You are here

"משחק הכיסאות" בזירת ההתחדשות העירונית


עדנה מור
- אדריכלית
05.12.18

תמ"א 38 ברמת גן
מרכז הנדל"ן
פרויקט תמ"א ברמת גן

כל העוסקים באינטנסיביות בזירת ההתחדשות העירונית מודעים היטב לאי הוודאות התכנונית, לשינויים המתחוללים חדשות לבקרים במדיניות העירונית, לתכניות האב החדשות שנולדות בין ליל ולהנחיות, לתקנות ולהוראות, אשר מונחתות על הציבור בפתאומיות מעוררת השתאות.

לכל אלה ניתן להוסיף פרמטר משתנה בעל השפעה מכרעת על שוק הנדל"ן המקומי :

בגלל העובדה, שהליך קבלת היתר בנייה, שבעבר ארך מחצית השנה, היום אורך שנתיים-שלוש, הרי שמהנדסי הרישוי, הפקידים העירוניים וגם מהנדסי ערים, אדריכלי ערים וראשי ערים מתחלפים בפרק הזמן הממושך הזה תוך כדי הטיפול בהליכים. התוצאה: יזמים שהתחילו להתנהל מול ראש עיר ו/או מהנדס עיר ו/או אדריכל עיר ו/או מהנדס רישוי ו/או פקיד עירוני ברשות מקומית מסוימת, מצאו את עצמם מסבירים את התכניות, את הדרישות ואת אופן מילויין למי שהתמנה אחריהם לאותו התפקיד. היזמים, האדריכלים, המהנדסים ומנהלי הפרויקטים במגזר הפרטי נאלצים לפרט בסבלנות מעוררת התפעלות פעם אחר פעם את השתלשלות העניינים.

ופעמים רבות, אישור שניתן ע"י פקיד X יבוטל ע"י פקיד Y, והיזמים נכנסים לסחרור מטורף, ההופך פעמים רבות לחלום בלהות. שוב ושוב יושבים האדריכלים במשרדיהם ומשנים את התכניות. עשרות יועצים משנים את נספחיהם על מנת לאשרם לא רק בפעם הראשונה, אלא גם בשנית ובשלישית. היות, שהתוכניות של יועץ אחד משפיעות על תוכניות יועץ אחר, נוצר אפקט שרשרת, "אפקט דומינו" מובהק. לופ הזוי של ריצה סביב הזנב כחתול אחוז אמוק.

תופעה בעייתית זו היא מנת חלקם של יזמים רבים. היא מעכבת את קבלת ההיתרים, מביאה להפרת הסכמים עם בעלי הזכויות ומעכירה את היחסים עם הגורמים הממשלתיים והעירוניים המאשרים. אין צל של ספק, שזו תוצאה ישירה של הזמן הממושך שנדרש כיום לפרויקט לקרום עור וגידים. פעמים רבות מלאכת ההחתמה נמשכת כשנה, הליך התכנון וקבלת האישורים המקדמיים כשנה נוספת, וכך מגיעים לקו הזינוק בהגשה לוועדה כשנתיים לאחר תחילת הטיפול בפרויקט. בשנתיים האלה מספיקה המדיניות העירונית לעשות "פליפ-פלאפ" קדימה ואחורה, ובכך מטריפה את המערכת.

גם לאחר הגשת הבקשה להיתר הבניה במערכת הרישוי המקוון, ממתינים לבדיקת מהנדס הרישוי לעתים בין 8 ל-10 חודשים, שבהם גם משתנים מקבלי ההחלטות וגם המדיניות שהם מתווים ואז היזמים מקבלים דראפט-סירוב לבקשה להיתר הבניה ונאלצים לחזור על כל ההליכים מלכתחילה. הפחתת התחלות הבניה היא אחת הצרות המוחשיות, שנגרמות מהסבך הזה. הפחתה זו מעידה על כמות בלתי מספקת של יח"ד המשווקות למכירה ולהשכרה, והיא זו המעלה את רמת מחיריהן. הניזוקים העיקריים הם הזוגות הצעירים ושכבה רחבה של האוכלוסיה, שידה אינה משגת לעמוד בתעריפי הדיור 2018.

המזור יכול להינתן בקלות יתרה בדמות עמוד שדרה החלטי לאורך זמן ממושך למדיניות העירונית של הרשויות המקומיות, חרף חילופי הנהגת השלטון המקומי. אם גורם אחד המחליף את קודמו לא ישנה את החלטתו ולא יחולל מהפיכה, הרי שהליך קבלת היתר הבנייה יגיע לקיצו בפרק זמן סביר. הטלטלות הקשות הללו שעובר שוק הנדל"ן מקשות מאוד על ההתנהלות בשוק הדיור, גורמות לנזק כלכלי ליזמים ולקבלנים, פוגעות בקופת העיריות, מעלות את מחירי הדיור, מעכבות הליכי התחדשות עירונית נקודתית או מתחמית, פוגעות באוכלוסיה הזקוקה להתחדשות, ומקשות על צמיחה סוציו-אקונומית בקרב מגזרים שלמים.

הגיעה העת לשים להן קץ.

 

אודות המחבר
עדנה מור
יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
01.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק