Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

להשקיע בקטן ולחשוב בגדול: על ההזדמנות בשוק המשרדים הבינוניים

הסיכונים בתחום ידועים, אך מתברר שהשכרת שטחי משרדים לחברות בינוניות הופכת נפוצה למדי – ויכולה להניב תשואה יפה, אפילו דו-ספרתית • אז איך עושים זאת נכון?

אלכסיי מולצ'נוב
- מנכ"ל ובעלים של חברת BBC נדל"ן ורשת שיווק המשרדים RECOM
11.11.19

יותר ויותר חברות רוכשות קומות ומשכירות אותן לחברות קטנות ובינוניות
שאטרסטוק
יותר ויותר חברות רוכשות קומות ומשכירות אותן לחברות קטנות ובינוניות

שוק המשרדים המודרני הוא אחד התחומים המרתקים ביותר בענף הנדל"ן של ימינו, בכך אין ספק. הוא מורכב, למעשה, משני שווקים נפרדים, שונים מאוד אחד מהשני ברוב המובנים. השוק הראשון הינו שוק המשרדים להשכרה, שוק שבו חברות נדל"ן גדולות משכירות משרדים לחברות גדולות אחרות; השוק השני הוא שוק שבו משקיעים פרטיים (חברות, עצמאים ופרטיים) רוכשים משרדים מיזמים ומקבוצות רכישה שונות, ומשכירים אותם לחברות קטנות עד בינוניות - עסקים המורכבים משלושה עד 100 עובדים. אנחנו נתמקד כאן בסוג השני, והמעניין בפני עצמו.

ראשית, ולמען הסדר הטוב, נציין שיש בתחום הזה סיכונים, המון סיכונים (ראו סרטון). כל עסק וכל השקעה יכולים להיות מורכבים ומסוכנים, בטח בשוק המשרדים שאינו תלוי, למשל, בקצב הילודה בישראל ועלול להשתנות לפתע.

עם זאת, להשקפתי גודל הסיכון הוא פונקציה של כמות חוסר הידע. בשוק המשרדים אפשר לרכוש במקום בעייתי, מקבוצה בעייתית, בבניין לא יעיל, לתכנן ולחלק משרד לא נכון, לבחור חומרים לא מתאימים וגם לשווק לא נכון. במצב כזה, הנפילה תהיה כמעט ודאית. 

אז כשאתם ניגשים לתחום הזה דעו שאתם נוטלים כאן סיכון, אבל כמו שאומר המשפט הרוסי הידוע: מי שלא לוקח סיכונים, לא שותה שמפניה...

צפו: דרור מרמור בכל זאת משוכנע שהשקעה בשוק המשרדים לא שווה את הסיכון:



ועכשיו, אחרי שהצגנו את התמונה הרחבה, נצלול לעומק. כאמור, שוק המשרדים של משקיעים בינוניים וקטנים הפך בשנים האחרונות למאוד זמין. התקופה האחרונה מוכיחה שהתשואה על ההון עצמי בתחום זה יכולה להגיע ל-13%-14%, כל עוד הכל עובד כמו שצריך, גם בזכות הרווח על הכסף של הבנק. וזוהי רק ההתחלה: מתברר שמדובר בהשקעה שיכולה להיות כדאית מאוד כבר מהרגע הראשון.

רכישת משרד ללא צורך בהעמדת הון עצמי

שוק המשרדים, באופן כללי, נחשב קל וגמיש יותר בכל הנוגע למימון. כך למשל, המימון בתחום המשרדים יכול להגיע עד 70% ואפילו 75%, בעוד בתחום המגורים שיעור המימון הנהוג הוא עד 50%. מדובר כאן בהבדל מהותי, שיכול להפוך עסקאות רבות לכדאיות מאוד.

אבל זה לא הכול: מתברר כי בתחום זה כל בעל חברה שברצונו לרכוש משרד יכול לעשות זאת מבלי שיזדקק להון עצמי כלל. איך זה קורה? במקום לשלם מס דיבידנד בגובה 30%, יכולה החברה להשתמש בכסף הזה כהון עצמי לרכישת המשרד. נוסף על כך, החברה לא תצטרך לעמוד בהחזר חודשי קבוע לבנק: היא תעביר לבנק את המחאות השוכרים או את התשלומים מהם – שהרי שכר הדירה שווה ערך להחזר החודשי הנדרש. אם זה לא מספיק, הרי שמס ההכנסה על שכר דירה בתחום המשרדים מגיע למקסימום של 8%, בגלל הפחת והריבית המוכרת (במקרה של חברה בע"מ), ולפעמים יכול להיות גם אפס (בגלל שניהול נכס נחשב גם כן להוצאה מוכרת).

כאן נחזור שוב לנושא הסיכונים ונזכיר נתון שכן מגדיל את הסיכון בעולם המשרדים, ולא תלוי בנו: עליית הריבית הבנקאית. כאמור, כיום דמי השכירות מספיקים בשביל לשלם לבנק עבור ההלוואה שנטלנו ממנו, וכך אפשר לקנות את הנכס ללא הון עצמי. אבל אם הריבית תעלה בצורה ניכרת, יכול להיות מצב שבו דמי השכירות לא יצליחו לכסות את ההחזר החודשי לבנק. אומנם מדובר בתרחיש קיצוני למדי, אבל חשוב שהוא יישאר בתודעתכם.

במתחם BBC בבני ברק, אוכלסו מגדל בסר 3 ו-VTOWER בתוך קצת יותר משנה, זמן מהיר מאוד יחסית; גם בסר 4 ובית נועה נדרשו לפרק זמן דומה כדי להתאכלס במלואם; מגדלי אלון בסיטי אוכלסו בתוך כמה חודשים, ומחירי השכירות מגיעים עד ל-120 שקל למ"ר; מגדל שרונה מלא עד אפס מקום, והשכירות בו מגיעה לכ-150 שקל למ"ר; בניין ToHa הייחודי משווק כמעט כולו עוד לפני שהסתיימה בנייתו; מגדל מידטאון מלא עד אפס מקום, עם רשימת המתנה"

לא במקרה עוד ועוד חברות נכנסות לתחום המשרדים בישראל, שזוכה לביקוש עצום. רוצים דוגמאות? במתחם BBC בבני ברק, אוכלסו מגדל בסר 3 ו- VTOWER בתוך קצת יותר משנה, זמן מהיר מאוד יחסית; גם בסר 4 ובית נועה נדרשו לפרק זמן דומה כדי להתאכלס במלואם; מגדלי אלון בסיטי אוכלסו בתוך כמה חודשים, ומחירי השכירות מגיעים עד ל-120 שקל למ"ר; מגדל שרונה מלא עד אפס מקום, והשכירות בו מגיעה לכ-150 שקל למ"ר; בניין ToHa הייחודי משווק כמעט כולו עוד לפני שהסתיימה בנייתו; מגדל מידטאון מלא עד אפס מקום, עם רשימת המתנה (אני אישית חיכיתי ארבעה חודשים עד שקיבלתי משרד במתחם WeWork שבמגדל).

אם כבר הזכרתי את WeWork, אענה על שאלה שרבים שואלים אותי: האם העסק הזה, של חללים משותפים, רווחי בכלל? הרי WeWork הפסידה בשנים אחרונות – והרבה (וזה עוד לפני שאנחנו מדבירם על המשבר הנוכחי). התשובה שלי, כיועץ נדל"ן עסקי וכלקוח של החברה שמכיר את המחירים, היא בהחלט כן. אתן לכם דוגמה: חלל של 5 מ"ר ברוטו עולה כמעט 3,000 שקל בתל אביב. זה אומר שכל מ"ר ברוטו עולה לשוכר כ־600 שקל למ"ר, בעוד במשרד קלאסי המחיר למ"ר כולל ארנונה, דמי ניהול, חשמל, מיזוג אוויר, ניקיון ומטבח עולה 200–250 שקל בחודש. המסקנה: החללים המשותפים הם עסק רווחי שחייב לעבוד טוב, הבעיה היא שבהתחלה ישנן עלויות רבות הנוגעות לפיתוח קונספט, תוכנות ופרסום. בסוף זה ישתלם, גם ל־WeWork.

חשוב לעשות "שיעורי בית" לפני שנכנסים לתחום

עד כה נראה כי כל עוד לוקחים בחשבון את הסיכונים השונים, מדובר במהלך שכל כולו הצלחה מובטחת. אבל, כמובן, כל דבר טוב מגיע רק בתום עבודת הכנה מיטבית ומחשבה מעמיקה הקודמת למהלך. הינה כמה טיפים חשובים למי שרוצה להיכנס לתחום השכרת המשרדים הבינוניים והקטנים:

•    קנו משרדים קטנים (150-40 מ"ר) כחלק ממשרד אחד גדול ובמחיר של משרד גדול – כך המחיר למ"ר יהיה נמוך יותר.
•    חפשו לרכוש נכסים בזמן בנייתם. כך מקבלים את המחיר הכי טוב.
•    כוונו למגדלים מודרניים וגבוהים שנמצאים במתחם עסקים גדול, קיים ומצליח כמו מתחם הבורסה, מתחם BBC ומתחם CITY-TLV, ואחרים.
•    חפשו מגדלים שיש בהם לובי גדול, מעליות מהירות, חניון אורחים וקירות מסך (חלונות זכוכית גדולים). אלו ההעדפות של רוב השוכרים היום.
•    חפשו מגדלים עם יחס ברוטו-נטו של עד 25%, ושהמרחק מהגרעין לחלון לא גדול מ-11-10 מ"ר.
•    דאגו לעסקה שתבטיח לכם תשלומים נוחים ונמוכים מההתחלה – 25-15% מהסכום במועד חתימת החוזה, וכ-50% סביב מועד קבלת טופס 4.
•    מומלץ לרכוש שטחים שניתנים לחלוקה למשרדים קטנים. במקרה כזה, רצוי שיהיו שירותים ציבוריים בקומה.
•    רכשו משרד ברמת המעטפת, וכך תוכלו ליצור בחלל הפנימי משרד יעיל מאוד, יפה ומושכר תמיד, ובמחיר טוב.

ישנן חברות הייטק רבות במדינת הסטארט-אפים שלנו. הן תופסות שטח רב מאוד, וטוב שכך; חברות המשכירות חללים משותפים (WeWork, BEALL ואחרות) תופסות לעצמן קומות רבות ובניינים שלמים; עסקים רבים באים מהפריפריה למרכז גוש דן, שם נמצאים רוב העסקים של מדינת ישראל, רוב הכסף ורוב ההזדמנויות. בדיוק כמו שהרבה מאוד אנשים מברוקלין, מברונקס ומקווינס נוסעים בכל בוקר למנהטן, כי שם נמצא לב הביזנס! כך זה עובד גם אצלנו, ולשם גם אתם צריכים לכוון"

 
ומה לגבי הביקוש? הבנייה בתחום המשרדים רק הולכת וגוברת. חשוב לזכור כי רק מגדלים טובים באמת מתמלאים מהר – כי כמו בכל דבר, רק המוצלחים מושכים אליהם את הלקוחות ונהנים מביקוש אמיתי. 

זכרו: ישנן חברות הייטק רבות במדינת הסטארט-אפים שלנו. הן תופסות שטח רב מאוד, וטוב שכך; חברות המשכירות חללים משותפים (WeWork, BEALL ואחרות) תופסות לעצמן קומות רבות ובניינים שלמים; עסקים רבים באים מהפריפריה למרכז גוש דן, שם נמצאים רוב העסקים של מדינת ישראל, רוב הכסף ורוב ההזדמנויות. בדיוק כמו שהרבה מאוד אנשים מברוקלין, מברונקס ומקווינס נוסעים בכל בוקר למנהטן, כי שם נמצא לב הביזנס! כך זה עובד גם אצלנו, ולשם גם אתם צריכים לכוון.

אילו דברים חשוב לא לעשות?

רגע לפני שאתם מסתערים על שוק המשרדים הבינוניים והקטנים, הינה כמה עצות מה לא לעשות:

•    אל תבצעו רכישה מבלי להתייעץ. לדוגמה, משקיעים קונים משרד טוב במחיר טוב, אך עם מרפסת של מאות מטרים – ולא יודעים שעל המרפסת משלמים ארנונה של 100%. התוצאה: הם לא מצליחים להשכיר את הנכס, וגם לא למכור במחיר סביר.
•    בדקו היטב את החלל הפנימי לפני הרכישה. ישנם רוכשים שלא עשו זאת, ורכשו משרד עם שטחים מיוחדים ובלי חלון - ששטחם מגיע לכמעט חצי משטח המשרד. נכס כזה קשה מאוד להשכיר או למכור במחיר סביר.
•    אל תתכננו את פנים המשרד מבלי להתייעץ עם משווק משרדים באזור - מישהו שיודע מה השוק דורש בדיוק ומהי רמת הגימור הנדרשת.
•    אל תחסכו בגמר. משרד יוקרתי שנראה נהדר אפשר תמיד להשכיר, ובמחיר טוב. לעומת זאת, משרד פשוט, זול ולא יעיל לא יושכר גם בחצי מחיר לפעמים.
•    כמו שכבר ציינתי קודם לכן, אם אתם רוכשים משרדים גדולים ומתכוונים לחלק אותם למשרדים קטנים (120-40 מ"ר) – בדקו שיש שירותים ציבוריים בקומה. אחרת השקעה עלולה לא להצליח.
•    מומלץ שלא לרכוש משרדים במבנים ישנים, גם אם המחיר טוב וגם אם התשואה טובה במועד הרכישה. היום כולם עוברים למגדלים הגדולים והחדישים ובמוקדם או במאוחר, במשרד בבניין ישן תישארו ללא שוכר.
•    רצוי לא לעצב ולא לתכנן את המשרד (כזה שגודלו עד 400 מ"ר) ספציפית ללקוח מסוים – זהו לקוח שיכול בשלב כלשהו לעזוב, ולהשאיר אתכם עם משרדים שלא מתאימים לדרישות של שום חברה אחרת.

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://pisga.nadlancenter.co.il/?Link=1005

אודות המחבר
אלכסיי מולצ'נוב
אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים של חברת BBC נדל"ן ורשת שיווק המשרדים RECOM

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק