Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

עתיד תמ"א 38: שינוי המטרות מחייב שינוי גם של הכלים התכנוניים

אילו שינויים נדרשים בתוכנית, ואילו התאמות יבטיחו התחדשות עירונית נכונה? • עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש עיריית רמת גן, ועו"ד ציפי רוזנברג, מסבירים


בניין בהתחדשות עירונית. אילוסטרציה
שאטרסטוק
בניין בהתחדשות עירונית. אילוסטרציה

לאחרונה גוברים הקולות הקוראים למוסדות התכנון להביא לביטולה של תמ"א 38, או למצער שלא לחדש את תוקפה במתווה הנוכחי. 

הלחצים מגיעים בעיקר מצד ראשי ערים שבהן להוראות תמ"א 38 הייתה ההשפעה הניכרת ביותר. ראשי הערים מבטאים את רחשי התושבים שאליהם הם מחויבים. הם הבינו את המגרעות של התמ"א, וכבר אינם מעוניינים או אינם מרגישים מחויבים למסגרת ההתחדשות העירונית ברמת המגרש הבודד. 

כיום מתייחסים לתמ"א 38 כתוכנית המבקשת לתת מענה למחסור ביחידות דיור ולעליית מחירי הדיור. מדובר במטרה שונה ואולי אפילו מנוגדת במהותה למטרות הקודמות. על רקע שינוי המטרות, היה הכרחי שגם האמצעים והכלים התכנוניים ישתנו בהתאם ויתאימו עצמם למטרות החדשות"

ראשי הערים ויושבי ראש הוועדות המקומיות מדברים בשפה אחרת שאינה משתמעת לשני פנים, לפיה התחדשות עירונית אמיתית יכולה להיות רק בראייה מתחמית, שיש ביכולתה לספק מענה ראוי לצרכים הפרוגרמתיים הנובעים מגידול האוכלוסייה ואילו החריג הוא תמ"א ברמת המגרש הבודד - זו מנגינה שונה לחלוטין. 

ואכן, נדמה שהתחולל שינוי של ממש במטרות וביעדים המקוריים של הוראות התמ"א. אם בעבר אלו עסקו בשאלת המוכנות מפני רעידות אדמה (ולאחר מכן התקפות הטילים), כיום מתייחסים לתמ"א 38 כתוכנית המבקשת לתת מענה למחסור ביחידות דיור ולעליית מחירי הדיור. מדובר במטרה שונה ואולי אפילו מנוגדת במהותה למטרות הקודמות. על רקע שינוי המטרות, היה הכרחי שגם האמצעים והכלים התכנוניים ישתנו בהתאם ויתאימו עצמם למטרות החדשות.

הסרת חסמים – גם בהתחדשות של מתחמים שלמים

בצד אלה, חשוב להתייחס ולתת את הדעת גם להיבטים הקנייניים, שקיימים בצד אלו התכנוניים, ולבצע את ההתאמות הנדרשות כפי שיפורט להלן.

בשנת 2008 נחקק לראשונה חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), ובמקביל נערכו תיקונים מתאימים גם בחוקים רלוונטיים אחרים, על מנת להקל על יישום הוראות התמ"א. מסגרת חקיקתית כוללת זו הביאה להסרת החסמים הקנייניים והמסחריים שנדרשו להתאמת התכנון המוצע בתמ"א, אך זאת בהתייחס רק לרמת המגרש הבודד. 
כך למשל, חוק החיזוק נתן מענה קונקרטי למצב שבו בבניין ישנו דייר סרבן, אך במקרה שקיים מתחם המיועד לפינוי-בינוי ובו ישנו בניין סרבן, לא ניתן יהיה לקדם פתרון כולל. 

אחת ההצעות המשמעותיות שמאתגרות את חוק המקרקעין הינה האפשרות כי מוסד התכנון יאפשר תוספת יחידות דיור שיישמרו בבעלות משותפת, ושהשכרתן תממן חלק מהוצאות התחזוקה והניהול, או האפשרות להקים קרן בניהול בעלי הזכויות"

עם שינוי השיח של מוסדות התכנון המקומיים לשיח שבבסיסו התמקדות בהתחדשות עירונית מתחמית, יש מקום ליצור הסדרים חקיקתיים מתאימים שיתנו מענה כוללני. בתוך כך, ראוי שהמחוקק יהיה ער לתהליכים המקומיים ויאפשר לראות "בניין סרבן" במונחים של דייר סרבן, ככל שמדובר במתחם כולל. 

סוגיה נוספת שעולה לרוב בתכנון מתחמי היא המעבר מבנייה מרקמית לבנייה גבוהה. בנייה לגובה במגדלים מעמיסה עלויות תחזוקה משמעותיות על הדיירים, שעד לפני כמה שנים החזיקו דירה בבניין רעוע שלא נדרשו בו כמעט עלויות תחזוקה וניהול. הוראות החוק הקיימות כיום לא נותנות מענה למצב זה, שבו צפויות לקום, כדבריי פרופ' רחל אלתרמן, "משכנות עוני בשחקים". אחת ההצעות המשמעותיות שמאתגרות את חוק המקרקעין הינה האפשרות כי מוסד התכנון יאפשר תוספת יחידות דיור שיישמרו בבעלות משותפת, ושהשכרתן תממן חלק מהוצאות התחזוקה והניהול, או האפשרות להקים קרן בניהול בעלי הזכויות. 

נושא נוסף שראוי לתן לו מענה הינו ההסדר הקיים בתחום ניהול הבתים המשותפים בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, שמצריך אף הוא חשיבה חדשה בראייה כללית מתחמית ולא ברמת הבניין הבודד.

יתרה מזאת, לא זאת בלבד שהתמ"א לא אפשרה במסגרתה תוספת של שטחים ציבוריים, הגדלת שטחי מסחר ותעסוקה או מתן מענה קונקרטי לגידול האוכלוסייה, אלא שגם אם היה בידי הרשות המקומית לתת מענה לצורכי ציבור, הרי שהפטור מהיטל השבחה אִיֵן את יכולתה לתת פתרון תקציבי ראוי לגירעון התשתיות. נדמה שהיום לא קיימת סיבה שבפרויקטים שבהם ניתנות זכויות בנייה בהיקף של 3.5 קומות לא יגבו היטלי השבחה בהיקף כזה או אחר, בייחוד בערי המרכז, או לחילופין - צריכה להיות השתתפות של המדינה במימון חלקה בחידוש התשתיות הציבוריות התומכות בתוספות יחידות הדיור.

תמ"א 38 דורשת תיקונים תכנוניים ותיקון של ההסדרים הקנייניים

לסיכום מאמר זה, מאז שנת 2008 מחירי הדירות האמירו, ובמקביל המחסור בתשתיות ובשירותי ציבור פגע באיכות החיים והמגורים בעיר, ומכאן שתמ"א 38 במתכונתה המקורית היא תכנית אנטי-תכנונית ויש להכניס בה תיקונים תכנוניים מתאימים ובמקביל לתקן את ההסדרים הקניינים הקיימים ולהתאימם להתפתחויות. 

במאמר זה נקבנו רק במקצת השינויים שיש להכניס במסגרת הדיון בעתידה של התמ"א, על מנת ליצור התחדשות עירונית טובה ויציבה. היום, כאשר מתקיים דיון ציבורי סביב נחיצותה של התמ"א, זה המקום לקרוא לשיח שמערב את גורמי השלטון הארצי והמקומי וכן גורמים רלוונטיים אחרים.

הכותבים הם עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש עיריית רמת גן, 
ועו"ד ציפי רוזנברג, עורכת דין מומחית לנדל"ן ולמקרקעין.

שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - 80 הרצאות, 100% פרקטיקה. להרשמה - http://bit.ly/2KkfFZA

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק