You are here

כך שיתקו המשחקים הפסיכולוגיים את שוק הנדל״ן


אהוד המאירי
- שמאי מקרקעין
28.12.18

מחיר למשתכן
מרכז הנדל"ן

בימים האחרונים פורסם כי שוק הנדל"ן מעכב התחלת בנייה של מעל 8,500 יחידות דיור, שכבר קיבלו היתר בנייה. במקביל, פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי התחלות הבנייה נותרו נמוכות - 32,785 יח"ד מתחילת שנה, לעומת יעד ממשלתי ל-60,000 יח"ד. מדובר בכמות יחידות דיור נכבדת, שאין ספק שאם הייתה יוצאת לשוק הייתה מסייעת להורדת מחירים ולהגשמת החזון של שר האוצר משה כחלון. אלא שיש רצוי ויש מצוי. הקבלנים אינם פועלים לפי הגחמות והרצונות של כחלון, והמטרה העיקרית שלהם היא מיקסום רווחים - ולא הורדת מחירים.[quote]

כחלון החליט לשחק משחק פסיכולוגי בשוק הדיור ולא הפסיק להבטיח שמחירי הדירות ירדו. את עיקר יהבו תלה שר האוצר בתוכנית ״מחיר למשתכן״, איתה הציף את השוק בעיקר באזורי הפריפריה. המסקנה של כל קונה פוטנציאלי הייתה אחת – נשב על הגדר ונחכה שאכן המחירים ירדו. במשרד האוצר היו בטוחים שהפרחת ההבטחות תביא לירידת מחירים. עליית המחירים הדוהרת אכן נבלמה אולם המחירים לא ירדו ואף מראים שוב סימני עלייה מחדש.

כחלון ושר האוצר הבא צריכים להבין – לא תצליחו לחנך את הקבלנים רק כי אתם רוצים. קבלנים יוצאים לבנייה כאשר קיים ביקוש מוכח בשוק. כאשר הביקוש לא מובטח, הקבלן לא יצא לבנייה גם אם בידיו היתר בנייה. הקבלן יבנה מתוך שיקולים כלכליים במטרה למקסם רווחיות, ולא בגלל שלשר אוצר ישנם תכניות להגדלת היקפי הבנייה. כאשר פעולות האוצר משתקות את השוק וגורמות לאי וודאות, אין סיבה שהקבלן ייקח על עצמו את הסיכון להישאר עם מלאי דירות לא מכור. וכאשר הריבית במשק נמוכה והוצאות המימון זולות יחסית, אין מה למהר ולבנות ולהוריד מחירים. במצב הקיים גם הבנקים מסרבים לממן חלק מהפרויקטים, מאחר והריווחיות אינה מובטחת.

מה בכל זאת קורה? קבלנים שנשארו עם מלאי דירות ישן בגלל הצפת השוק בתוכנית ״מחיר למשתכן״ ועם הוצאות מימון לוחצות נוקטים במאמצי שיווק, שמורידים במקצת את המחירים.

כעת הקבלנים ישקלו לבנות רק בשכונות בהם יש ביקוש מוכח ואין מלאים בלתי מכורים. לכן, כל עוד לא תשתנה מדיניות האוצר, היקפי הבנייה ילכו ויצטמצמו. בשכונות בהם בנו דירות ( במסגרת ״מחיר למשתכן״ ובשוק החופשי) בכמויות שעולות על הביקושים הצפויים, אף נראה עצירה מוחלטת של המכירות - הן של דירות יד ראשונה והן יד שניה.

התוצאה ברורה: כאשר הרוכשים ירדו סוף סוף מהגדר, כשהרוכשים יבינו שאין מה לצפות לניסים ויעלו שוב את הביקושים, הם יגלו שההיצע אינו מספק בגלל צמצום הבנייה.

זינוק חוזר במחירים הוא רק שאלה של עיתוי.

על הדרך, זרקנו מיליארדי שקלים לטובת ״מחיר למשתכן״, נתנו מתנות חינם לזכאים שבחלקם הפכו למשקיעים, ובעיקר שיגענו את שוק הנדל״ן. משחקים פסיכולוגיים הם לא הדרך להוריד מחירים.

אודות המחבר
אהוד המאירי
הכותב מומחה נדל"ן ובעבר כיהן כיו"ר לשכת השמאים לשעבר

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל
תאריך:
14.04.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
22.01.2019

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
22.01.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק