You are here

כמה יעלה לכם לקנות ולשפץ


שירה מוסקל
- אדריכלית
29.11.18

שיפוצים
שאטרסטוק

שוק הנדל"ן בקפאון עמוק, אי הוודאות גדולה מתמיד ומספר העסקאות הנחתמות הולך ופוחת. ואולם, בתוך הרקע הזה טמונות הזדמנויות נדירות שניתן לזהות ולממש.

בפני משפרי הדיור עומדות אפשרויות בחירה בין כמה סוגי נכסים:
- רכישת דירה חדשה "על הנייר" - דירה בפרויקט חדש שטרם נבנה או שנמצא בתהליכי בנייה.
- רכישת קרקע ובנייה עצמית של בית פרטי.
- רכישת נכס קיים - בית או דירה, שיפוצו והתאמתו.

הבחירה הישראלית האולטימטיבית היא בחדש ובנוצץ. כולנו מסתנוורים מהפרוספקטים המושקעים של משרדי המכירות, ההדמיות הסופר-ריאליסטיות, ולמעשה מהאשליה שמוגשת לנו באריזה מהודרת. החסרונות ידועים היטב לכל מי שרכש או תכנן וליווה דירה בפרויקט חדש. מחלקת השינויים של הפרויקט מצליחה בקלות ובמהירות להדוף את הזוהר ולספק במקומו הרבה עוגמת נפש. אני עדה בכל פעם מחדש להלם שתוקף לקוחות שרכשו דירה במיטב כספם כשהם נתקלים ביחס המזלזל ובסחטנות של המערכת. 

מעבר לעלויות הגבוהות של השינויים ולאי הוודאות הגדולה בנושא הזמנים, ביותר מדי פרויקטים רמת הבנייה ירודה ורמת הפיקוח והניהול לוקה בחסר. נוצר מצב שאנחנו, קהל המתכננים והמעצבים, נדרש לחפות ולפצות על העדר הסמכויות האלה. התוצאה כיום היא שמשרדי אדריכלים איכותיים ובעלי נסיון מסרבים לתכנן וללוות פרויקט קבלני ומתנים את השתתפותם בפרויקט בכניסה לעבודה לאחר קבלת המפתח. המשמעות ללקוח - יותר זמן ועלויות נוספות.

האלטרנטיבה השנייה שניתן להגדיר אותה כחלום הקולקטיבי של רובנו היא תכנון ובניית בית פרטי מהיסוד. זוהי קטגוריה שמעטים זוכים להיכלל בה. בשנים האחרונות החלום הזה הפך לסיוט. הרפורמה בתהליך הרישוי והפיכת המערכת למקוונת יצרה תהליכי רישוי מסורבלים וחסרי היגיון. מי שנכנס לתהליך נכנס לעולם של אי ודאות מוחלטת בנושא זמנים ועלויות. בנוסף לעיכוב המשמעותי נדרש הלקוח לשכור את שרותיהם של יועצים שונים ולהתחייב לעמידה בתקנים ירוקים מחמירים.

כל אלה מכבידים מאוד על התהליך ומעמיסים עלויות גבוהות מאוד שלרוב אינן ידועות ללקוח ולא נלקחו על ידו בחשבון בראשית התהליך. הזמן הממוצע לקבלת אישור לבית פרטי ברשות מקומית גדולה הינו שנה וחצי. יש עיריות רבות שבהן מדבר בשנתיים ומעלה. כך יוצא שמרגע קבלת הקרקע ועד המימוש והכניסה לבית הפרטי עוברות בממוצע ארבע שנים. זהו פרק זמן עצום במימדי זמן של משפחה, כך שלפעמים אלמנטים שתוכננו כבר לא רלוונטיים בעקבות התפתחויות שנוצרו בדינמיקה המשפחתית עם השנים.

האפשרות השלישית היא רכישה של נכס קיים,"משומש", והפיכתו לחדש ומותאם. שוק הנדל"ן מוצף בנכסים כאלה, חלקם טובים וחלקם פחות. הדרך הנכונה לבחירה מוצלחת של נכס מתחילה בקבלת יעוץ נכון ומתאים. נכון להיום מרבית הישראלים רוכשים את נכס חייהם בצורה אינסטנקטיבית וללא יעוץ מקצועי כלל. נוצר מצב אבסורדי שבו דווקא ההחלטה המשמעותית להשקעה הפרטית הגדולה ביותר מתקבלת כלאחר יד ולעתים הלקוחות רוכשים נכס שאינו מתאים להם. ייעוץ מתאים יכול למנוע הפסדים ולאתר את הנכס שהשבחתו תניב רווחים נאים בטווח הרחוק.

כשבוחנים עלות מול תועלת, מחיר הייעוץ מגורם מומחה יסתכם בכ-1,000 עד 2,000 שקל בתוספת מע"מ. בנוסף, אדריכל או מעצב יכול לבחון את נתוני הנכס, לשמוע את הצרכים, לבדוק את ההתאמה בין הדברים ולפסוק האם הנכס ראוי להשקעה. עלות השיפוץ הגבוהה מחייבת בחינה יסודית של הנכס בכל הפרמטרים: מיקום, ערך אדריכלי, פוטנציאל תכנוני, עלות השיפוץ ולוחות הזמנים לפרויקט. חייבת להיות התאמה בין עלות השיפוץ לערך הנכס, מתוך הסתכלות קדימה על השבחתו והפיכתו למכיר יותר ובעל ערך גבוה יותר. יש לקחת בחשבון גם את עלות שכר הטרחה של האדריכל האמון על הפרויקט: בשיפוצים בסדרי גדול בינוניים מדובר בהיקף של 10% מסך עלות השיפוץ. במידה והתהליך כולל בנוסף הליכי רישוי, יש להוסיף לסכום שכר הטרחה כ-30,000 שקל בממוצע. 

זמן הוא משאב יקר ולכן אין ספק שפרויקט בנייה שבו ניתן להגיע לתוצאות מעולות בזמן קצר הוא בעל יתרון כלכלי גדול. בשיפוץ דירה אפשר להשלים תהליך שינוי מהפכני תוך חודשים ספורים. כדאי לקחת בחשבון שלושה חודשים לתכנון, תכניות ביצוע וכלל הבחירות ושלושה חודשי ביצוע. סה"כ חצי שנה מיום קבלת ההחלטה ועד למימוש. בשיפוץ של בית ממוצע אפשר לקחת בחשבון כחצי שנה לשיפוץ עצמו. 

הכדאיות הכלכלית ברורה - גם בגלל יכולת השליטה בתהליך והיכולת לקבל החלטות עצמאיות ללא תלות בקבלת אישורים כלשהם. העלויות שאיתן נאלץ להתמודד כמעט כל משפר דיור כוללות תשלום שכר תיווך, מס שבח ומס רכישה. מדובר בסכומים נכבדים שעלולים להסתכם במאות אלפי שקלים. עלויות אלה נחסכות במלואן כשמדובר בשיפוץ של הנכס הפרטי, הבית או הדירה.

שיפוץ הנכס הקיים מאפשר את הפיכתו לחדש ומותאם במינימום הוצאות לעומת כל האפשרויות האחרות. עלות הפרויקט מופנית במלואה לעבודות השיפוץ ולרכישות. יש יתרונות נוספים לשיפוץ כזה - הדיירים מכירים את הבית על יתרונותיו וחסרונותיו. הידע הזה מאפשר ללקוח לכוון את המתכנן להתייחס לדגשים הנכונים ולטשטש או להימנע מהבעיות של הנכס. התנאי הבסיסי לשיפוץ כזה הוא סביבת המגורים. למיקום חשיבות רבה בבחינת הכדאיות הכלכלית של השיפוץ. התוצאה היא מרחב פרטי חדש ומותאם אישית בסביבה האהובה והמוכרת, תוך ניצול מירב המשאבים לשם כך בצורה יעילה ומהירה. זוהי מעל לכל ספק האפשרות המשתלמת ביותר.

אודות המחבר
שירה מוסקל
אדריכלית, שותפה במשרד שירה מוסקל והדס רוט - הלל אדריכלות

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
19.12.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
01.03.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק