Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

לאן נעלמו כל הדירות הטובות להשכרה בתל אביב? רמז: הן לא ברשת

התחושה של רבים היא ששכירת דירה טובה בעיר היא משימה בלתי אפשרית • יש קשר, כמובן, להיצע הנמוך, אך זו לא הסיבה היחידה • היכן מסתתרות הדירות הטובות באמת?

פלג דודוביץ
- עו"ד וחשבונאי
23.09.19

פלג דודוביץ על רקע שכונת מגורים בתל אביב
שאטרסטוק
פלג דודוביץ על רקע שכונת מגורים בתל אביב

אחד האתגרים הגדולים בישראל לאורך השנים האחרונות, אחרי איום הגרעין האיראני והסכסוך הישראלי-פלסטיני, הוא, ללא ספק, מציאת דירה להשכרה בתל אביב. פעולה שצריכה להיות מובנת מאליה, הפכה למשימה מורכבת ומתסכלת מאין כמותה.

מקובל לטעון כי הבעיה נעוצה בהיצע הנמוך ביחס לביקוש: מספר האנשים שרוצים לגור בעיר עולה על מספר הדירות העומדות לרשותם. זו אבחנה נכונה, אך היא רק חלק קטן בסיפור. הבעיה המהותית יותר כאן היא שגם כשכבר קיימות דירות זמינות להשכרה, הטובות שבהן בכלל אינן יוצאות לשוק. כלומר הדירות האיכותיות, אף שהן חלק בלתי נפרד מהיצע שוק השכירות התל אביבי, כמעט אינן מופיעות במאגרי החיפוש שבהם נוברים השוכרים הפוטנציאלים, כדוגמת לוחות חיפושי הדירות, קבוצות ה-Facebook וכדומה. 

מדוע דירות אלו אינן מופצות לקהל השוכרים הפוטנציאלי שכל כך צמא להן? כדי להשיב על כך, יש להבחין בין שישה סוגים של דירות זמינות בשוק השכירות בתל אביב.

סוג אחד מתייחס לדירות שעל הנייר משתתפות בשוק השכירות, אך בפועל הוסבו לשוק שונה בתכלית – שוק השכירות לטווח קצר (short rentals). דירות אלו מושכרות לזמן מוגבל באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb או booking.com, ואינן מעניינות שוכרים לטווח הארוך. לאחרונה פורסם כי בשכונת "כרם התימנים" שליש מהדירות, המהוות כאלף יח"ד, הוסבו להשכרה לטווח קצר. הדירות האלו לא יככבו בפלטפורמות המיועדות למחפשי הדירות, אף שמדובר בדירות איכותיות למדי. 

הסוג השני הינו דירות איכותיות שהשוכר שלהן מסרב להיפרד מהן. השוכר מבין שבחוץ אין דירות חלופיות שניתן לעבור אליהן. הוא גם מעריך ששכר הדירה שלו מעט נמוך מזה שהיו גובים משוכר חדש שהיה נכנס לדירה. לכן, השוכר מתגורר בדירה עוד שנים רבות, עד שנסיבות חייו מאלצות אותו לעזוב. לכן, בכל אותה תקופה שבה השוכרים הללו נצמדים לדירותיהם האיכותיות כמוצאי שלל רב, דירות אלו לא ייחשפו בפני כל קהל השוכרים הפוטנציאלי. 

הסוג השלישי הוא דירות ששוכריהן כבר החליטו לעזוב אותן, אלא שלא יעשו זאת עד למציאת דירה אלטרנטיבית בעיר. הם יאתרו שוכר אחר, שמחפש לעזוב את דירתו האיכותית, ויציעו לו עסקת החלפה (swap) שבמסגרתה השניים יחליפו ביניהם את הדירות בהתאם לצרכים של כל אחד. דירות אלו הן מעין תת-מקרה של האפשרות השנייה – אלא שכאן שני שוכרים נצמדים לשתי דירות שונות, ושתי דירות אלו לא יופיעו בשום מאגר חיפוש תקופה ארוכה. 

הסוג הרביעי מתייחס לדירות שהשוכר בהן החליט לעזוב, ואינו מתכוון לבצע עסקת החלפה מסיבות שונות, לצורך העניין היות שהוא מתכנן לעבור לעיר אחרת. אלא שטרם עזיבת הדירה, אותו שוכר ידאג שהדירה תישמר עבור בן חמותו, או שאולי יפרסם אותה בקבוצת ה-whatsapp המשמשת את חבריו. כך או כך, הדירה "תיחטף" במהירות, הרבה לפני שתספיק להופיע במאגר חיפושי דירות כלשהו. 

הסוג החמישי הן דירות שחוזרות לידי בעליהן, מבלי שהשוכר יהיה מעורב בתהליך איתור שוכר חדש עבורן. על פי רוב הבעלים יחליט להיעזר במתווך. אותו מתווך יופתע לראות דירה כה איכותית ואטרקטיבית אשר התגלגלה לפתחו, ומייד יפנה את הדירה למעגלים הקרובים אליו - ויגיע אל בעל הנכס עם חוזה חתום בתוך כמה שעות. כך, גם דירה זו תיעלם במהירות מהשוק טרם שיצאה אליו בכלל. 

סוג שישי ואחרון הוא דירה שהגיעה, סוף-סוף, אל שוק השכירות הגדול. השוכרים הפוטנציאלים יופתעו כל כך מהמציאה החדשה בשוק ויזדרזו לדבר עם המתווך או עם בעל הנכס. הם יעמדו בתור, עם עוד עשרות זוגות, כל זאת רק בשביל לגלות שבמרכז הדירה מונח עמוד תמך המקשה על צפייה בטלוויזיה, שחדר השינה בדירה פונה אל כביש סואן או שמדובר באמת בדירה איכותית, אך פשוט יקרה להפליא. 

אם כך, לא רק שאין בתל אביב היצע נרחב של דירות איכותיות להשכרה, אלא שגם מעט הדירות האיכותיות הרלוונטיות נשארות נחלתם של כמה ברי מזל בלבד, אשר מקפידים לשמור עליהן היטב מכל משמר.

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

אודות המחבר
פלג דודוביץ
הכותב מהכהן כמנכ״ל פלטפורמת הסטארטאפ Investmart להשקעות נדל"ן בשוק הגלובאלי

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 קומה 23, רחוב בן גוריון 2 רמת גן
תאריך:
27.11.2019

מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
19.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק