Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

עוד משכנתאות על דירות יקרות? זה לא הולך להשתנות בזמן הקרוב

כל עוד הביקוש ימשיך לעלות על ההיצע, וכל עוד הממשלה לא תגבש תוכנית אמיתית לפתרון המשבר – נפח המשכנתאות לנכסים בשווי 2 מיליון שקל ויותר רק ילך ויעלה

ערן כרמל, מנכ"ל ובעלי חברת EWN פתרונות מימון - חברת ייעוץ משכנתאות
- מנכ"ל ובעלי חברת EWN פתרונות מימון - חברת ייעוץ משכנתאות
05.08.19

עליית מחירים
שאטרסטוק
עליית מחירים

לאחרונה פרסם בנק ישראל את נתוני היקף המשכנתאות החדשות שניטלו על ידי הציבור בחודש יוני 2019. נתון אחד תפס את עיניהם של רבים, ובצדק: היקף המשכנתאות לנכסים בשווי 2 מיליון שקל ויותר שבר את שיא כל הזמנים, ועמד על 2.45 מיליארד שקל. האם הציבור מפונק ומחפש רק את הנכסים היוקרתיים, ובכך גורם לעלייה הזאת? לחלוטין לא. הכול נובע משני מונחים הקשורים היטב אחד בשני: "היצע מול ביקוש" ו"מחיר שיווי משקל".

עלייה במחיר שיווי המשקל מביאה לעלייה במחיר הדירה המינימלי, גם בפריפריה

אנחנו חיים כבר כמה שנים במה שנקרא עולם גלובלי, שבו גם הכלכלה גלובלית. בעולם הגלובלי הזה "נולדו" עם השנים כמה מושגים כלכליים חשובים ותפיסות כלכליות חשובות, שאחד מהם הוא כלכלה דמוגרפית – כלכלה שמתחשבת בגידול האוכלוסין, בגידול המשמעותי בגירושים ועוד. נדמה שנכון להיום, למרות החשיבות הרבה של המושג הזה, אף אחד לא מדבר על כך, ועוד פחות יודעים במה מדובר.

איך כל זה מתקשר לנטילת משכנתאות על נכסים יקרים בהיקפים הולכים וגדלים? חשוב להבין שהדמוגרפיה, הילודה, שיעור המתגרשים, מספר העוזבים את הארץ ושלל נתונים אחרים הקשורים לגודל האוכלוסייה, משפיעים על הביקוש לדירות חדשות, בעיקר עבור זוגות.

כשהביקוש גבוה מההיצע, בטח למשך שנים רבות, המחירים עולים. וכשההפרש בין הביקוש להיצע משמעתי, מחיר שיווי המשקל עולה בהתמדה, משנה לשנה. גם לזה ישנה השלכה ברורה, מיידית כמעט: ככל שמחיר שיווי המשקל עולה, כך מחיר הדירה המינימלי עולה"

הביקוש הזה, מספר הדירות החדשות שהשוק דורש, הוא נתון שאף אחד לא מצליח להצביע עליו במדויק ולאמוד אותו מספרית, אך ברור שהוא עולה משנה לשנה – ושהוא גבוה מ-40 אלף דירות בשנה. כשמוסיפים לכך את הפער בין ההיצע לביקוש מהשנים שעברו, מגיעים למסקנה בלתי נמנעת: יידרשו כאן שנים רבות עד שענף הנדל"ן יוכל לספק מענה מלא לביקוש הקיים. 
כדי לטפל בחוסרים צריך התחלות בנייה גדולות מהביקוש, וכרגע אנחנו אפילו לא קרובים למצב שכזה. כל הנחות העבודה וההערכות שנעשו בשנים האחרונות מצביעות על כך שהמדינה לא הצליחה ולא מצליחה להתמודד עם הגידול המתמיד בביקוש.

התוצאה שאליה מוביל מצב כזה ידועה לכל אדם שמבין מעט בכלכלה: כשהביקוש גבוה מההיצע, בטח למשך שנים רבות, המחירים עולים. וכשההפרש בין הביקוש להיצע משמעתי, מחיר שיווי המשקל עולה בהתמדה, משנה לשנה. גם לזה ישנה השלכה ברורה, מיידית כמעט: ככל שמחיר שיווי המשקל עולה, כך מחיר הדירה המינימלי עולה. והינה, הגענו לתוצאה שעליה דיברנו בתחילה – זו הסיבה לשיא המדובר בהיקף המשכנתאות על דירות בשווי 2 מיליון שקל ויותר.

אור עקיבא כמשל – ולא רק להיקפי המשכנתאות

עד לפני שנים לא רבות – ארבע או חמש לכל היותר – מחיר דירה מינימלי עמד על 1.6 או 1.7 מיליון שקל. בטווח הזמן הזה המחיר עלה בהתמדה, ופרץ את רף 2 מיליון השקלים. הדירה שלי, לדוגמה, דירה סטנדרטית בחולון, עלתה בתקופה זו ב-400 עד 450 אלף שקל. אגלה לכם סוד: אין לכך סיבה אמיתית. הדירה לא יוקרתית יותר, האזור לא מבוקש יותר, העירייה לא השקיעה בו יותר. הכול קשור לעלייה במחיר שיווי המשקל.

אם לפני ארבע שנים אפשר היה לקנות באור עקיבא דירת ארבעה חדרים חדשה מקבלן, בשכונה חדשה, בפחות ממיליון שקל, היום אותן דירות בדיוק הן שוות יותר מ-1.3 מיליון שקל. אכן, עליית מחיר שיווי המשקל משפיעה על המחירים בכל הארץ, כולל בפריפריה"

ניקח את אור עקיבא כדוגמה רחבה יותר: זו עיר שבמשך שנים הייתה מחוץ למעגלי הביקוש המרכזיים – האחד סביב תל אביב והאחד סביב נתניה. עד לפני כחמש שנים היא נחשבה לעיר שנמצאת במעגל השלישי, במקרה הטוב, וגם השתייכות למעגל הרביעי לא הייתה מפתיעה איש. אף אחד לא דיבר עליה כמקום מבוקש למגורים. 

פתאום הדברים השתנו: מחפשי הדירות גילו שיש בה תחנת רכבת ישירה לתל אביב, בניגוד לזו של נתניה, הפרברית; הים הקרוב משך אליו עוד ועוד אנשים; ולפתע חל זינוק אדיר בהתחלות הבנייה בעיר. בלי ששמנו לב היא נכנסה למעגל השני, ואם לפני ארבע שנים אפשר היה לקנות באור עקיבא דירת ארבעה חדרים חדשה מקבלן, בשכונה חדשה, בפחות ממיליון שקל, היום אותן דירות בדיוק הן שוות יותר מ-1.3 מיליון שקל. אכן, עליית מחיר שיווי המשקל משפיעה על המחירים בכל הארץ, כולל בפריפריה.

הדוגמה הזאת מסתירה בתוכה גם בשורה חיובית, יש לציין: בשנים האחרונות אנחנו רואים שגם מרכזי העסקים מתחילים להתרחק מתל אביב - דוגמה פנטסטית לכך היא מתחם ראשון 1000 בראשון לציון, וגם בפתח תקווה, בהוד השרון וברמת השרון מרגישים את המגמה הזאת, שבמידה מסוימת משפיעה גם על התפתחותן של ערי פריפריה כמו אור עקיבא. אנשים מתחילים להבין שלא חייבים להיות בתל אביב כדי להיחשב יוקרתיים או במרכז העניינים, ולכן נתחיל לראות בשנים הקרובות את ההתרחקות של המעגלים האלה – בתהליך ארוך שיידרש לו זמן.

בשורה התחתונה, כל עוד לא תהיה תוכנית לאומית אמיתית להגדלת מספר התחלות הבנייה, באופן משמעותי ומיידי – מחירי הדירות ימשיכו לעלות. חשוב לזכור שכיום על כל דירה יש כמה מתמודדים, ובעלי הדירות יודעים שיש להם זמן "לשחק" עם המחיר, ולגיטימציה להעלות אותו. במצב שכזה, היקף המשכנתאות על דירות בשווי 2 מיליון שקל צפוי לשבור עוד שיא בקרוב.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק