללת זכויות ללא הליכי הקלה, שאז מתן ההקלה לצורך מימוש הזכות גלומה בתוכנית, ומותנית בשיקול דעת הוועדה המקומית. לכן במקום שבו ההקלה היא עניין לשיקול דעת של ועדת הערר המקומית, בהתאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה, אין להתייחס אליה כאל עניין ודאי, וכל עוד היא אינה מוענקת – לא ניתן להתייחס אליה כאילו הוענקה או כאילו קיימת סבירות שתוענק.

לגישת השופטת גיליה רביד, דרך זו לא רק שיוצרת ודאות, היא גם מביאה לתוצאה צודקת: היא מטילה את החיוב בהיטל השבחה על מי שבאמת נהנה מאותן זכויות. לדבריה, אותה הגינות שמופעלת כלפי הנישום שלא לגבות היטל השבחה בגין זכויות לא ודאיות, מחייבת הגינות גם כלפי הקופה הציבורית כך שבבוא היום, כאשר ימומשו הזכויות בעקבות הקלה שהוועדה המקומית תאשר, היא תוכל לגבות ממי שנהנה מהזכויות את מלוא ההשבחה בשיעור המלא שלה"

בית המשפט קבע כי בצד החובה לגלות הגינות כלפי הנישומים ולא לחייב בהיטל השבחה מקום שההשבחה עדיין לא באה לעולם ואין ודאות כי תתרחש, ניצבת החובה הנגדית לקיים את האינטרס הציבורי שמגולם בגביית מס אמת, בשיעור מלא ממי שנהנה מההשבחה וחייב בתשלומו.

על רקע החובה לנטרל ציפיות להעלאת השווי של מקרקעין עקב תוכניות משביחות, נקבע שלצורכי היטל השבחה, לא מן הנמנע ששווי המקרקעין במצב הקודם לא יהיה זהה לשווי השוק האובייקטיבי שלהם. ככל ששווי השוק הושפע מהתוכנית המשביחה, הרי שלמען ייגבה מס מלא ואמיתי, השפעה זו בשווי השוק צריכה להיות מנוטרלת בעת הערכת המקרקעין במצב הקודם. על כן, גישת ועדת הערר, שלפיה בכל מקרה "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק", אינה מדויקת.

עוד נאמר, כי יש טעם משפטי והגיון כלכלי שבמצב שבו טרם אושרה ההקלה, יוענקו לזכויות שבתוכנית שמותנות במתן הקלה שווי "0" לצורכי היטל השבחה. לגישת השופטת גיליה רביד, דרך זו לא רק שיוצרת ודאות, היא גם מביאה לתוצאה צודקת: היא מטילה את החיוב בהיטל השבחה על מי שבאמת נהנה מאותן זכויות.

בית המשפט יצר הבחנה חשובה נוספת: בכל הקשור לשאלה המשפטית תיעשה הבחנה בין תוכניות שאושרו לפני שנת 1965, מועד חקיקתו של חוק התכנון והבנייה, לבין תוכניות שאושרו לאחר מכן, שהרי בתוכניות מהסוג הראשון לא חלה התוספת השלישית ולכן לא קיימת כלל חובת תשלום של היטל השבחה"

לדבריה, אותה הגינות שמופעלת כלפי הנישום שלא לגבות היטל השבחה בגין זכויות לא ודאיות, מחייבת הגינות גם כלפי הקופה הציבורית כך שבבוא היום, כאשר ימומשו הזכויות בעקבות הקלה שהוועדה המקומית תאשר, היא תוכל לגבות ממי שנהנה מהזכויות את מלוא ההשבחה בשיעור המלא שלה.

עם זאת יצר בית המשפט הבחנה חשובה נוספת: בכל הקשור לשאלה המשפטית תיעשה הבחנה בין תוכניות שאושרו לפני שנת 1965, מועד חקיקתו של חוק התכנון והבנייה, לבין תוכניות שאושרו לאחר מכן, שהרי בתוכניות מהסוג הראשון לא חלה התוספת השלישית ולכן לא קיימת כלל חובת תשלום של היטל השבחה. שווי השוק במצב הקודם הוא שווי השוק האובייקטיבי, ואין להפחית ממנו עליית ערך כתוצאה מהציפייה לקבלת הזכויות, שכן זכויות אלה פטורות בלאו הכי מהיטל השבחה.

לסיכום, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב קיבלה את הצעת השופטת רביד שלא להתייחס לחיוב הספציפי של דייניש, ולערער רק בגין הסוגייה המשפטית העקרונית. לפיכך, בעניינם הספציפי של דייניש תישאר בעינה החלטת ועדת הערר כפי שהיא. באשר ליתר הקביעות המשפטיות של ועדת הערר, התקבל הערר ובלבד שהדבר מתייחס לתוכניות שחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית חלים עליהן, כאמור.

עמ"נ 19341-04-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב' דייני שבע"מ ואח'

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://pisga.nadlancenter.co.il/?Link=1005

אודות המחבר
דנה אשכנזי
שמאית מקרקעין, כלכלנית ומשפטנית. בעלת משרד לשמאות מקרקעין 

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק