You are here

להרוס ולבנות או רק לחזק? עשרת השיקולים הכלכליים


- בעלים ומנכ"לית פז כלכלה והנדסה
06.11.18

אתר בנייה
בנייה בפינוי בינוי
אתר בנייה

תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 מעודדת חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, תוך מתן תמריץ באמצעות תוספת דירות חדשות בכל בניין וכן הטבות מס בחקיקה משלימה לעידוד היזמים להקמת הפרויקטים.

תמ"א  38, אשר אושרה בשנת 2005, חלה על כ-800 אלף דירות ב-40 אלף מבנים ברחבי הארץ, אולם עד סוף שנת 2016 מומשה לגבי פחות מ 5% המבנים (על פי נתוני משרד השיכון). בסה"כ מדובר על 4,449 בקשות לאישור הקמת בניינים לפי תמ"א 38 (91,397 יחידות דיור) – מהן 2,690 בניינים (53,964 יח"ד)  במסלול הישן של חיזוק ועיבוי הבניינים (תמ"א 38/1) ו-1,759 בניינים (37,433 יח"ד) במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).

מאז אושר אותו תיקון 2 לתמ"א בפברואר 2010, ועל רקע המורכבות במימוש תוספת בנייה על מבנה קיים, נוצרה בשנים האחרונות העדפה ברורה מצד יזמים למימוש הזכויות הנוספות בהריסה ובנייה חדשה.

הרעיון העומד מאחורי תיקון 2 הינו למנוע את המטרד והמורכבות בבנייה בבניין מאוכלס, ולנצל את התמריץ של תוספת הזכויות וכן זכויות בנייה לא מנוצלות מכח תוכניות אחרות, לצורך בנייה חדשה. הדיירים הקיימים מתפנים לדיור חלופי וחוזרים לדירות חדשות לאחר השלמת הפרויקט.

למעשה, תיקון 2 לתמ"א 38 הופך את המיזם לפרויקט פינוי בינוי – והיקף הבינוי החדש ביחס לבנוי בפועל מהווה את מכפיל הציפוף. בכדי להגיע לכלכליות בפרויקט תמ"א 38/2, יש צורך בהיקף זכויות של פי שלושה או יותר מהבנוי בפועל, גם באזורים בהם שווי הדירות גבוה.

במידה והפרויקט כלכלי במסגרת הריסה ובנייה מחדש, עדיין יש לבחון את חלופת תוספת הבנייה לעומת הריסה ובנייה. גם אם היקף זכויות לא מנוצלות ובינוי מינימלי בפועל מאפשרים מכפיל ציפוף כלכלי – יש לבחון היטב את סוגיות התקציב, השלכות המס וההיבטים הייחודיים לכל חלופת מימוש, טרם החלטה באיזה מסלול לבחור למימוש הפרויקט. אלו הפרמטרים החשובים לפני שאתם מקבלים החלטה:

1. עלות חיזוק ושיפוץ -  נדרשת רק בתוספת לבניין קיים, וכוללת העמקת הביסוס לצורך חיזוק ונשיאת הקומות החדשות, קורות קשר וגרעינים לצורך חיזוק כנגד רעידות אדמה, שינוי מהלכי מדרגות ליצירת פיר מעלית, שיפוץ חזיתות, דילוג מערכות לגג עליון, פתרונות חנייה אלטרנטיבים לדיירים קיימים, שיפוץ לובי כניסה ולעיתים הקמת ממ"דים ומרפסות לבניין הקיים. כל עלויות אלו נדרשות רק במידה והבנייה הינה על בניין קיים.

2. היטל השבחה -  באופן כללי קיים פטור מהיטל ההשבחה לרשות המקומית, אולם בתמ"א 2 יש תשלום חלקי (לפי תיקון 3א') והפטור הוא רק עד גובה הזכויות הנובעות מכח תמ"א 38. היטלי ההשבחה, במידה ואכן יהיו, צריכים להיות מחושבים בהתאם לניצול הזכויות מכוח תכניות בניין עיר אחרות, ככל שישנן.

3. מיסוי:

מס שבח – קיים פטור ממס שבח בתוכניות הריסה ובנייה עד לתוספת של 25 מ"ר מעבר לשטח הדירה הקיימת לדיירים. בתכנית תמ"א 38/1 קיים גם פטור, אולם הוא איננו קיים בזכויות מכוח התב"ע, כך שגם כאן בהתאם לניצול הזכויות הנוספות בבניין צריך לבחון האם יהיה צורך לשלם מס שבח בשיעור של כ-30%-35% משווי הזכויות מכוח התב"ע.
מס רכישה – מס הרכישה הוא שווה בשני המסלולים - 6% משווי הזכויות, או 5% במידה והפרויקט יושלם תוך 24 חודשים.
מע"מ שירותי בנייה – בשני המסלולים קיים מע"מ בשיעור אפס עבור שירותי הבנייה (עד גובה תקרת השווי).

4. עלויות פינוי – בתכנית הריסה ובנייה כמובן שיש לחשב עלויות של פינוי דיירים (הובלה ושכ"ד) עד לאכלוס מחדש בפרויקט. אולם, גם בתכנית תמ"א 38/1 יש מצבים בהם נדרש פינוי הדיירים לפחות לחלק מתקופת השיפוץ.

5. תכנון ויועצים –לאור המורכבות וההיקף הקטן של יח"ד חדשות, חשוב מאוד להביא בחשבון שעלות תכנון בפרויקט תמ"א 38/1 מגיעה לכמעט פי 2 מעלות תכנון ליח"ד בפרויקט תמ"א 38/2.

6. מימון – עלויות המימון במסלול החיזוק כולל עמלות גבוהות יחסית, אבל מצד שני יש צריכת אשראי נמוכה, בעיקר עבור ערבות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות, וערבות ביצוע לבעלים. במסלול הריסה ובנייה על היזם להביא הון עצמי כמקובל בפרויקטי ביצוע, ונדרשת העמדת ערבויות חוק מכר לדיירים הקיימים.

7. חניות – עלות הקמת פרויקט מושפעת במידה רבה ביכולת לספק חניות לבניין, בין אם עיליות או תת קרקעיות, מתקני חניה וכו'. במסלול החיזוק כמובן שמדובר בחניה עילית בלבד, בהתאם למכפילי החניה, ורק לדירות החדשות. מדובר ביתרון גדול עבור אזורים בהם לא ניתן לספק כלל חניות.

8. בצ"מ (בלתי צפוי מראש) – בפרויקט תמ"א 38/1 יש לצפות להיקף גדול שיותר של אירועים בלתי צפויים, בעיקר באומדני תקציב החיזוק והשיפוץ, אשר קשים להערכה. בהתאם, נהוג לתקצב בצ"מ בהיקף של 10% מכלל עלויות השיפוץ והחיזוק, כפול מהבצ"מ המקובל בבנייה חדשה.

9. שיווק – בתמ"א 38/1 הדירות החדשות הינן בבניין ישן משופץ, ולכן שוויין עשוי להיות נמוך משווי דירות חדשות בבניין חדש, הנבנה במסגרת תמ"א 38/2.

10. רווח יזמי – בפרויקט יזמי רגיל, הרווח היזמי המקובל נע סביב 15% מעלויות הפרויקט, כך מקובל גם בפרויקטי תמ"א 38/2. בפרויקטי תמ"א 38/1 בשל המורכבות והסיכון של הפרויקטים, נהוג לצפות לרווח יזמי גבוה יותר - הנע סביב 20% מכלל העלויות.

            

 

 

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

LAGO ראשל"צ
תאריך:
11.11.2018

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק