Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

משל העיוורים והפיל: תנו לנו כמה שיותר מדדים ונתונים

במקום לטעון שנתוני הלמ"ס "אינם משקפים כלל את המציאות", מוטב לזכור שהם בעיקר לא כוללים מכירת דירות לפני היתר בנייה

דרור מרמור
- עורך התוכן במרכז הנדל"ן
18.07.19

בנייה
שאטרסטוק
משל הפיל. עדיף שנקבל דיווח מכמה שיותר "עיוורים"

במשל העיוורים והפיל המפורסם, אוחז כל עיוור בחלק אחר של פיל – אוזן, רגל, חדק, זנב - ומשוכנע שהוא ורק הוא יודע להגדיר איך נראה פיל, ואילו כל השאר שקרנים או סתם לא מחוברים למציאות.

באופן דומה ניתן לתאר את המריבה התורנית בין מנכ"ל משרד השיכון לסטטיסטיקן הלאומי, סביב הנסיונות לכמת ולהגדיר את הנתונים המפורסמים בענף הנדל"ן, ענף שבו לעולם לא יהיו שני מוצרים זהים ומוטב שנקבל כמה שיותר נתונים מכמה שיותר עיוורים, בנסיון לחבר את הפאזל לבד.

לא רק שאין ולא יהיו לעולם שתי דירות זהות – כי כיווני האוויר שונים, כי הקומות אחרות, כי זו דירה מרוהטת וזו לא, כי זו מתפנה מחר וזו רק בעוד כמה חודשים ועוד ועוד, אלא שגם ישנן אלף ואחת דרכים להגדיר מכירה, להגדיר התחלת בנייה ואפילו להגדיר מה שטחה של דירת מגורים (ואפילו מהי דירה). אבל במקום לתת לנו את כל המניפה בשקיפות מלאה, כדי שאכשהו ננסה לצאת עם תובנה יחסית ברורה בנוגע לשוק, משום מה מתעקשים שם למעלה לצמצם ככל האפשר את כמות הנתונים המפורסמים.

תזכורת למריבה התורנית: מנכ"ל משרד השיכון, בני דרייפוס, שלח השבוע מכתב חריג אל מנכ"ל הלמ"ס והסטטיסטיקן הלאומי, פרופ' דני פפרמן, ובו טען כי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסטיקה שפורסמו השבוע "אינם משקפים כלל את המציאות".

דרייפוס התייחס לדיווח הטרי של הלמ"ס על מכירת דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים – במאי נמכרו 1,646 דירות, באפריל 1,867 דירות, ובמרץ 1,646 דירות. "הופתעתי לקרוא הודעה לתקשורת מטעמכם על כך שבחודשים מרץ-מאי 2019 מספר הדירות החדשות שנמכרו עמד על 5,310 דירות בלבד", כתב דרייפוס, "בעוד שלפי נתוני משרד השיכון, המבוססים על הדיווחים לממונה על חוק המכר והתואמים את נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, דווחו מכירתן של 9,600 דירות חדשות".

מנכ"ל משרד השיכון הדגיש במכתב כי "החשיבות בפרסום הנתונים הינה בכך שיהיו קרובים ככל הניתן לנתוני האמת, והחשיבות שהמשק ומקבלי ההחלטות במשרדי הממשלה נותנים לנתונים המתפרסמים על ידכם הינה גבוהה מאוד. במצב עניינים זה, נכון לא לפרסם נתונים אלה עד לקבלת נתוני אמת, או לחלופין לציין בהודעה לתקשורת מטעמכם על הפערים בין הנתונים הנאספים על ידכם באמצעות סקר לבין נתונים המתקבלים בממשלה על בסיס עסקאות אמת". דרייפוס מציע להקים פורום מרובע על מנת לגבש "מתווה אחוד" לפרסומים בתחום הנדל"ן – פורום שיכלול את נציגי משרד השיכון, את נציגי מיסוי מקרקעין ברשות המיסים, את הכלכלן הראשי במשרד האוצר ואת נציגי הלמ"ס.

אין שום דרך להאיר זרקור אחד ממוקד על ענף הנדל"ן למגורים. רק כדי להמחיש את האבסורד, תחשבו שמחר בבוקר יחליטו לייצר דיווח אחד על כל ענפי הנדל"ן – מגורים, מסחר, משרדים, לוגיסטיקה ועוד – "כדי לא לבלבל את השוק"

אלא שכאמור, אין שום דרך להאיר זרקור אחד ממוקד על ענף הנדל"ן למגורים. רק כדי להמחיש את האבסורד, תחשבו שמחר בבוקר יחליטו לייצר דיווח אחד על כל ענפי הנדל"ן – מגורים, מסחר, משרדים, לוגיסטיקה ועוד – "כדי לא לבלבל את השוק".

בפועל, אם בנוגע למדד מחירי הדירות נשאר רק להצטער על כך ששר האוצר מנע לפני כארבע שנים מהשמאי הממשלתי להמשיך לדווח לציבור על השינוי במחירים (דיווח שהתבסס על 16 ערים בלבד ורק על בסיס דירות ארבעה חדרים, לעומת הלמ"ס שמתבססת על כל הארץ ועל כל סוגי הדירות), סקירה שבסה"כ הוסיפה עוד טיפה שקיפות לשוק, הרי שמוטב להרוג בטרם עת את הנסיונות לייצר מדד אחד בנוגע לכמות הדירות שנמכרו.

כל עוד כל גוף נאמן למתודולוגיה אחת רציפה, מוטב שנקבל כמה שיותר מדדים, גם אם פה ושם הם אכן מבלבלים ואפילו סותרים.

ומה בנוגע לפער מביך של כמעט 4,300 דירות מכורות, בין נתוני הלמ"ס (5,310) לבין נתוני משרד השיכון (9,600)?

הלמ"ס עצמה מציינת ומסתייגת בדיווח שלה, כי "בסקר של הלמ"ס נכללות רק דירות שכבר קיבלו היתר בנייה", וגם מדגישה כי "הנתונים נאספים מדי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב, ובסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה לשימוש עצמי ול'בנה ביתך'".

ובמילים אחרות, העובדה שפער כזה גדול נובע ככל הנראה בעיקר ממכירה טרום היתר לבין ספירה של מכירות רק אחרי שהפרויקט קיבל היתר בנייה, יכולה להוסיף לא מעט למי שמנסים להבין מה קורה כרגע בשוק המורכב ממילא. מדובר בסה"כ בעוד איתות למה שגם כתבו לאחרונה בסקירה הכלכלית שהפיץ משרד האוצר, לפיה בחודש מאי האחרון נרשמה עלייה בשיעור הדירות שנמכרו שבהן יעבור פרק זמן העולה על שנתיים עד לקבלת המפתח (כ-30%), "עובדה שעשויה לרמז על גידול במשקל דירות הנמכרות במסגרת 'פריסייל'".

מתוך סקירת הלמ"ס

מתוך סקירת האוצר

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
דרור מרמור
עורך התוכן במרכז הנדל"ן. בעבר שימש עורך הנדל"ן של עיתון העסקים "גלובס" 

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק