Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

ליזמים יש דו"ח אפס - ומי שומר על קבלני הביצוע בישראל?

הבנקים לא מעניקים אשראי ליזמי נדל"ן ללא דו"ח אפס וללא ליווי ופיקוח, בזמן שקבלני הביצוע והתשתיות מופקרים ומקבלים (או שלא) אשראי לפי תחושת הבטן של הפקיד

16.12.19

קבלני הביצוע לא נדרשים לשום בדיקה
שאטרסטוק
קבלני הביצוע לא נדרשים לשום בדיקה

יזם המעוניין לבנות פרויקט למגורים ופונה לבנק לקבלת אשראי, מחויב להמציא דו"ח אפס שמאִי הבוחן את הפרויקט המוצע לפרטי פרטים. עלות הקרקע, עלות הביצוע, תמחור סיכונים, צפי להכנסות ממכירת הדירות ועוד – כל אלו נכללים בדו"ח האפס, ואם הוא אינו מראה רווחיות של 15% לפחות, היזם לא יקבל את המימון מהבנק. נוסף על כך, הבנק ממנה מפקח מטעמו על התקדמות הפרויקט ומשחרר את הכספים רק אם הפרויקט מתקדם בהתאם לדו"ח האפס. הנוהל הזה מגן על הבנקים, על היזמים ועל הדיירים, ומחייב אותם להתמקצע ולהתייעל.

בשוק הביצוע והתשתיות המצב שונה: קבלן תשתיות או קבלן ביצוע מתמודד במכרז של המדינה או של יזם פרטי, מציע מחיר תחרותי על עבודתו - ואם הוא זכה, הוא ניגש לבנק לקבל אשראי. במקרים אלו אין שום בדיקה שמאית לגבי הרווחיות הצפויה מביצוע הפרויקט, לבנק אין מלווים או בודקים מטעמו, וכך שיקול הדעת אם לתת מימון לקבלן תלויה פחות או יותר בתחושת הבטן של הפקיד, בהיכרותו עם הקבלן ובתקוותו שמזמין העבודה יעביר תשלומים בזמן למרות מוסר התשלומים הלקוי של מרבית מזמיני העבודה הציבוריים.

במכרזים הציבוריים והפרטיים בישראל נהוג לבחור את הקבלן שמציע את ההצעה הזולה ביותר, וכאן נעוצה הבעיה המרכזית של ענף הביצוע: הקבלן מציע הצעה זולה שאינה כוללת רווחיות ראויה ולא מגלמת בתוכה את כל הסיכונים הרבים שיש בפרויקטים האלה. כמו כן לא נערכת על ידי מזמיני העבודה הציבוריים בדיקה מקצועית של הצעתו; הבנק נותן או לא נותן מימון ללא בדיקה וללא ליווי מקצועי - וזו הסיבה שאנו עדים פעם אחר פעם לקריסת קבלנים במהלך פרויקטים.

במכרזים הציבוריים והפרטיים בישראל נהוג לבחור את הקבלן שמציע את ההצעה הזולה ביותר, וכאן נעוצה הבעיה המרכזית של ענף הביצוע: הקבלן מציע הצעה זולה שאינה כוללת רווחיות ראויה ולא מגלמת בתוכה את כל הסיכונים הרבים שיש בפרויקטים האלה. כמו כן לא נערכת על ידי מזמיני העבודה הציבוריים בדיקה מקצועית של הצעתו

התנהלות זו בענף פוגעת בתחרות בכך שהיא מונעת צמיחה של קבלנים קטנים ובינוניים, ואת כניסתם למעגל התחרות בענף. הם מתקשים לקבל אשראי מהבנקים שמעדיפים, באין שיטה אחרת, לתת אשראי לקבלנים גדולים וחזקים.

מה קורה בעולם? לשם המחשה, במכרזים שחברות אמריקאיות עורכות בישראל קבלן התשתיות או הביצוע נדרש למלא גם רובריקה המתייחסת לרווח הקבלני שהוא דורש בפרויקט הספציפי. אם הרווח שציין הקבלן במכרז נמוך מדי, הצעתו תיפסל. האמריקאים מבינים שרווח נמוך של הקבלן משפיע לרעה קודם כול על מזמין העבודה.

הפתרון מונח לפתחו של השמאי הממשלתי, ולפתחם של הבנקים: על השמאי הממשלתי לקבוע קווים מנחים לדו"ח אפס לעבודות בתחום התשתיות והביצוע, וכן לקבוע אחוז רווח גם לקבלן המבצע בתוך דו"ח האפס שמגיש היזם, בדומה לתהליך שנעשה עבור יזמי נדל"ן. על הבנקים לדרוש את דו"ח האפס לפני מתן האשראי, ולפקח עליו באמצעות איש מקצוע מטעמם. 

התנהלות כזו, מצד שני הגורמים, תבטיח רווחיות הוגנת לקבלנים המבצעים, תגדיל את התחרות בתחום ותאפשר לקבלנים להתמקצע, לקבל החלטות נכונות יותר, להשקיע בטכנולוגיה ובציוד איכותי. הרווח במצב כזה יהיה של כל הענף, ובעיקר של הציבור בישראל.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
גרא ראושנסקי. צילום כפיר סיון
גרא קאושנסקי משנה למנכ"ל תשתיות ובניה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן, קומה 23
תאריך:
02.02.2020

דיויד אינטרקונטיננטל, תל אביב-יפו
תאריך:
26.03.2020

ואל טורנס, צרפת
תאריך:
14.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק