Error message

  • Notice: Undefined index: und in republish_theme_preprocess_node() (line 156 of /var/www/html/sites/all/themes/republish_theme/template.php).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

למנוע מעיריית ת"א להמשיך את ההקפאה ברובעים 5 ו-6

בשל חוסר החלטיות של הוועדה המקומית ת"א, הבנייה בכל מרכז העיר נתונה במגבלות קשיחות, שאינן מאפשרות שום גמישות פרטנית; אין שום הצדקה להאריך את התנאים המגבילים

04.08.19

תל אביב
שאטרסטוק
תל אביב. כבר 7 שנים מחכים לתוכנית

בשנת 2012, לפני 7 שנים, קבעה עיריית תל אביב מדיניות להוצאת היתרי בנייה ברובעים 5-6 במרכז תל אביב, לקראת פרסום תוכנית תקפה חדשה לאותם רובעים (כמו זו שפורסמה ברובעים 3 ו-4 הנמצאים צפונית לרובעים 4 ו-5). מאז, היא מטילה מגבלות על הוצאת היתרי בנייה, כך שלא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה באותן שכונות מכוח תמ"א 38.  

רובעים 5-6 משרעים על פני שטח גדול מאוד בכל מרכז העיר- מבוגרשוב ולינקולן בצפון ועד יצחק אלחנן ואחד העם בדרום, בין רחוב הירקון ממערב ועד מנחם בגין במזרח.

בשנת 2015 אישרה הועדה המחוזית תנאים לפי סעיפים 77-78 להגבלות בנייה ברובעים אלה, והאריכה אותם מפעם לפעם עד ההארכה האחרונה, שאמורה להסתיים בחודשים אוקטובר/נובמבר 2019.

השימוש בסעיף 78 לחוק התכנון הבנייה להקפאת היתרי בנייה או להגבלת זכויות הבנייה, מבלי שיש תכנית תקפה שמאפשרת לוועדה המקומית לעשות זאת, הוא בבחינת "נשק יום הדין" של הועדות המקומיות. המטרה שבבסיס הסעיף הזה בחוק היא לאפשר לוועדה המקומית לשמור על סטטוס קוו, בשעה שהיא מכינה תכנית חדשה לאזור מסוים, על מנת שעד שהתכנית תאושר לא יבוצעו פעולות בשטח שיסכלו את מימוש התכנית שבהכנה.

עד כאן נשמע הגיוני. אלא שפרק הזמן שהחוק מאפשר לוועדות להקפיא את הבנייה במסגרת החלטה כזו, ארוך מאוד - 3 שנים, עם אפשרות הארכה לעוד 3 שנים, ולמעשה עם אפשרות הארכה נוספת מ"נימוקים מיוחדים", שתמיד אפשר למצוא או להמציא.

ומהו הפיצוי לבעלי הקרקע? אין פיצוי.

ומתי אפשר להתנגד? זהו, שאין גם זכות התנגדות.

פשוט ונוח עבור הועדות המקומיות; גזר דין קשה עבור בעלי הנכסים.

במבט רחב יותר, יש לקרוא למחוקק לתקן את הוראות סעיף 78, להגבילו בזמן, לחייב לקבוע בו הוראות מעבר, ולחייב הפעלת שיקול דעת במקרים פרטניים. השימוש בסעיף זה בשנים האחרונות חצה את כל גבולות הסבירות והפך להיות גורם מעכב תכנון, שפגיעתו בזכות הקניין של הפרט עולה במידה רבה מדי על הדרוש

הניסיון מוכיח כי עררים שמוגשים על תנאים המתפרסמים מכוח סעיף 78 נדחים באופן שגרתי, וכמו כן בקשות להחרגת נכסים מסוימים מתחולת התנאים בשל נסיבות מיוחדות. הוועדה המחוזית, ועדת הערר וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית - אף אחת מהן אינה מעוניינת להיכנס לפרטים של מגרש כזה או אחר, והן דוחות באופן שיטתי ועקבי כל ערר.

חומת הברזל של התנאים בלתי חדירה עד כדי כך, שמעת פרסומם הם חלים אפילו על מי שנמצא רגע לפני הוצאת היתר בנייה. אין מזור למבקש ההיתר, גם אם השקיע סכומי עתק בקידום התכנון והרישוי, גם אם הסתמך על תיק מידע שניתן לפני פרסום התנאים, וזאת גם אם הליך הרישוי נמשך שנים ארוכות שלא באשמתו, בגלל סחבת של הוועדות המקומיות, ועדות הערר, או הליכים משפטיים אליהם נגרר על ידי צד ג'. 

בנסיבות אלה גם אין תמריץ לוועדות לקדם תכנון, להפקיד תכנית, להתמודד עם התנגדויות, ובסופו של דבר להגיע לשלב של אישור תכנית ולהתמודד עם תביעות פיצויים בגין ירידת ערך.

הכי נוח להקפיא, ורק אז להתחיל לחשוב, להתלבט, לעבור לעניינים אחרים, לחשוב שוב, ובעצם, להשאיר את התנאים המקפיאים למשך זמן ארוך ככל האפשר.

אישורה של תמ"א 38 היה טריגר לשימוש נרחב בסעיף 78 על מנת להקפיא היתרי בנייה. זו הדרך של רשויות מקומיות רבות להתמודד עם מבול זכויות הבנייה שנחת עליהן במסגרת התמ"א, וזו גם אחת הסיבות העיקריות לכך שהיקפי הבנייה מכוח התמ"א מוגבלים - הרשויות השתמשו בדרכים שלהם על מנת לעצור את השטף ולמנוע מימוש של זכויות הבנייה.

אבל, לא רק זכויות מכוח תמ"א 38 התנאים מגבילים, אלא גם מימוש זכויות מכוח תכניות בניין עיר מקומיות, תקפות ומאושרות, או הוראות שהיו מקובלות לאורך שנים ולפתע נחסמו.

כך למשל, התנאים ברובעים 5-6 שמגבילים את האפשרות לקבל הקלות בגובה, מונעים אפשרות לאחד מגרשים ששטחם המאוחד מעל 700 מ"ר (גם במקומות בהן התכניות התקפות מאפשרות זאת), קובעים קווי בניין מחמירים, שאינם משתלבים בהכרח עם המציאות, ועוד כהנה וכהנה מגבלות, הגורמות לכך שהבנייה ברחבי העיר תצטמצם. אם תרצו, זה יכול להסביר גם את התייקרות המחירים.  

ביום 24.7.19 החליטה הוועדה המקומית לבטל החלטה קודמת שלה להגיש ערר על החלטת הוועדה המחוזית, שהחמירה את המגבלות על איחוד חלקות מעבר לכוונתה המקורית של העירייה. כמו כן, החליטה העירייה לבקש להאריך את התנאים לתקופה נוספת, זאת לאחר 4 שנים של הקפאה ומגבלות, הרבה מעבר לתקופה הנורמטיבית של תנאים לפי סעיף 78.

האם הוצגה בפני הועדה המקומית סיבה טובה לכך על ידי אנשי המקצוע? לפי פרוטוקול הדיון – התשובה היא שהם פשוט עדיין מתלבטים.

הגיע הזמן להתארגן ולנסות למנוע את הארכת התנאים. בלתי סביר לחלוטין שרק מתוך חוסר החלטיות של הוועדה המקומית תוגבל הבנייה בכל מרכז תל אביב במגבלות קשיחות, שאינן מאפשרות שום גמישות פרטנית. במבט רחב יותר- יש לקרוא למחוקק לתקן את הוראות סעיף 78, להגבילו בזמן, לחייב לקבוע בו הוראות מעבר, ולחייב הפעלת שיקול דעת במקרים פרטניים. השימוש בסעיף זה בשנים האחרונות חצה את כל גבולות הסבירות והפך להיות גורם מעכב תכנון, שפגיעתו בזכות הקניין של הפרט עולה במידה רבה מדי על הדרוש.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
ענת בירן
בעלים, ענת בירן משרד עורכי דין

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק