Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

לא רק בגלל הטילים מעזה: למה חיסול תמ"א 38 איננו הפתרון כעת?

המצב הביטחוני ממחיש שוב מדוע עקרונות התוכנית חשובים – אך חיזוק ומיגון מבנים הם לא הדברים היחידים שצריך לחשוב עליהם • מה עוד יש לעשות? רפורמה בשלטון המקומי

ציון אוטמזגין, מנכ"ל חברת י.ד.ר
- מנכ"ל חברת י.ד.ר
12.11.19

לא רק מיגון וחיזוק - גם שינוי תפיסה. בתים באשקלון שנפגעו מירי רקטות (אילוסטרציה)
שאטרסטוק
לא רק מיגון וחיזוק - גם שינוי תפיסה. בתים באשקלון שנפגעו מירי רקטות (אילוסטרציה)

תקופת בין הדמדומים של הממשלה נוצלה על ידי הגורמים הרלוונטיים כדי להודיע על חיסולה, לכאורה, של תמ"א 38. אבל כדי שניצחונם של ראשי הרשויות – שרבים מהם התנגדו להמשך התוכנית כפי שהיא - לא יהיה ניצחון פירוס, אסור לקבור את תמ"א 38 ללא יצירת פתרון חלופי הולם להתחדשות עירונית. אומנם כבר הופרחו לחלל האוויר הציבורי כמה רעיונות לפתרונות הולמים שכאלו, אך נראה שנושא אחד לא דובר מספיק: ההתנהלות של הגורמים הממשלתיים הרלוונטיים מול הרשויות המקומיות עצמן.

הנחת היסוד של הממשלה בהתקינה את תמ"א 38 הייתה שכוחות השוק יעשו את שלהם וכי לא הממשלה ולא הרשויות יצטרכו להכניס את ידן לכיס כדי לממן את חיזוק הבניינים ומיגונם. אלא שדרכה של תמ"א 38 לא הייתה סוגה בשושנים, ונצטרכו אי אילו תיקונים לאורך השנים על מנת להפוך אותה לאטרקטיבית עבור יזמים ודיירים, ועל מנת שהפרויקטים יתאימו פחות או יותר למרקם העירוני – וכך, רק בשנים האחרונות הצליחו מרבית הפרויקטים לצאת לפועל. אלא שדווקא כשנדמה היה שעלִינו על דרך המלך, לחצו הגורמים המתכננים ומקבלי ההחלטות על דוושת הבלם, וחבל. 

המפתח: שינוי מערך היחסים עם הרשויות המקומיות

תמ"א 38 היא פרויקט לאומי שנועד לתת מענה מפני רעידות אדמה, וכן מפני התקפות טילים, שכפי שאנחנו רואים בימים האחרונים - במידה רבה הם איום מיידי עוד יותר. יש לזכור שעבור מאות אלפי המשפחות שגרות בבניינים ישנים מדובר בראש ובראשונה בחיזוק תחושת הביטחון, ולא באיזו בוננזה כלכלית, ולכן המדינה לא יכולה להרשות לעצמה לברוח מאחריות, ועליה לדאוג לקידומה באופן אקטיבי.

אכן, ההתחדשות העירונית אינה יכולה ליפול אך ורק על כתפי הרשות המקומית, כפי שקרה במידה רבה עד היום. גביית ארנונה אמורה לתת פתרון לפעילות השוטפת של תחזוקת העיר, אולם מעבר לכך - כל מה שקשור בתשתיות של בתי ספר, גני ילדים, מבני תרבות, קופת חולים, ותשתיות נוספות התומכות באיכות החיים, צריך להיות באחריות המדינה. רק אם המדינה תשכיל להבין את זה ולקבל אחריות על כך, גם ראשי הרשויות יקבלו את זה בברכה ויתמכו בכך.

השלטון המקומי בישראל סובל מחוסר יעילות ולכן חשוב שהשנים שהקציב מנהל התכנון לחשיבה על פתרון חלופי לתמ"א 38, ינוצלו לצורך חשיבה אסטרטגית כוללת ולא בהסתכלות דרך החור שבגרוש. עליו ליצור תוכנית שלא תתמקד רק בנושאי בטיחות הבניינים ותוספת יחידות הדיור, אלא גם ברפורמה בשלטון המקומי ובייעול המערכת המוניציפלית"

מצופה מהממשלה לקחת בחשבון שהגיעה העת להתערב ולשנות את מערך היחסים עם הרשויות המקומיות. השלטון המקומי בישראל סובל מחוסר יעילות ולכן חשוב שהשנים שהקציב מנהל התכנון לחשיבה על פתרון חלופי לתמ"א 38, ינוצלו לצורך חשיבה אסטרטגית כוללת ולא בהסתכלות דרך החור שבגרוש. עליו ליצור תוכנית שלא תתמקד רק בנושאי בטיחות הבניינים ותוספת יחידות הדיור, אלא גם ברפורמה בשלטון המקומי ובייעול המערכת המוניציפלית, כדי שזו יתמודד בצורה יעילה יותר עם אתגר ההתחדשות העירונית. 

כך למשל, הטלת היטל השבחה עלולה לחסל כמעט בוודאות את ההתחדשות העירונית מחוץ לעיר תל אביב, ומי שייפגע מכך אינם היזמים אלא האזרחים. לעומת זאת, איחוד רשויות ותאגידי מים, ייעול הגבייה ורפורמות במיסוי העירוני ישפרו את יכולתן של הערים לא רק להתמודד עם אתגר ההתחדשות העירונית, אלא לאפשר לתושביהן מגורים איכות חיים. 

התלונות שמועלות כלפי התמ"א מחטיאות את המטרה

בתקופה האחרונה, במקביל להכרזות על האפשרות לביטול תמ"א 38, נשמעו לא מעט ביקורות על יעילותה ועל איכותה. הביקורות הללו אינן מדויקות. אומנם הפרויקטים אכן מעמיסים על התשתיות – אחד הטיעונים המרכזיים של מבקרי התוכנית - אולם מן הצד השני יש לתמ"א 38 תועלות הן ברמה הלאומית, מבחינת ציפוף הערים, הן מבחינת החיסכון בניצול שטחים פתוחים והן מבחינת החייאת הערים והתחדשותן. 

צריך לזכור שבמקרים רבים, בזכות פרויקטי תמ"א בתי הספר המקומיים מתחדשים ומתמלאים, והרשות מצליחה להחזיר אליה משפחות צעירות ולקיים מסחר קמעונאי בערים. פרויקט תמ"א אינו מתמצה רק בתוספת יחידות דיור, אלא משפיע על רקמת החיים העירונית באינספור היבטים שבמאזן הכולל משפיעים לטובה על העיר. 

גם רעיון ההתמקדות רק בתוכניות גדולות מסוג פינוי-בינוי בהתחדשות עירונית אינו יכול לתת מענה. ישראל אינה סין, ובלתי אפשרי שכאן יתפנו שכונות שלמות על תושביהן לטובת התחדשות עירונית. המדינה צריכה למצוא דרך לסייע לרשויות כדי להתמודד עם המציאות החדשה אולם זאת יש לדעת – עצירת התמ"א תביא לנסיקה במחירי הדיור בשל הקטנת ההיצע"

טענה נוספת נוגעת לענייני התחבורה, וכאן המקום להגיד: בעיית הפקקים בערים אינה תוצאה של ההתחדשות העירונית, אלא של הזנחת נושא התחבורה מצד הממשלה וחוסר תכנון נכון של שכונות חדשות. אכן, התשתיות בערי הביקוש קורסות, אולם אין להפיל את האחריות לשיפורן על האזרחים.

גם רעיון ההתמקדות רק בתוכניות גדולות מסוג פינוי-בינוי בהתחדשות עירונית אינו יכול לתת מענה. ישראל אינה סין, ובלתי אפשרי שכאן יתפנו שכונות שלמות על תושביהן לטובת התחדשות עירונית. אכן, תושבים עולים רבה יותר כסף לרשות מאשר עסקים והמדינה צריכה למצוא דרך לסייע לרשויות כדי להתמודד עם המציאות החדשה אולם זאת יש לדעת – עצירת התמ"א תביא לנסיקה במחירי הדיור בשל הקטנת ההיצע. 

ועוד דבר, לפני סיום: אחד הדברים שמאפיינים אותנו, הישראלים, הוא המשפחתיות. מרבית הזוגות חוזרים לגור ליד אחד ההורים לאחר נישואיהם - אנו רואים זאת בכל הפרויקטים שלנו, תמ"א 38 נותנת לאותם אנשים מענה. כאמור, התוכנית לא התרוממה בערים שבהן ערכי הנדל"ן נמוכים, אולם אנו רואים שלאחרונה ביותר ויותר ערים מחוץ למטרופולין תל אביב נוצרה כלכליות לפרויקטים. 

אחד הדברים שמאפיינים אותנו, הישראלים, הוא המשפחתיות. מרבית הזוגות חוזרים לגור ליד אחד ההורים לאחר נישואיהם - אנו רואים זאת בכל הפרויקטים שלנו, תמ"א 38 נותנת לאותם אנשים מענה. כאמור, התוכנית לא התרוממה בערים שבהן ערכי הנדל"ן נמוכים, אולם אנו רואים שלאחרונה ביותר ויותר ערים מחוץ למטרופולין תל אביב נוצרה כלכליות לפרויקטים"

בערים כמו נס ציונה, אשקלון ואשדוד, פתח תקווה ועוד הפרויקטים מכניסים רוח צעירה לסביבה, מחיים את בתי הספר, השטחים הציבוריים, המתנסים ועוד. תמ"א 38 אף הגדילה את היכולת של העיר לייצר דירות, לשמור על אוכלוסייה ולהצעיר אותה, וגרמה לתחושת בטחון ולעלייה ברמת החיים - וכל זאת בלי הוצאה גדולה כמו שדורש פיתוח שכונה חדשה. כל אלו מסבירים מדוע חשוב מאוד למצוא פתרון אמיתי כחלופה לתמ"א 38, בדגש על שינוי ההתנהלות מול הרשויות.

הכותב הוא מנכ"ל חברת י.ד.ר העוסקת ביזום ובביצוע פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב, ראשון לציון ונס ציונה

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

אודות המחבר
ציון אוטמזגין, מנכ"ל חברת י.ד.ר
ציון אוטמזגין, מנכ"ל חברת י.ד.ר

קורסים ואירועים קרובים


משרדי מרכז הנדל"ן, מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
01.01.2020

אולם האירועים "שבע" בתל אביב
תאריך:
31.12.2019

מגדל ב.ס.ר 1, בן גוריון 2, משרדי מרכז הנדל"ן
תאריך:
19.12.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק