Error message

  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).
  • Notice: Undefined variable: delimiter in rp_breadcrumbs_breadcrumb() (line 440 of /var/www/html/sites/all/modules/custom/rp_breadcrumbs/rp_breadcrumbs.module).

You are here

ייעוד מקורי או שימוש בפועל: מה קובע בפרויקט התחדשות עירונית?

החלטה ספציפית של ועדת הערר המחוזית בתל אביב, לגבי שימוש במחסן ברחוב ביאליק בעיר, יכולה להשפיע על פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית • לאור זאת, חשוב לבחון לעומק את השלכות המס

עו"ד ורו"ח, מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון EY
- עו"ד ורו"ח
28.08.19

מה קובע - הייעוד המקורי של המחסן או השימוש בפועל? אילוסטרציה
שאטרסטוק
מה קובע - הייעוד המקורי של המחסן או השימוש בפועל? אילוסטרציה

לפני כשבוע פורסם כאן על החלטת ועדת הערר המחוזית בתל אביב, לפיה מחסן ששימש כדירת מגורים לא יוכל ליהנות מהטבות המס של דירת המגורים, ובכלל זה מפטור ממס שבח (מס השבח עמד על 96 אלף שקל) ומחישוב לינארי מוטב לדירת מגורים. בכך אימצה הוועדה עמדת רשות המיסים, וקבעה כי נכס שמיועד למחסן ומשמש למגורים ימוסה בהתאם לשימוש בו בפועל.

הנכס המדובר הוא מחסם בקומת מרתף בבניין דירות ברחוב ביאליק בתל אביב, שאותו הסב בעליו לדירת מגורים. 20 שנה לאחר שעשה זאת, אף הוגש נגדו כתב אישום מצד עיריית תל אביב, בגין שימוש חורג. המוכר טען כי על מס השבח להיות מחושב כמס ליניארי - בהתאם למכירת "דירת מגורים מזכה", אך ועדת הערר החליטה פה אחד כי אין עסקינן בדירת מגורים ולכן העורר יחויב, כאמור, במס שבח מלא על המכירה.

מדובר בהחלטה חשובה מאוד בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, שברבים מהם הבינוי והשימוש בפועל, בפרויקט המיועד להתחדשות, מנוגד לדיני התכנון והבנייה"

בהחלטתה קבעה הוועדה כי יש לבחון את מהות הנכס הנמכר לצורכי ההטבה ממס שבח (בין אם פטור ובין אם חישוב מס ליניארי מוטב) בהתאם לדיני התכנון והבנייה. במהלך הדיון צוינו ההליכים הפליליים שהתנהלו נגד העורר בפן התכנוני, בגין הפיכת הנכס לדירת מגורים, וכן העובדה שתכנונית לא ניתן היה להכשיר את הנכס כ"דירת מגורים" בהתאם לחוקי התכנון והבנייה בשל מגבלות פיזיות. הניסיונות להכשירו בדיעבד כשלו, כך ציינה הוועדה. מעבר לכך, לצורך חיוב בהיטל השבחה (כמו נכסים רבים בתל אביב), טען העורר בהליך קודם כי אין מדובר ב"דירת מגורים".

הוועדה דאגה להזכיר לרשות המיסים כי במצבים הפוכים, דוגמת דירת מגורים אחת שפוצלה לשתיים ללא היתר, טוענת רשות המיסים דרך קבע כי מדובר בשתי דירות, ולפיכך נשלל פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים יחידה", ולכן המבחן הקובע גם כאן הוא הייעוד על פי חוקי התכנון והבנייה.

החלטה אחת בעלת משמעות רבה

אך כל זה נוגע למקרה הזה ספציפית, בעוד משמעות ההחלטה רחבה יותר: מדובר בהחלטה חשובה מאוד בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, שברבים מהם הבינוי והשימוש בפועל, בפרויקט המיועד להתחדשות, מנוגד לדיני התכנון והבנייה: דירות מפוצלות, שימוש שאינו תואם ייעוד תכנוני ועוד. אומנם בפינוי-בינוי יש סטייה מהגדרות החוק, אולם שינוי מדיניות זה יכול לזלוג גם לתחום זה.

השאלה העולה כאן היא אם בעלים אשר פיצל את דירתו ללא היתר יהיה זכאי לפטור הייעודי המלא ממס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובהתאם לכך גם להטבת מע"מ בשיעור אפס, או שמא רשות המיסים תטען כי יש לבחון זאת לפי השימוש בפועל"

השאלה העולה כאן היא אם בעלים אשר פיצל את דירתו ללא היתר יהיה זכאי לפטור הייעודי המלא ממס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובהתאם לכך גם להטבת מע"מ בשיעור אפס, או שמא רשות המיסים תטען - בניגוד לעמדתה בערר דנן, אגב - כי יש לבחון זאת לפי השימוש בפועל, להתעלם מדיני התכנון והבנייה, ועל כן תקום חבות חלקית במס שבח ובמע"מ. 

המסקנה המתבקשת מהחלטת ועדת הערר בנוגע לאותו מחסן היא כי כיום, בעת התקשרות בהסכמים למכירת נכס המשמש בפועל לשימוש שונה מייעודו התכנוני, יש לבחון לעומק את השלכות המס - שבח, רכישה וכמובן מע"מ - לאור החשיפה המיסויית.

112 הרצאות, 80 דוברים, 3 אולמות ו-1,500 משתתפים. 100% פרקטיקה, 100% חומר מעשי.
שריינו כבר עכשיו מקום באירוע המקצועי של ענף הנדל"ן ב-7 בנובמבר - פסגת הנדל"ן 2019. להרשמה - https://bit.ly/2TKCUiA

אודות המחבר
עו"ד ורו"ח, מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון EY
עו"ד ורו"ח, מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון EY

קורסים ואירועים קרובים


מלון דיוויד אינטרקונטיננטל תל אביב
תאריך:
07.11.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
23.09.2019

ב.ס.ר 1 , קומה 23 , רחוב בן גוריון 2 , רמת גן
תאריך:
22.09.2019

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן?

f
המרכז בפייסבוק