Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

כל האמת על קוסט + 15% בנדל"ן המניב

איך קרה שבשל אילוצי תקינה ככל שחברה מוטה יותר לענף המשרדים שיעור הרווחיות הגולמי גבוה חשבונאית משיעור הרווחיות בחברות שמוטות יותר מסחר

- חשב חברת מליסרון
31.12.18

משרדים
מרכז הנדל"ן

אופן הניהול בענף הנדל''ן המניב נחלק לשני מסלולים עיקריים:

ענף המשרדים:

חברות שהנכסים נמצאים בבעלותן (דוגמת גב ים, ריט1, אמות, חברות ביטוח וכו') עובדות בדרך כלל עם מטה ניהול מצומצם, כאשר את מרבית נכסי החברה מנהלות חברות ניהול המתמחות בניהול נדל''ן מניב, כגון נכסי אריאל, רמות, נתון ועוד.

ההתנהלות מול חברות הניהול הנ''ל הן כספק לכל דבר. תפקידן והתמחותן הוא לתפעל את הנכס במתן שירותי שמירה, ניקיון, ניהול,  אחזקה וכו', ובתמורה הן גוזרות מרווח על היקף העלויות המנוהלות. חברות בעלי הנכסים הנהנות מיתרון לגודל חותמות לרוב על הסכם מסגרת מול חברת ניהול אחת או יותר, ומקבעות את מרכיב המרווח.

במרבית המקרים דמי הניהול נגבים מהשוכרים בנכס ישירות מחברות הניהול.

יש לזכור שדמי הניהול שמשלמים השוכרים נקבעים בחוזה כמחיר קבוע למ''ר. הם אינם משתנים במהלך תקופות החוזה, ולכן בהינתן שינויים כגון ירידה בתפוסת הנכס; עלויות לא צפויות שלא נלקחו בתקצוב מודל הניהול, כגון מיסי עירייה, שילוט, חניונים, התייקרות חשמל, בלאי מערכות פתאומי שללא כיסוי ביטוחי וכו'; נכס שמלכתחילה לא בתפוסה מלאה – נוצר גרעון ניהולי שיהפוך את חברת הניהול לגרעונית, וזו תשית את גרעונה על חברת הבעלים.

דהיינו, חברת הבעלים משתתפת בגירעון חברת הניהול (ספק חיצוני) ומשלימה לה את הפער בין סך העלויות השוטפות לסך הסכומים שנגבו מהדיירים בגין דמי ניהול, כך שחברת הניהול תשאר עם רווח של 15% או כפי שסוכם עמה.

ענף הקניונים והמסחר:

בענף המסחר קיימות  שתי גישות ניהול:

חברות שאין להן את ההתמחות הנדרשת בקניונים – לרוב מדובר בחברות קבלניות פרטיות או שמגיעות מתחומי עיסוק שונים שאינם בנדל''ן מניב מסחרי, כגון חברות ביטוח, רשתות מזון שבבעלותן מרכזים מסחריים וכו'. היות וההתנהלות סבוכה ומורכבת הרבה יותר החל משלב הייזום, בחירת תמהיל נכון לקהל היעד והניהול השוטף, שוכרות חברות אלו את שירותי חברות ניהול שיש להן את ההתמחות הזו, כמו למשל חברת פרומול. חברת ניהול זו מהווה ספק לחברות הבעלים של הנדל''ן והיא גוזרת מרווח של 15% (או סכום אחר שנקבע בהסכם) על העלויות, כפי שהסברתי לעיל.


חברות בעלות מומחיות בייזום, הקמה וניהול שוטף של הקניונים שבבעלותן – דוגמת מליסרון, ביג ועזריאלי. בחברות אלו פעילות הניהול נעשית באמצעות פעילויות ניהול ייעודיות שמקימים בעלי הנכס לניהול השוטף, וככאלה הן אינן שואפות להשיא רווח אלא מטרתן היא להיות מאוזנות ככל שניתן. במצב זה, בו בעלי הנכס מחזיקים גם בחברות הניהול הייעודיות, כל האחריות לניהול הנכס הינה על בעל הנכס.
ככל שלחברה יש את ההתמחות והסינרגיה בין הנכסים השונים והידע הדרוש לניהולם, תעדיף לנהל אקטיבית את נכסיה ולהיפך.

אופן ההצגה של פעילות הניהול ע''פ התקינה החשבונאית נקבע ע''י IAS 18 שעוגן בתקן IFRS 15 החדש: התקן מבדיל מתי הצורך בהצגה ברוטו (רישום הכנסות + הוצאות בנפרד ברווח והפסד) ומתי נדרש הצגה נטו (רישום רק הרווח/הפסד של הפעילות בשורה אחת). וכך קובע התקן: "הכנסות החברה כוללות רק תזרים חיובי ברוטו של הטבות כלכליות שמקבלת החברה ו/או זכאית לקבל בעבור עצמה, לכן סכומים שגבתה החברה עבור צד שלישי אינם מהווים הכנסה של החברה. כאשר החברה פועלת כסוכנת/מתווכת מבלי לשאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה (כמובא בגישת הניהול הראשונה לפיה סוגרים מול חברת ניהול חיצונית הסכם, וזו אמונה על הגביה בפועל וההתנהלות מול ספקי המשנה), מכירה החברה (בעלת הנכס) בהכנסותיה על בסיס נטו.

כאשר החברה (בעלת הנכס) פועלת כספק עיקרי (מהווה גם את החברה המנהלת) ונושאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה, מכירה החברה בהכנסותיה על בסיס ברוטו" (כדוגמת מבנה הניהול השני).

במצב הנוצר, ככל שחברה מוטה יותר לענף המשרדים ולכן גם עושה לרוב שימוש בניהול חיצוני, שיעור הרווחיות הגולמי מסך ההכנסות מאוד גבוה. ומנגד, חברות שמוטות יותר מסחר ומנהלות אקטיבית את נכסיהן, נראה אצלן שיעור רווחיות גולמי נמוך יותר.

אין זה מעיד על חוסר התייעלות - אלא רק על אילוצי תקינה.

נרחיב כעת לעניין חברות בעלי הנכסים שמקימות סניפים/פעילות ניהול אקטיבית לניהול נכסיהם : בקבוצות אלה ובמליסרון בפרט עובדים עם חוזה הכולל חיוב דיירים בדמי ניהול, על פי מודל של cost+15%. המשמעות שהשוכרים חתומים על הסכם של cost+15%, אולם זוהי הבנה חוזית המאפשרת לחברה בסוף כל שנה לבחון את סך עלויות התפעול בנכס ולהוסיף עליהם את מרווח הניהול 15% (המקביל למרווח שהיתה גובה חברת ניהול חיצונית - שהרי היא לא עובדת בחינם) ולבחון באם הכנסות הניהול שנגבו ע''פ מחיר קבוע בחוזה כיסו אותן.

אם לא כיסו אותן, על פניו רשאית החברה להוציא לדיירים הפרשי חיוב בגין השלמת דמי ניהול.

הסיבה שאני רושם "על פניו" היא שמליסרון מימיה  לא חייבה דיירים על ההפרש שמגיע לה. בל נשכח שמליסרון חובשת גם את כובע הבעלים וגם את כובע הניהול, ומטרת החברה היא כמה שפחות להכביד על הדיירים, היות וקיים 'טרייד אוף' בין השכירות לניהול ,ולכן העלאת הניהול בהתאם לעלויות לא תשרת את הטווח הארוך של הבעלים.

יתרה מזאת, במשך השנים חלו עליית מחירי החשמל, עליית שכר מינימום, מס' צווי הרחבה לעובדי שמירה וניקיון (היום משלמים קרן השתלמות לעובדי ניקיון ושמירה ומפרישים יותר לפיצויים), היקף עלויות הפרסום גדל לנוכח מגמות השוק, ולא מעט ראשי עיריות החליטו ביום בהיר אחד לא לכבד הסכמה חוזית מלפני 20 שנה ולגבות ארנונה על שטחי חניה פתוחה המשרתת עיר שלמה.

עדיין, כבעלים של הנכסים ולנוכח הרצון לא להכביד על השוכרים שחווים תקופה מאתגרת, החברה איננה משיתה את עודפי הגרעון על השוכרים וזאת על אף שהבעלים מגובים בחוזים המאפשרים לגבות אותם. כיצד משורשר הגרעון לתוצאות החברה? בכיס ימין (חברת הניהול ) נרשמות הוצאות 15% על עלויות הניהול ובכיס שמאל (חברת הבעלים) נרשמות הכנסות 15% כך שבפעילות המאוחדת אין כלל השפעה ל- 15% המעוגנים בחוזים. דהיינו בחברות הללו אין לכך שום ביטוי לא ברווחי הפעילות (NOI) ולא בשווי הנכסים הנקבעים בשמאויות.

 

 

אודות המחבר
חשב ומנהל שוק ההון בחברת מליסרון 

קורסים ואירועים קרובים


מכללת מרכז הנדל"ן - ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
05.11.2019

מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
27.10.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק