You are here

עומס פדיון בפאוור סנטר - לא בהכרח מה שחשבתם


- חשב חברת מליסרון
09.10.18

ביג מרכזי קניות
אתר ביג מרכזי קניות
פאוור סנטר

אקסיומה רווחת בענף הקניונים והמרכזים המסחריים טוענת כי כל עוד עומסי השכירות מהפדיון הם חד ספרתיים, הדבר מעיד בהכרח על חוסנו של הנכס ויכולתו להמשיך להגדיל את שורת הרווח מתפעולו, ה-NOI.

אף ש"האקסיומה" הזו לרוב נכונה, מוטב לבחון ולאפיין כל נכס לגופו בראיה מפוכחת, ולא להיכנע לתכתיבי "הממוצע". לדוגמא ניקח נכס מניב מסחרי מסוג "פאוור סנטר". מתוך הנתונים שפירסמו חברות ביג, ישפרו ורני צים בדוח תיאור עסקי התאגיד – נכסים מהותיים, ניתן לבסס את הקווים הכללים לאפיון נכסי הפאוור סנטר:

  • שטחי ההשכרה לרוב בין 10,000 ל-20,000 מ''ר.
  • בכולם שוכר עוגן משמעותי, לרוב רשת סופרמרקט זולה: רמי לוי, ויקטורי, יינות ביתן, שופרסל דיל אקסטרא וכד', המהווים כ-30% משטחי המסחר בנכס.
  • בחלקם גם שטחי מסחר גדולים המושכרים לשוכרי עוגן, כגון I jump, ACE, הום סנטר וכד'.
  • הנכסים נמצאים בשיעורי תפוסה גבוהים, סביב ה-100%.
  • הם מושכרים במחיר ממוצע למ''ר של בין 80 ל-100 שקלים בחודש למ''ר, בתוספת דמי ניהול של 20 ש''ח למ''ר.
  • עומסי פדיון ממוצעים בנכס (שכירות וניהול) עומדים על 7%-7.5%.


על פניו, אי אפשר שלא להתרשם מעומסים כל כך נמוכים על פדיון. אבל אם נחבר את הנקודות, ניתן להבחין שהממוצע הנמוך – של המחיר למ"ר וממילא גם של עומסי הפדיון שהשוכר משלם – מוטה בצורה מוגזמת כלפי מטה בשל שוכר עוגן המהווה כ- 30% משטחו, ומושכר במחיר למ''ר של בין 40 ל-60  שקל. בנוסף, אטרקציות מחוללות קהל, התופסות שטחים ניכרים מכלל הנכס, מושכרות לרוב במחירי שכירות מאוד נמוכים (ב-I-jump לדוגמא מדובר יותר לכיוון של 20-30 שקל למ"ר בלבד), וגם הן כמובן מעוותות לגמרי את הממוצע.

המשמעות היא שממוצע הממוצעים אינו משקף נאותה את אופיו, חוסנו, ויכולתו של הנכס לצמוח. במילים אחרות, מניתוח התובנה הזו ופירוקה לגורמים ניתן להסיק את הממצאים הבאים:

  • מרבית השוכרים נמצאים בשכירות ממוצעת של בין 120-150 ש''ח למ''ר.
  • הפדיון הממוצע למ''ר מוטה למעלה, בשל הפרופורציה של הסופרמרקט שהינו יצרן פדיונות גדול. הנכס משותק למחצה, היות ולפעמים כמעט 50% משטחי ההשכרה הינם מחוללי פדיון במח''מ שכירות ארוך טווח - ולכן לא קיימת אפשרות ממשית להגדלת מחיר השכירות בעתיד הנראה לעין.
  • שוכר העוגן שנמצא במחיר שכירות נמוך אינו יכול להגדיל את מחיר השכירות, היות והוא שען על שיעור רווחיות תפעולית (לפני העמסת תקורות) של כ-10% ולכן הוא יכול לספוג עד 2%-4% עומס שכירות וניהול. ב-3% הנוספים עליו לשרת את עלויות המטה, המימון והמיסוי וב-3% שנותרו לשרת את חלוקת הרווחים לבעלים.
  • ולכן, הדבר מלמד שהעומס הכללי של יתר השוכרים הינו הרבה יותר גבוה מהעומס הממוצע - וכנראה מדובר על 10%.

המסקנה:  עומסים מייצרים מדד איכותי לקבלת אינדיקציה לאיכות הנכס ותמהילו, וברמת השוכר הם מהווים קריאת השכמה לסיכונים. אולם, אסור להשתמש במדד ממוצע זה בצורה אבסולוטית והשוואתית בין סוגי נכסים בעלי מאפיינים שונים.

שאלה מתבקשת, עליה נענה בטור הבא, היא בהסתכלות על השוכר הבודד - האם נכון להגדיר אחוז עומס אחיד, או שמא יש לבחון את העומס בהתאם לאופי הפעילות והענף בו פועל? 

אודות המחבר
חשב ומנהל שוק ההון בחברת מליסרון 

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

LAGO ראשל"צ
תאריך:
11.11.2018

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק