Error message

  • Notice: Undefined index: und in republish_theme_preprocess_node() (line 156 of /var/www/html/sites/all/themes/republish_theme/template.php).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

על ההחלטה הבעייתית של ועדת הערר במחוז ת"א בנושא היטלי השבחה

אחד הדברים החשובים ביותר בעת ערעור על היטל השבחה, הוא המסלול שבוחר המערער • הוועדה בת"א החליטה בעניין זה החלטה שתפגע גם במערערים וגם בוועדות

06.01.20

חישוב היטל ההשבחה. בחירת המסלול קריטית מבחינת המערער
שאטרסטוק
חישוב היטל ההשבחה. בחירת המסלול קריטית מבחינת המערער

תושב מבקש למכור את דירתו, והעירייה שולחת לו בעקבות כך דרישת היטל השבחה בגין תוכנית בניין עיר שחלה על הנכס שלטענתה משביחה את ערכו. עד כאן, הכול ידוע וברור, וקורה בתדירות גבוהה, בכל עיר.

אך נניח שהדירה ממוקמת בקומה השנייה בבניין בן 4 קומות, ושומת העירייה מתייחסת לזכויות לבניית חדר יציאה לגג. ברור שאין לאותו תושב, שדירתו נמצאת בקומה השנייה, אפשרות לבנות על הגג. במקרה זה טענותיו העקרונית של התושב הן שתיים: האחת, שלא ניתן להטיל עליו היטל השבחה על בנייה שאינו זכאי לבצע, מאחר שאין לו גג; השנייה, טענה שמאית, לפיה תוכנית זו לא העלתה כלל את שווי הדירה, דבר שניתן להוכיח מבחינה עובדתית.

אם התושב בחר באפשרות השנייה, עומדים בפניו שני מסלולים: פנייה למועצת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי מכריע, או לחילופין - הגשת ערר לוועדת הערר. אם הוא מבקש לעלות טענות כנגד עצם החיוב - עליו לפנות לוועדת הערר; אם הוא מבקש לעלות טענות על גובה החיוב - עליו לפנות למינוי שמאי מכריע

מה על אותו תושב לעשות? הוא יכול, כמובן, לשלם לעירייה את סכום הדרישה ולא לערער עליו, אך הוא גם יכול לחלוק על הדרישה, כפי שהחוק מאפשר לו. אם התושב בחר באפשרות השנייה, עומדים בפניו שני מסלולים: פנייה למועצת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי מכריע, או לחילופין - הגשת ערר לוועדת הערר. ההחלטה באיזה מהמסלולים לבחור תלויה בטענה שמבקש אותו תושב להעלות. אם הוא מבקש לעלות טענות כנגד עצם החיוב - עליו לפנות לוועדת הערר; אם הוא מבקש לעלות טענות על גובה החיוב - עליו לפנות למינוי שמאי מכריע.

במסלול שבו פנה לשמאי מכריע, על התושב יהיה לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיכין שומה מטעמו ויאתגר את שומת הוועדה המקומית. לאחר מכן, יתקיים דיון אצל השמאי המכריע, שיהיה כרוך בתשלום שכר טרחתו של השמאי, שנקבע בהתאם לגובה הדרישה שהוגשה על ידי העירייה.

במסלול שבו פנה לוועדת הערר, על התושב יהיה לשכור את שירותיו של עורך דין (אלא אם הוא מעדיף לייצג את עצמו), ובמרבית המקרים יהיה עליו גם לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מטעמו. נוסף על כך יהיה עליו להביא בחשבון כי ההמתנה לדיונים בוועדת הערר, במיוחד באזור תל אביב והמרכז, נמשכת זמן רב ולרוב אף כמה שנים (!). אחרי שכבר צלח את שלב ההמתנה הארוכה, עליו להביא בחשבון כי לעתים קרובות ועדת הערר מחליטה למנות שמאי מייעץ מטעמה, על מנת שיכריע בסוגיות השמאיות שמתעוררות בפניה.

ועדת הערר של תל אביב קבעה:
נישום שבחר לפנות לשמאי מכריע לא יוכל לטעון כנגד עצם החיוב

כאן מתעוררת השאלה - האם הטענות בדוגמה המתוארת לעיל הן טענות על עצם החיוב או על גובה החיוב? ומה עושים כשהטענות הן "גם" ו"גם"? משיקולי יעילות, וכן מאחר שלעתים קרובות קשה להגדיר אם המחלוקת היא על "עצם החיוב" או על "גובה החיוב", נהוג באופן גורף לפנות ישירות לשמאי מכריע, מתוך הנחה שעל החלטתו ניתן יהיה תמיד להגיש ערר לוועדת הערר.

בפועל רוב הדיונים מסתיימים לאחר הכרעת השמאי המכריע, והצדדים מקבלים על עצמם את ההכרעה ואינם ממשיכים בערר לוועדת הערר. אולם, ישנם מקרים לא מעטים שבהם על החלטת השמאי המכריע מוגש ערר, ובמסגרתו מועלות טענות משפטיות לגבי עצם השומה.

לאחרונה ניתנה החלטה בוועדת הערר בתל אביב, שקבעה כי נישום בהיטל השבחה שבחר לפנות ישירות לשמאי מכריע על גובה השומה, ייחשב כמי שוויתר על הטענה כנגד עצם החיוב. ובמילים אחרות - מי שמבקש לטעון טענות משפטיות או שמאיות על עצם החיוב, חייב להגיש ערר לוועדת הערר

לאחרונה ניתנה החלטה בוועדת הערר בתל אביב המחייבת נישומים לערוך "חישוב מסלול מחדש", ולשקול היטב את המסלול שבו הם בוחרים. בהחלטה נקבע, כי נישום בהיטל השבחה שבחר לפנות ישירות לשמאי מכריע על גובה השומה, ייחשב כמי שוויתר על הטענה כנגד עצם החיוב. ובמילים אחרות - מי שמבקש לטעון טענות משפטיות או שמאיות על עצם החיוב, חייב להגיש ערר לוועדת הערר ולא לפנות להליך בפני שמאי מכריע, אחרת הוא עלול להיחשב כמי שוויתר על טענתו זו.

כל הצדדים יוצאים נפסדים

למרבה הצער זוהי החלטה שגורמת לקיפוח נישומים, ולמצב שלLose-Lose  עבורם וגם עבור ועדות הערר: מבחינת הנישום, ההחלטה מחייבת אותו לבחור בין שתי אפשרויות גרועות - בחירה במסלול הקצר על ידי פנייה לשמאי מכריע, תוך הסתכנות בוויתור על טענות לגיטימיות, או בחירה במסלול הארוך על ידי פנייה לוועדת הערר תוך ניהול הליכים במשך שנים ארוכות.

מבחינת ועדות הערר, הגשת עררים על שומות עירייה מצד התושבים עוד לפני פנייה לשמאי מכריע, תגדיל את העומס עליהן – ומדובר בוועדות שגם כך קורסות תחת היקפי העבודה העצומים, כבר היום. 

בינתיים, על מנת שלא לפגוע בזכויות נישומים, הנכתשים ממילא במנגנונים הבירוקרטיים והמשפטיים, ראוי שגישת ועדות הערר תהיה מקילה וגמישה, ולא תחסום את הנישום מהעלאת טענות משפטיות ועקרוניות לאחר שבחר במסלול של מינוי שמאי מכריע תחילה

הפתרון מובא, כרגיל, לפתחה של המדינה, על ידי הקמת ועדות ערר רבות ויעילות שייתנו מענה זריז לפונים אליהן או על ידי הרחבת סמכויות השמאים המכריעים, כך שיוכלו לדון גם בטענות לעניין עצם החיוב. ובינתיים, על מנת שלא לפגוע בזכויות נישומים, הנכתשים ממילא במנגנונים הבירוקרטיים והמשפטיים, ראוי שגישת ועדות הערר תהיה מקילה וגמישה, ולא תחסום את הנישום מהעלאת טענות משפטיות ועקרוניות לאחר שבחר במסלול של מינוי שמאי מכריע תחילה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
ענת בירן
בעלים, ענת בירן משרד עורכי דין

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן, קומה 23
תאריך:
02.02.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק