Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

מתחת למחיר השוק - המיתוס ושברו

שוק הנדל"ן הגלובלי הוא יעיל, מיודע ומשוכלל, והאפשרות למצוא מציאות נדירה יותר, והיא הולכת ומצטמצמת מיום ליום; "מתחת למחיר השוק" היא לא יותר מאשר סיסמה שיווקית

פלג דודוביץ
- עו"ד וחשבונאי
16.07.19

מחיר
שאטרסטוק

אחת הסיסמאות השחוקות בשיווק נדל"ן להשקעה בחו"ל, משתמשת בהבטחה כי הנכס נמכר "מתחת למחיר השוק". שלוש מילים שמקפלות בתוכן, לכאורה, את כל הסיפור. המשקיע מבין לבד - כאן לא קונים פוטנציאל לרווח, כאן קונים רווח תכף ומיד.

האמת הפשוטה היא, שלפחות בחלק מהמקרים, השימוש בביטוי הזה שגוי במקרה הטוב, או מטעה במקרה הרע.

פעמים רבות "מתחת למחיר השוק" היא לא יותר מאשר כסות שיווקית למוצר שנמכר בזול ביחס לנכסים אחרים בסביבה - אך בדיוק במחיר השוק שלו. לא דולר יותר ולא אירו פחות.

כשמדובר בנכסים בארץ, האינטואיציה הכלכלית שלנו (לפחות של רובנו) עובדת יופי. אנחנו מבינים שאין מתנות חינם, ואף אחד לא מפזר כספים על הרצפה ורק ממתין שנבוא ונאסוף אותם. אבל כשמדובר בדירה להשקעה בחו״ל? הכל אפשרי

כיצד ניתן לקנות בזול ביחס לנכסים אחרים בסביבה, אך עדיין במחיר השוק? אתמקד בשתי הסיבות המרכזיות:

הסיבה הראשונה נעוצה במה שאני אוהב לכנות מקרה "אלנבי-רוטשילד". במרחק של כמה עשרות מטרים בלבד, ניתן לאתר בלב תל אביב שתי דירות סמוכות למדי, הזהות במאפייניהן אך שונות לחלוטין במחירן. שתיהן בעלות שטח וחלוקה דומים, פונות לאותם כיווני אוויר וכו׳. האחת יושבת על שדרות רוטשילד והשניה על רחוב אלנבי. המרחק בין הדירות קטן למדי: דקה-שתיים הליכה. אף ניתן להריח מהדירה ברוטשילד את ריחו של הבצל המטוגן שמקפיצים על מחבת בדירה באלנבי. ואף על פי כן, חרף הקרבה הפיזית, לא תופתעו לגלות פער מחירים - לעתים דרמטי - בין שתי הדירות, כשהן יוצעו למכירה במקביל. אין דינו של רוטשילד-בלפור כדינו של אלנבי-מזא"ה.

הסיבה השניה נעוצה במצבה הפיזי של הדירה. באותו בנין בדיוק בפתח תקווה תוכלו למצוא דירה אחת ״משופצת-קומפלט״ ודירה שניה, הדומה לראשונה במאפייניה, ״רעועה-קומפלט״. והנה, האחת מוצעת למכירה ב-1,200,000 שקלים ומקבילתה הרעועה מוצעת למכירה ב-1,000,000 שקלים - פער של 200,000 שקל במחיר דירות דומות וסמוכות, ואיש אינו כותב במודעת התיווך של הדירה הזולה - "מתחת למחיר השוק!".

שתי הדוגמאות לעיל ברורות ומובנות לרובנו, וניתן להמר כי מרבית האנשים שנתקלו במודעות המבטיחות נכסים בישראל במחיר נמוך ממחיר השוק, לא העלו על דעתם - ולו לרגע - שמונחת לפניהם הזדמנות השקעה יוצאת דופן שמחכה רק להם.

כשמדובר בנכסים בארץ, האינטואיציה הכלכלית שלנו (לפחות של רובנו) עובדת יופי. אנחנו מבינים שאין מתנות חינם, ואף אחד לא מפזר כספים על הרצפה ורק ממתין שנבוא ונאסוף אותם.

אבל כשמדובר בדירה להשקעה בחו״ל? הכל אפשרי.

במציאות הכלכלית של היום, שוק הנדל"ן הגלובלי, במיוחד במדינות המפותחות, הוא שוק יעיל, מיודע ומשוכלל. לפיכך, האפשרות למצוא מציאות נדירה יותר, והיא הולכת ומצטמצמת מיום ליום. "מתחת למחיר השוק" היא לא יותר מאשר סיסמה שיווקית שאין מאחוריה ולא כלום מבחינה כלכלית. גם אם מדובר בנכס זול יותר מאשר נכסים דומים בסביבה, כנראה שיש לכך הצדקה כלכלית מצוינת.

אין זה אומר שכך הוא המצב בכל המקרים, כמובן, ובהחלט יתכנו מצבים שבהם ניתן לאתר נכס שנמכר באמת במחיר הנמוך מערכו בשוק. הדבר יתרחש, למשל, עקב רצון מיוחד של הבעלים הנוכחי להנזיל במהירות את הנכס שלו עקב צרכים תזרימיים, או מסיבות אחרות. עם זאת, צריך לקחת בחשבון שאלו הם מקרים נדירים למדי וכלל אינם טריוויאליים. במיוחד נכון הדבר במציאות הדיגיטלית שאנו חיים בה, בשנת 2019.

אז בפעם הבאה שיציעו לכם לרכוש נכס בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק שלו, תהיו ספקנים, פתחו עיניים וודאו שאכן כך הוא המצב. סביר להניח שתגלו שמדובר, בסך הכל, בתרגיל שיווקי.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
פלג דודוביץ
הכותב מהכהן כמנכ״ל פלטפורמת הסטארטאפ Investmart להשקעות נדל"ן בשוק הגלובאלי

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק