Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

עזריאלי: היוצאת מן הכלל שאינה מעידה על הכלל

שיעורי התפוסה המדהימים בנכסי עזריאלי (גם אלה שרק בהקמה) אינם מלמדים שהתחזיות השחורות בנוגע לתחום המשרדים והמסחר היו מוגזמות

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
21.11.19

בנייה
מתוך מצגת החברה לבורסה
האימפריה של עזריאלי בכניסה לתל אביב

קל מאוד לקרוא את הדוחות הכספיים שפירסמה השבוע קבוצת עזריאלי, וללעוג לכל התחזיות השחורות שמנבאות ירידה חדה בביקוש הצפוי לשטחי משרדים ומסחר.

ירידה בביקוש למשרדים – כי גוש דן מתמלא בהיצע מטורף של מגדלים חדשים; כי אנשים רבים למדו לעבוד מהבית והם לא חייבים לנסוע למשרד; כי Wework בכל זאת שינתה משהו בשוק, ושכנעה רבים שעדיף לשכור משרד קטן בחלל משותף; כי ההאטה הכלכלית בכל רחבי העולם מוכרחה להשפיע על הצורך שלנו בעוד ועוד מקומות עבודה.

ירידה בביקוש למשרדים – כי גוש דן מתמלא בהיצע מטורף של מגדלים חדשים; כי אנשים רבים למדו לעבוד מהבית והם לא חייבים לנסוע למשרד; כי Wework בכל זאת שינתה משהו בשוק, ושכנעה רבים שעדיף לשכור משרד קטן בחלל משותף; כי ההאטה הכלכלית בכל רחבי העולם מוכרחה להשפיע על הצורך שלנו בעוד ועוד מקומות עבודה

וכמובן ירידה בביקוש לשטחי מסחר – כי המסחר המקוון צובר תאוצה; כי השמיים הפתוחים מטיסים אותנו בקלות ובזול לקניות מעבר לים; כי החשש מהאטה כלכלית גורם לאנשים לחשוב פעמיים לפני שהם פותחים את הארנק.

אבל כאמור, אז קוראים את דוחות עזריאלי.

ההכנסות מדמי שכירות בנכסים של עזריאלי (NOI) טיפסו ברבעון האחרון ב-5% והסתכמו ב-407 מיליון שקל. גם ההכנסות מנכסים זהים (Same Property NOI) גדלו ב-4%. לפי הדוחות, שיעור התפוסה הממוצע במגזר הקניונים – תחזיקו חזק - עמד על 98%. במגזר המשרדים בישראל הוא עמד על 99%.

ובכל זאת, אל תתבלבלו: עזריאלי היא היוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל.

האיתנות של עזריאלי, העובדה שהקבוצה הענקית לא מרשה לעצמה לגמגם ולוותר מעט על שיעורי התפוסה הגבוהים כל כך כדי לקבל כל מחיר שהיא דורשת, בעיקר צריכה להלחיץ את כל המתחרים הרבים סביבה. במהלך הרבעון השלישי לבדו השקיעה עזריאלי עוד 179 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה - בייזום, בהקמת נכסים חדשים ובשדרוג והשבחת נכסים קיימים. וכשהיא תלקט בעזרת המאסה הגדולה והיתרון לגודל את הביקושים שעוד נמצאים בשוק, ליבנו עם היזמים הרעבים שיחכו לפירורים שאולי ישארו מסביבה.

עזריאלי חתמה ברבעון השלישי הסכם שכירות עם שוכר יחיד, "חברת טכנולוגיה מובילה", להשכרת שטח בהיקף של כ-9,000 מ"ר במגדל עזריאלי טאון שיהיה מוכן בשנה הבאה. אין מצב שאותה חברה היתה פותחת במו"מ על שכירות בבניין שנמצא בידיים של יותר מבעלים אחד – בגלל הצורך בכל כך הרבה קומות, בגלל הרצון לשמור על גמישות מקסימלית ובגלל הביטחון בסטנדרט ובשמירה על תחזוקה שוטפת של המגדל

וכשלוקחים בחשבון שרבים ממגדלי המשרדים המוקמים היום בישראל מתארגנים על ידי עשרות ומאות חברי קבוצת רכישה, חייבים להבין שהם מול עזריאלי זהו אפילו לא היחס שבין ראש לזנב.

רבים מאלה שבודקים אפשרות לשכירות משרד או חנות בעזריאלי, אפילו לא ישקלו לבוא לקבוצת רכישה – שמוכרת עשרות או מאות מ"ר בודדים לכל משקיע ומשקיע.

כך לדוגמא, במגדל עזריאלי טאון, מה שהיה פעם הקרקע עליה ישבה קופת חולים כללית (לא רחוק משלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב וממגדל הספירלה שיקום על בית ידיעות אחרונות עד אמצע העשור הבא), מדווחת החברה כי חתמה ברבעון השלישי על הסכם שכירות עם שוכר יחיד, "חברת טכנולוגיה מובילה", להשכרת שטח בהיקף של כ-9,000 מ"ר (9 קומות).

אין מצב שאותה חברה היתה פותחת במו"מ על שכירות בבניין שנמצא בידיים של יותר מבעלים אחד – גם בגלל הצורך בכל כך הרבה קומות, גם בגלל הרצון לשמור על גמישות מקסימלית להתרחבות או להתכווצות, וגם בגלל הביטחון בסטנדרט ובשמירה על תחזוקה שוטפת של המגדל. כך, בזמן שלא מעט מגדלים גם על ציר יגאל אלון סובלים היום מלא מעט שטחים פנויים, מדווחת עזריאלי כי במגדל עזריאלי טאון, שיסתיים רק בשנה הבאה, "הושכרו קרוב ל-100% משטחי המשרדים בבניין".

יכול להיות (אפילו סביר להניח) שגם עזריאלי עוד תחווה לא מעט אתגרים במציאות שוכרים. לא בכדי, החברה מפתחת אפיקי הכנסה נוספים – בראשם זרוע הדיור המוגן ("פאלאס") ומתחמי דאטה סנטרס בארה"ב.

אבל עד אז, העובדה שהחברה נראית בריאה ואיתנה מאי פעם, לא אומרת שהחברות האחרות שפועלות בתחום המסחר והמשרדים אינן סובלות כבר עתה משפעת, לקראת חורף קשה במיוחד.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק