Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

מה עדיף – 5% תשואה או 10% תשואה?

בחירה אוטומטית באפיק שצפוי להניב תשואה חזויה גבוהה יותר, תוך התעלמות מרמות הסיכון של כל אפיק ומהפרופיל השונה של כל משקיע, עלולה להסתיים במפח נפש ובהפסד כלכלי

פלג דודוביץ
- עו"ד וחשבונאי
22.08.19

תשואה
שאטרסטוק
תשואה של 5% על נכס באשדוד עשויה להיות עדיפה יותר מאשר תשואה של 10% על נכס בפיראוס

רבים מהמשקיעים נוטים להעניק משקל עודף לתשואות החזויות של ההשקעות המוצעות להם. כולם מדברים, כולם משווים, כולם אוהבים להתרברב ששלהם הכי גדול. אך האם השוואה פשוטה ופשטנית בין תשואות חזויות היא בכלל השוואה נכונה?

התשובה הפשוטה היא לא. למעשה, התבססות על תשואת ההשקעה – ועליה בלבד – לצורך קביעת האטרקטיביות של ההשקעה, עשויה להיות מסוכנת מבחינה כלכלית ולהוביל, לפחות בחלק מהמקרים, לקבלת החלטות השקעה שגויות.

יש לכך שני הסברים מרכזיים פשוטים.

ראשית, תשואה חזויה, כמקור להשוואה בין אלטרנטיבות השקעה, לעולם אינה עומדת בפני עצמה. יש להשוות תשואה, תמיד, ביחס להשקעה בעלת אותה רמת סיכון. דהיינו, אם קיימים שני אפיקי השקעה דומים, בעלי רמת סיכון דומה, ניתן למצוא את האחד כעדיף על האחר אם התשואה שניתן להפיק ממנו גבוהה יותר. אולם, במרבית המקרים, אפיקי ההשקעה אשר עומדים בפני המשקיע שונים זה מזה באופן ניכר, וממילא קיים גם שוני מבחינת רמות הסיכון של כל אחד מהם.

במצב דברים זה, השוואה בין אפיקי ההשקעה על בסיס התשואה בלבד, עלולה להיות שגויה מבחינה כלכלית.

בעוד שלמשקיע אחד השקעה אשר צפויה להניב תשואה של 5% עשויה להתאים, למשקיע אחר השקעה שצפויה להניב תשואה דומה תתאים פחות, והכל בגלל היחס האישי והמשתנה של כל אחד מהם לסיכון. הדרך הנכונה לבצע השוואה היא בין השקעות בעלות רמות סיכון דומות, או בין משקיעים שהעדפותיהם דומות

לשם המחשה, ניתן להשוות בין שתי דירות במרכז רעננה על בסיס התשואה החזויה מכל אחת מהן, אך לא נכון להשוות תשואות בין דירה במרכז רעננה לדירה במרכז עפולה. באותה מידה, לא ניתן להסיק, אוטומטית, שרכישת דירה להשקעה בקייב שבאוקראינה עדיפה על פני רכישת דירה להשקעה בלונדון שבאנגליה, רק משום שהראשונה עשויה להניב תשואה גבוהה יותר. 

הטענה, למעשה, עמוקה יותר. התשואה אינה עומדת לבדה, גם בהתחשב בפיצוי שמקבל המשקיע על הסיכונים שהוא נוטל על עצמו. כך למשל, תשואה של 5% על נכס באשדוד עשויה להיות עדיפה יותר מאשר תשואה של 10% על נכס בפיראוס, אם הנכס באשדוד צפוי להפיק תשואה שתואמת את הסיכונים שגלומים בו, בעוד הנכס בפיראוס אינו עושה זאת.

אם 10% תשואה בפיראוס אינם מפצים את המשקיע על מלוא הסיכונים הכרוכים בהשקעתו, הרי שבתוחלת הסיכוי-סיכון של ההשקעה, שכרו יוצא בהפסדו.

הסיבה השנייה לכך שהשוואה שטחית בין תשואות היא השוואה שגויה, נובעת מכך שתשואה חזויה "עדיפה", נגזרת בראש וראשונה מזהות המשקיע. בעוד שלמשקיע אחד השקעה אשר צפויה להניב תשואה של 5% עשויה להתאים, למשקיע אחר השקעה שצפויה להניב תשואה דומה תתאים פחות, והכל בגלל היחס האישי והמשתנה של כל אחד מהם לסיכון. הראשון שונא סיכון, ולכן ייטה לבחור בתשואה סולידית בסיכון נמוך, בעוד שהשני אוהב (או אדיש) לסיכון, ולכן יבקש להשקיע באפיק נועז יותר, שתשואה גבוהה יותר צפויה בצדו. 

באותה נשימה ועל פי אותו היגיון בדיוק, ניתן לומר כי למשקיע הראשון השקעה בקרקע חקלאית שצפויה להניב 10% תתאים פחות לנוכח החששות מפני אובדן כספי ההשקעה, ואילו למשקיע השני השקעה כזו עשויה בהחלט להתאים. לכל אחד מהמשקיעים פרופיל שונה, העדפות שונות ביחס לרמות הסיכון הרצויות, והערכות וציפיות שונות ביחס להתנהגות השווקים.

בשורה התחתונה, לא ניתן לדבר ברצינות על תשואות של השקעות שונות במונחים גורפים ופשטניים של "מה עדיף". בחירה אוטומטית באפיק שצפוי להניב תשואה חזויה גבוהה יותר, תוך התעלמות מההבדלים בין רמות הסיכון של כל אפיק השקעה כמו גם מן הבדלים בין הפרופילים השונים של כל משקיע, עלולה להסתיים בהפסד כלכלי.

הדרך הנכונה לבצע השוואה, אם כן, היא בין השקעות בעלות רמות סיכון דומות, או בין משקיעים שהעדפותיהם דומות ככל הניתן.

שריינו מקום עכשיו באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן - 80 הרצאות, 100% פרקטיקה. להרשמה - http://bit.ly/2KkfFZA

אודות המחבר
פלג דודוביץ
הכותב מהכהן כמנכ״ל פלטפורמת הסטארטאפ Investmart להשקעות נדל"ן בשוק הגלובאלי

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק