Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

מהו דין נכס שנמכר ע"י נוכל ללא ידיעת בעליו? על "תקנת השוק"

אדם רוכש נכס מאדם אחר מבלי שהוא יודע שמדובר במתחזה, רושם אותו על שמו – אך מתעלם מנורות האזהרה שנדלקו בדרך • מה קבע בית המשפט? • סיפור מקרה מעניין

עדי סופרסקי, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי-כספי
- ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי-כספי
03.09.19

המוכר התגלה כנוכל. אילוסטרציה
שאטרסטוק
המוכר התגלה כנוכל. אילוסטרציה

הוראות "תקנת השוק" הקבועות בחוק המקרקעין נועדו, בין היתר, לאבחן מקרים שבהם חלה תחרות זכויות בין רוכש תמים, שרכש מאדם נכס שאינו בבעלותו, לבין בעליו האמיתיים של הנכס. בהתאם לכללים החלים במקרה שכזה, תינתן עדיפות לבעליו המקורי של הנכס, אלא אם הרוכש יעמוד בשלושה תנאים מצטברים ויזכה להגנתה של תקנת השוק: תשלום תמורה בעד הנכס, התקשרות לרכישת הנכס שנעשתה בהסתמך על מרשם המקרקעין ("נסח טאבו") והיותו תם לב לאורך כל שלבי העסקה ועד לרישומו בפועל כבעלים של הנכס. 

ההגנה הניתנת לרוכש מכוח תקנת השוק נועדה לכמה תכליות הכוללות, בין היתר, את רצון המחוקק לשמור על אמינותו של המרשם ולהגן על אינטרס ההסתמכות של רוכש תמים שנקלע למעשה מרמה. משכך, ובשונה ממרבית הכללים החלים בדין האזרחי על חובת תום הלב, התנהגותו של רוכש המבקש את ההגנה של תקנת השוק אינה נבחנת באופן אובייקטיבי (דוגמת "האדם הסביר"), אלא בראייה סובייקטיבית. כלומר, גם במקרים שבהם הרוכש נוהג ברשלנות ולא ערך את בדיקותיו כראוי, אך לא חשד בגורמים השגויים – ניתן לראותו כמי שעמד בדרישת תום הלב ולהעניק לו את הגנתה של תקנת השוק.

יש לבחון את סף החשד הסובייקטיבי של הרוכש ברף הנמוך ביותר, כך שכל ספק מטעמו יחייב אותו לערוך בדיקות ראויות – החל מרגע שעלה החשד או הספק ועד לרישומו כבעליו של הנכס"

עם זאת, עקב הפגיעה הקשה בזכות הקניין של הבעלים האמיתי של הנכס, נקבע בפסיקה כי יש לבחון את סף החשד הסובייקטיבי של הרוכש ברף הנמוך ביותר, כך שכל ספק מטעמו יחייב אותו לערוך בדיקות ראויות – החל מרגע שעלה החשד או הספק ועד לרישומו כבעליו של הנכס. כלומר, די בחשד שלא הופג כדי לשלול מהרוכש את תחולתה של תקנת השוק.

נסקור כאן בהקשר זה את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אשר נדרש להכריע בתחרות זכויות בין יורשת של נכס מקרקעין לבין רוכש שנרשם כבעליו של הנכס לאחר שנרכש ממתחזה. 

אדם בעל שם זהה התחזה למנוח, בעל מגרש באשקלון

נסיבות המקרה הן כאלו: ענייננו במגרש באשקלון, שבעליו נפטרו בשנת 1988. המנוח הותיר אחריו יורשת יחידה שירשה את כל רכושו, ובכלל זה את מלוא הזכויות במגרש. עם זאת, בחלוף השנים נמנעה היורשת מלרשום את זכותה במרשם המקרקעין. 

בשנת 2015 נרשמה הבעלות במגרש על שמו של אדם שהתחזה כיורש של המנוח, וזאת באמצעות זהות בדויה וצו ירושה מזויף. לאחר רישום הבעלות על שמו, מכר המתחזה את המגרש לרוכש פרטי. במסגרת המשא ומתן שקדם להסכם שערכו, דרש המוכר המתחזה כי התמורה, בסך של כ-800 אלף שקלים, תשולם כולה במזומן. משהסכים הרוכש לתנאי זה, חתמו הצדדים על הסכם המכר, כל אחד בנפרד, כך שלא נכחו יחדיו במעמד החתימה. כעבור כמה חודשים – נרשמה הבעלות במגרש על שם הרוכש.

לאחר שנודע ליורשת כי המנוח אינו רשום עוד כבעליו של הנכס, עתרה לבית המשפט בבקשה להורות על תיקון המרשם ועל רישומה כבעלים של המגרש. לטענתה, הרוכש לא עמד בתנאים המקנים את ההגנה של "תקנת השוק". לטענתה, הרוכש לא הציג כל קבלה או אסמכתא אחרת המעידה כי אכן שילם תמורה עבור רכישת המגרש. כמו כן, טענה היורשת כי הרוכש לא הרים את נטל "תום הלב" לעניין תקנת השוק. 

לאחר קבלת התמורה נעלם המוכר מבלי לקיים את חובתו לתשלום המיסים הנדרשים לקבלת 'אישור עירייה', אולם במקום לערוך בדיקה בנושא, הזדרז הרוכש לשלם את המיסים ולרשום את המגרש על שמו"

בהקשר זה, הזכירה היורשת כי הרוכש מעולם לא פגש את המוכר פנים אל פנים ואף לא ערך בדיקות נדרשות באשר לזהותו – למרות נורות אזהרה ברורות כדוגמת דרישת המוכר המתחזה לתשלום בשטרות מזומנים, ומחירו של המגרש אשר היה נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק. נוסף על כך ציינה היורשת כי לאחר קבלת התמורה נעלם המוכר מבלי לקיים את חובתו לתשלום המיסים הנדרשים לקבלת "אישור עירייה", אולם במקום לערוך בדיקה בנושא, הזדרז הרוכש לשלם את המיסים ולרשום את המגרש על שמו.

מנגד, טען הרוכש כי יש להעניק לו הגנה בהתאם להוראות "תקנת השוק". לטענתו, הוא פעל לתשלום מלוא התמורה, הסתמך על הרישום השגוי במרשם המקרקעין ופעל בתום לב עד לרישום המגרש על שמו במרשם המקרקעין. ביחס לתשלום התמורה במזומן, הציג כמה ראיות לפיהן לווה כספים מקרוביו לטובת תשלום התמורה במזומן. באשר לטענות היורשת להיעדר תום לב, טען הרוכש כי למרות שמחיר המגרש היה אטרקטיבי והתנהגותו הלא שגרתית של המוכר – לא התעורר בו חשד. 

התנהלות הרוכש – עצימת עיניים מובהקת

בטרם החלטתו בחן בית המשפט המחוזי את המחלוקת בהתאם לשלושת התנאים הקבועים בתקנת השוק: ראשית, על אף שלא הוצגה אסמכתא על תשלום התמורה למוכר שהתחזה קיבל בית המשפט את עדותו של הרוכש ואת עדות קרוביו שמהם לווה כספים לצורך רכישת המגרש, וקבע כי תשלום התמורה אכן בוצע במזומן. עוד נקבע כי הרוכש הסתמך על הרישום השגוי במרשם המקרקעין, לפיו המוכר המתחזה היה בעל הזכויות החוקי של המגרש.

בית המשפט קבע כי הרוכש חשד בדרישת המוכר המתחזה לקבלת התמורה בשטרות כסף ואף היה מודע לעובדה שהמגרש הוצע למכירה במחיר נמוך באופן ניכר משוויו האמיתי. עוד צוין כי על אף שהיעלמותו של המוכר בטרם הסדיר את התשלומים הנדרשים לקבלת 'אישור עירייה' לרישום המגרש על שם הרוכש עוררה חשד כבד אצל הרוכש – הוא בחר להתעלם מכל נורות האזהרה"

עם זאת, סביב שאלת תום הלב הציג בית המשפט את עדות הרוכש, שממנה עולה כי בעקבות האירועים שקדמו לרישומו כבעלים של במגרש ניקרו בליבו חשדות ביחס לזהות המוכר. בהקשר זה, בית המשפט קבע כי הרוכש חשד בדרישת המוכר המתחזה לקבלת התמורה בשטרות כסף ואף היה מודע לעובדה שהמגרש הוצע למכירה במחיר נמוך באופן ניכר משוויו האמיתי. 

עוד צוין כי על אף שהיעלמותו של המוכר בטרם הסדיר את התשלומים הנדרשים לקבלת "אישור עירייה" לרישום המגרש על שם הרוכש עוררה חשד כבד אצל הרוכש – הוא בחר להתעלם מכל "נורות האזהרה" והאיץ את הטיפול ברישומו כבעלים של במגרש, במרשם המקרקעין. נקבע כי התנהלות הרוכש התאפיינה ב"עצימת עיניים" מובהקת, החל משלב המשא ומתן ועד לרישום המגרש על שמו, ומשכך לא קיים את חובת תום הלב ואינו זכאי להגנה מכוח תקנת השוק. לאור זאת, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה והורה על רישום היורשת כבעלים של המגרש.

(ת"א 49119-07-16 שמואל ואח' נ' ריבה ואח')

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

אודות המחבר
עדי סופרסקי, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי-כספי
ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי-כספי

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק