You are here

כדי להיות יזם לא צריך (כמעט) הון עצמי


- מנכ"ל חברת גמלא הראל
10.10.18

בנייה
שאטרסטוק
בנייה

ימים של האטה ואי ודאות בשוק הנדל"ן היו בעבר חלום הבלהות של כל יזם או קבלן. דווקא משום כך, כדאי לשים לב כי ההאטה שאנו חווים בימים אלה טומנת בחובה גם הזדמנות של ממש בכל הקשור ליכולות מימון הפרויקטים. אם בעבר בתקופות מסוג זה כמעט בלתי אפשרי היה לממן פרויקטים, הרי שפריחת תחום מימון הנדל"ן והתחרות הגדולה בין גורמי המימון השונים, משרתת היטב את כל מי שמעוניין לצמוח גם בימים אלה.

מדובר בגן עדן של ממש ליזמים. אם לפני שנתיים-שלוש נדרשו יזמים להעמיד ממקורותיהם 25%-30% לפחות, ולעיתים אף למעלה מזה, לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, כיום נדרשים אותם יזמים להעמיד ממקורותיהם 15%-20% בלבד, ולעיתים אף פחות מזה.

מעבר לכך, היום ניתן לקבל בקלות יחסית השלמת הון עצמי. מימון חוץ-בנקאי מעניק הלוואות בשיעור של 60%-80% מסך ההון העצמי הנדרש לפרויקט, כך שבסופו של יום נדרש היזם להעמיד ממקורותיו העצמיים 3%-6% בלבד מהיקף עלויות הפרויקט.  

גן העדן הפיננסי מאפשר ייזום פרויקטים בהיקפים של מאות מיליונים תוך שימוש בהון עצמי מזערי של מיליונים ספורים. לדוגמה: לצורך ייזום פרויקט בהיקף של 100 מיליון שקל נדרשו יזמים לפני כשנתיים בלבד להעמיד ממקורותיהם 30 מיליון שקל - 30% מהיקף הפרויקט. כיום עבור פרויקט דומה יידרש היזם להמציא 4.5 מיליון שקל בלבד! ההון העצמי הראשוני שהוא יידרש להביא יעמוד על 15 מיליון שקל (100X15%), שמתוכם יממן 10.5 מיליון שקל (15X70%) באמצעות הלוואה חוץ-בנקאית, וסך היתרה להעמדה ממקורות היזם יעמוד כאמור על 4.5 מיליון שקל בלבד. במחיר דירת 5 חדרים בתל אביב, יזם מרים היום פרויקט של עשרות דירות ואף יותר.

איך השינוי הזה קרה? תחום הליווי הפיננסי לנדל"ן, שהיה בעברו באחריות בלעדית של הבנקים, נהנה כיום משפע של גורמי מימון, חוץ-בנקאיים, פרטיים ומוסדיים, שמייצרים פתרונות חלופיים לשיטת הליווי הבנקאי. גורמים אלו מהווים פתרון נוח, זמין ומהיר ואינם כבולים ברגולציות מכבידות, גם אם הדבר כרוך לעיתים בעלות גבוהה יותר. בנוסף, פלטפורמות ההלוואות החברתיות, הידועה בשם P2P, החלה לצבור תאוצה ומאפשרת גיוס המוני וזול יחסית תוך זמן קצר.

הפועל היוצא הוא תחרות פרועה בין גורמי המימון השונים שבאה לידי ביטוי בירידה בשיעורי ההון העצמי הנדרשים ובעלויות מימון שאינם עומדים בקנה אחד מול רמת הסיכון הקיימת בפרויקטים יזמיים מסוג זה.

מעבר לתחרות, תחום מימון נדל"ן בישראל נחשב בטוח יחסית, בעיקר נוכח העובדה שהורגלנו לאורך שנים שמדובר ב"שוק עולה". האם לעולם חוסן? ימים יגידו.

אודות המחבר
מנכ"ל חברת גמלא הראל, העוסקת במימון הון עצמי עבור יזמים וקבלנים

קורסים ואירועים קרובים


מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

מרכז רבין, חיים לבנון 8 תל אביב
תאריך:
13.11.2018

LAGO ראשל"צ
תאריך:
11.11.2018

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק