Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

נסיקתו של צחי נחמיאס: לקנות זה החלק הקל

לצד הכישרון והחריצות, אלילת המזל אחראית לחלק גדול מהצלחתו המטאורית בשני העשורים האחרונים

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
05.02.20

מסחר
מתוך אתר החברה
מרכז מסחרי ישפרו בבית שאן. עתיד המסחר לוט בערפל

מרוב מחמאות שהורעפו בשבוע האחרון על צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברת מגה אור שרכש בשבוע שעבר גם את חברת ישפרו מבית אי.די.בי תמורת 855 מיליון שקל, כדאי להזכיר את מאמר הקלישאה, "את הכסף סופרים במדרגות". לקנות זה החלק הקל. אפילו לצמוח במהירות מרשימה כל כך מאפס למאה, זה עסק פשוט יחסית בעולם של ריביות אפסיות ושל אינספור מלווים שרק רוצים לתת אשראי ובכמויות. המבחן האמיתי טמון כמובן בטווח הבינוני והארוך - להשביח את הנכסים ולייצר בדרך תשואות מרשימות, גם אם חלילה הריבית מתישהו תעלה (והיא תעלה).

שלא יהיו אי הבנות: אין ספק בכישורים של נחמיאס, שהנפיק את חברת מגה אור לפני 5 שנים ומאז שוויה הוכפל כמעט פי תשעה, עד שחצתה את רף 3 מיליארד שקל.

ועם כל זאת, זה לא סוד שעסקי נדל"ן רוכבים בראש ובראשונה על הגל שבחוץ. כשהרכבת דוהרת בעלייה, והיא דהרה ללא מעצורים בעשור האחרון, כמעט כל מי שנמצא בתוכה חוגג. ואם הרכבת חורקת, או חלילה משנה כיוון, לא ממש חשוב כמה אתה מוכשר וכמה האקסלים שלך מפורטים.

כל יזם נדל"ן מספיק הגון יודע לומר שההצלחה כרוכה ב-90% מזל, והשאר – אותם 10% לא מבוטלים בכלל - תלויים בעבודה קשה ובכישורים.

רוצים דוגמא? למזלו הרב, נחמיאס, שרק בדצמבר הקרוב יחגוג חמישים, גר במושב שילת, היושב ממש מול הכניסה לעיר מודיעין, מה שאיפשר לכל הכוכבים שריחפו מעליו להסתדר כבר לפני כשני עשורים באופן מושלם. לא פחות.  

שילת ונחמיאס (שהשכיל לרכוש עוד ועוד קרקעות במושב) נהנו בענק מהחלמאות של העיר מודיעין ושל אנשי התכנון. קברניטי העיר החדשה הקימו בה עוד ועוד דירות מגורים, כמעט ללא שום שטח מסחרי – כך שההמונים זרמו לאזור המסחרי בשילת הקטנה שממול

ראשית, מושב שילת נהנה היסטורית ממעמד מאוד חריג במגזר החקלאי, כך שחלק מהקרקעות של חברי המושב (כמו למשל אלה של אביו של צחי) יועדו לתעשייה, ולא לחקלאות, ומשם קצרה יחסית הדרך להסדרת שינוי הייעוד והשימושים החורגים גם למסחר.

שנית, כי לפני 15-20 שנה המושבים עדיין חגגו ועשו כמעט מה שבא להם בשטחי החקלאות הלא מנוצלים שהיו ברשותם, והמדינה עצמה עין כמעט לחלוטין. במושב שילת, שם העניין היה פרוץ יחסית בגלל שניתן היה כאמור להקים במקום אזורי תעשייה, פריחת השימוש דה-פקטו באותן קרקעות למטרות מסחר, גם ללא השגת אישורים בזמן מוועדות התכנון ומרשות מקרקעי ישראל (שאז עוד נקראה מנהל מקרקעי ישראל), התקבלה בהבנה ובסלחנות, מה שאיפשר גם לשמות מכובדים כמו הום סנטר ורמי לוי לשכור שטחים גדולים.  

ומעבר לכל אלה, שילת ונחמיאס (שהשכיל לרכוש עוד ועוד קרקעות במושב) נהנו בענק מהחלמאות של העיר מודיעין ושל אנשי התכנון. קברניטי העיר החדשה הקימו בה עוד ועוד דירות מגורים, כמעט ללא שום שטח מסחרי – כך שההמונים זרמו לאזור המסחרי בשילת הקטנה שממול. ואגב, הקניון הפופולארי של ישפרו במודיעין, שנרכש כעת על ידי נחמיאס, הוקם גם הוא בשעתו על קרקעות קיבוץ שעלבים שממערב למודיעין. לקח לא מעט שנים עד שבמודיעין הבינו שכדאי להשאיר את הארנונה ואת התושבים בתוך העיר, והקימו גם בה שטחי מסחר ותעסוקה רחבים.

בשורה התחתונה, גם מזל צריך לדעת לנצל. נחמיאס רכב בתחילת הדרך על בוננזת הנדל"ן המסחרי בקרקעות החקלאיות, ולאחר מכן ידע לזהות בזמן שהמגמה השתנתה, שהמדינה והעיריות כבר לא מאפשרות לחגיגה להימשך, והוא עשה חיל בהשקעות נדל"ן רבות אחרות, בין השאר בחסות המימון הזול והתשואות שעלו בקלות על מחיר הכסף.

הקניון הפופולארי של ישפרו במודיעין, שנרכש כעת על ידי נחמיאס, הוקם גם הוא בשעתו על קרקעות קיבוץ שעלבים שממערב למודיעין. לקח לא מעט שנים עד שבמודיעין הבינו שכדאי להשאיר את הארנונה ואת התושבים בתוך העיר

ועדיין, אף אחד לא מבטיח שמה שהיה הוא שיהיה.

ישפרו למשל כוללת בעיקר שבעה קניונים פתוחים (עוד מלון ליד בית חולים הדסה, מרכז לוגיסטי ו-69 אלף מ"ר עתודות קרקע). באוקטובר רכש נחמיאס (יחד עם חברת ביג, כמו את שאר העיסקאות האחרונות) את שרונה מרקט בתל אביב, שוק האוכל המקרטע של גינדי, תמורת 160 מיליון שקל. ולפני שנה הוא קנה את אפריקה נכסים, בעלת נכסי מסחר ותעסוקה בישראל ובמזרח אירופה, תמורת 400 מיליון שקל.

החברות הללו נקנו במחיר שוק תחרותי לחלוטין. נחמיאס וביג קנו אותן, לאחר שהציעו כמובן את המחיר הגבוה ביותר לעומת המתחרים האחרים. חברות אחרות שהציעו פחות מהן, חששו אולי מעט יותר מהסיכונים הגבוהים מצד המסחר המקוון, מהשמיים הפתוחים שמטיסים ישראלים לקניות בחו"ל, מהשינויים באזורי התעסוקה בהם אנחנו עובדים ובהם נעבוד בשנים הבאות (יותר עבודה מהבית, יותר חללים פתוחים), ובכלל מתחושה שאחרי עשר שנים של פריחה כלכלית עולמית, השינוי וההתקררות ממתינים כבר בפתח.

האירוע המקצועי של הענף חוזר – פסגת ההתחדשות העירונית 2020, עם הרצאות מקצועיות והשקת מדד ההתחדשות העירונית הרביעי! שריינו כבר עכשיו מקום באירוע הגדול של הענף, ב-26 במרץ: https://pisga2020.nadlancenter.co.il/?link=1005

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
24.03.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק